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ANÁLISIS

Un potente motor gripado

Los cambios en el sistema financiero influyen en la aceleración de la caída de precio de las viviendas

El Ministerio de Fomento ha publicado nuevas estimaciones sobre las viviendas familiares de España a 31 de diciembre de 2011 y sobre el stock de viviendas nuevas no vendidas en la misma fecha. Los datos obtenidos aportan información de interés para el conocimiento del mercado de vivienda en España.

El total de viviendas familiares ascendía a algo más de 26 millones. Los aumentos interanuales de dicho parque se han debilitado conforme ha avanzado la crisis del mercado de vivienda. En 2011, la variación interanual del total citado fue del 0,7%, correspondiente a unas 181.000 viviendas, cifra muy lejana del aumento de 650.000 viviendas de 2006.

Desde el Censo de 2001, en el que el número de viviendas de España no llegaba a los 21 millones, dicho parque ha crecido en unos 5 millones, equivalente a un aumento acumulado del 23,7% en 10 años. El periodo 2001-2011 incluye seis años de la fase de expansión del mercado de vivienda y cuatro de la etapa de recesión. Los mayores aumentos relativos del parque de viviendas en el decenio fueron los de Murcia (37,7%), La Rioja (31,5%) y Castilla-La Mancha (30,4%). El menor aumento fue el del País Vasco (16%).

A finales de 2011, según la Encuesta de Población Activa (EPA), el número de hogares residentes en España ascendió a 17,3 millones. De los datos citados se deriva que hay casi 1,5 viviendas por hogar en España, casi tres décimas más que la media de la eurozona. La autonomía de Castilla y León (1,74) presentó el nivel más elevado, mientras que los más reducidos fueron los de Madrid (1,26) y País Vasco (1,19). Hay tantas más viviendas por hogar cuanto mayor es la proporción de viviendas no principales (secundarias y vacías) en el total.

En general, las caídas mayores de los precios de las viviendas en la fase de recesión —que ha sido del 28% en España entre el tercer trimestre de 2007 y el segundo de 2012, según la estadística de precios de vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE)— han tenido lugar allí donde fue mayor el aumento del parque de viviendas. Así, en los casos de Andalucía, Castilla-La Mancha, Murcia y Valencia, el aumento del parque de vivienda fue también especialmente acusado, y los descensos de los precios de vivienda posteriores a 2008 han sido particularmente intensos.

Por otra parte, el Ministerio de Fomento ha actualizado en 2012 la estimación sobre el número de viviendas de nueva construcción no vendidas. Se trata de una aproximación indirecta efectuada a partir de los flujos de viviendas terminadas y de las ventas de viviendas de nueva construcción. La cifra absoluta resultante de dicha estimación varía según el año de inicio de la misma, que ha sido 2005 en este caso. La estimación citada supone que todas las viviendas autopromovidas (personas físicas, cooperativas y comunidades de propietarios) están vendidas.

El Ministerio de Fomento ha estimado que a finales de 2011 el número de viviendas de nueva construcción no vendidas ascendía en España a 676.038 (687.523, un año antes). Cuatro autonomías —Valencia (139.300), Andalucía (107.100), Cataluña (102.800) y Madrid (52.600)— concentraban el 59% del total. Por provincias, las tres valencianas y las de Murcia, Toledo, Almería y Tenerife presentaron los niveles absolutos elevados. Las viviendas nuevas no vendidas a finales de 2012 suponían el 2,6% del parque de viviendas de España. Destacó por su significación el especialmente elevado nivel alcanzado por ese stock relativo en las provincias de Castellón (12%) y Almería (6,5%), situadas ambas en la costa mediterránea.

Las viviendas nuevas no vendidas se concentran en España sobre todo en los territorios con mayor peso del turismo y en la periferia de las mayores ciudades. En el caso de Madrid, la influencia se ha advertido sobre todo en las provincias limítrofes de Castilla-La Mancha, en especial en el caso de Toledo.

Una parte importante de las viviendas no vendidas están en poder de los bancos. En los balances de estos últimos aparecen, asimismo, créditos cuantiosos destinados en su día a financiar la compra de suelo, cuya eliminación de dichos balances resultará relativamente más gravosa.

La presencia de tales activos tóxicos en los balances bancarios ha sido un factor determinante en los cambios registrados en el sistema crediticio español. Los procesos de concentración bancaria derivados de la crisis y los cambios introducidos en la normativa antes del final de 2011 llevaron a la práctica desaparición de las cajas de ahorros como entidades de crédito en España, cuando todavía en 2007, justo al final de la fase de auge, dichas entidades suponían algo más de la mitad del sistema crediticio de España. Ello fue consecuencia de la mayor presencia relativa dentro de las carteras de crédito de dichas entidades del crédito inmobiliario al llegar la crisis de 2007. Dentro de dichos créditos contrasta la baja tasa de morosidad, a 30 de junio pasado, de los préstamos a comprador de vivienda: un 3,24%, frente a la relativa a los créditos a promotor-constructor, el 28%.

Los cambios normativos introducidos este año en el sistema financiero han debido de influir en la aceleración que se advierte este año en la caída de los precios de las viviendas. La creación anunciada de un banco malo en España es un dato relevante para el mercado de vivienda. Dicha entidad tomará de los bancos los activos tóxicos ligados al subsector inmobiliario para venderlos posteriormente. El precio de compra de dichos activos será determinante para el resultado de dicha actuación. Frente a la idea inicial de que el banco malo se financiase a partir del préstamo de 100.000 millones procedente de la eurozona, se ha previsto la entrada de capital privado. Se advierte la huida de cuanto suponga que las aportaciones del Gobierno a dicha entidad computen como deuda pública.

La realidad de un parque de viviendas cuya dimensión alcanza uno de los niveles relativos más altos del mundo y cuyo valor equivale a más del 60% de la riqueza de España, de un total de viviendas de nueva construcción sin vender que se puede aproximar al millón, de una caída de los precios de las viviendas que en 2012 estará en torno al 30% tras más de cuatro años de descensos consecutivos, son datos que evidencian en principio la intensidad del auge como la caída posterior de un potente motor de la economía española. Este tardará en efectuar nuevas aportaciones significativas al crecimiento necesario de dicha economía. El hueco dejado deberá cubrirse de alguna forma en no demasiado tiempo.

Julio Rodríguez López pertenece al colectivo Economistas Frente a la Crisis.