El suelo bloquea el saneamiento financiero

La grave situación en que se encuentra actualmente el sector financiero español trae causa, entre otras, de la elevada exposición de sus activos inmobiliarios. De hecho, de los algo más de 300.000 millones de euros de créditos concedidos a promotores, se estima que unos 180.000 millones son problemáticos y 120.000 millones no problemáticos. En este escenario, el Real Decreto Ley 2/2012 obliga a dotar con 54.000 millones de euros adicionales sobre dichos activos problemáticos y el RD-L 18/2012 otros 28.000 millones sobre los no problemáticos, con la finalidad de sanear sus balances, propiciar su salida al mercado y poder recuperar, tras ello, el flujo crediticio en la actividad económica.

En concreto, los decretos clasifican (muy simplificadamente) los activos inmobiliarios en tres tipos de productos: (I) los “suelos”, (II) las “promociones en curso” y (III) las “obras terminadas”, disponiéndose de acuerdo a estos tres tramos señalados un nivel de provisionamiento del 80 % sobre el saldo vivo aplicable a los “suelos problemáticos” y del 52% a los “sanos”, del 65 % a las “promociones en curso problemáticas” y del 29% a las “sanas” y del 40% de media (en función del tiempo de tenencia) a las “obras terminadas problemáticas” y del 14% a las “sanas”, porcentajes que se reparten, en función de cada categoría, entre dotaciones contra resultados y un colchón de capital.

Pues bien, al parecer comienzan a apreciarse algunos frutos, aunque de manera muy acompasada y limitados prácticamente a los productos terminados de vivienda con rebajas del 30%-40% sobre los precios del 2007. Pero ¿qué ocurre con los otros dos tipos de activos?

Obviamente, las “promociones en curso”, tal como las identifica el Real Decreto, es decir, exclusivamente las edificaciones en ejecución (no las actuaciones de suelo en proceso de urbanización), es de esperar que vayan a salir al mercado (al menos las acordes a la demanda actual) una vez terminadas, circunstancia que se producirá en un plazo de 12-18 meses aproximadamente.

Es necesario movilizar ese ‘stock’ si se pretende resolver el bloque que caracteriza al sistema financiero español

Sin embargo, con relación a los “suelos” que comprenden, según el Real Decreto, no solo los rústicos (no urbanizables) sino también los susceptibles jurídicamente de ser urbanizados (urbanizables) e incluso los inmersos en procesos de urbanización (promociones urbanizadoras en curso de ejecución), nada significativo se observa con referencia a eventuales enajenaciones. Y, sin embargo, el suelo se constituye como el auténtico generador de los problemas de los balances bancarios al alcanzar la mayor parte de los activos problemáticos. Consecuentemente, resulta absolutamente necesario movilizar este stock si se pretende resolver, en un plazo razonable, la situación de bloqueo actual que caracteriza al sistema financiero español.

De todo lo expuesto se deduce la conveniencia y necesidad de intervención en un doble sentido y de manera simultánea:

En primer lugar, por las instituciones públicas responsables de la regulación del sector —Ministerio de Economía y Banco de España—, que deberían reformular la interpretación de las determinaciones de los reales decretos ley desagregando la categoría “suelo”, como mínimo, en las dos situaciones reales que el suelo presenta a lo largo del proceso de desarrollo urbanístico, es decir, diferenciando aquellos suelos rústicos y urbanizables inactivos (en valor de espera y sin inicio de ejecución) de aquellos otros que ya se encuentran sometidos a procesos de inversión en obras de urbanización, auténticas promociones en curso, agregando esta a la categoría de “obra en curso” del Real Decreto y aplicándole los porcentajes de dotación que corresponden a esta categoría, con la finalidad de dinamizar al máximo su salida al mercado al diversificarse la oferta de tramos a provisionar.

Para ello deben intervenir las instituciones públicas responsables de la regulación del sector y las entidades financieras

En segundo lugar, una intervención proactiva de las entidades financieras tenedoras de dichos suelos, actuando de manera empresarial, procediendo a analizar la potencialidad de adecuación al mercado de todos los activos de suelo que dispongan en sus balances y, tras un profesional y riguroso proceso de discriminación de los suelos “buenos” de los “malos”, proceder a promover el avance de los “buenos” en el proceso jurídico-urbanístico establecido hasta su culminación (desde la elaboración del planeamiento hasta la inscripción de la reparcelación en el registro de la propiedad) y acometiendo, en su caso, la promoción urbanizadora de aquellos que dispongan de demanda a corto, alcanzando así el nuevo estadio de “promoción en curso”.

Actuando de esta manera conjunta, se lograría optimizar el resultado de compaginar dos técnicas instrumentales complementarias, la disposición por las instituciones públicas responsables de porcentajes de dotación adecuados a los tramos reales de inversión económica; y por otro lado y en paralelo, por las entidades financieras se pondrían en valor y mejorarían sus balances, resultando en cualquier caso muy conveniente proceder a esta revalorización de activos. Aunque todo el proceso se vería impulsado complementariamente con la posibilidad de liberar dotaciones al pasar del estadio “suelo” al de “promoción en curso de urbanización”, la definición explícita de la circular del Banco de España que traspone el RDL 2/2012 cierra esta posibilidad y, por tanto, determina que para los bancos sea fundamental el agilizar el proceso de desarrollo y promoción hasta conseguir la venta de los activos —como obra terminada o en estadios previos— para poder, en su caso, liberar las provisiones si se consigue generar valor para poder vender los activos por encima de su valor contable.

Finalmente, cabe señalar que estas disposiciones resultan ser perfectamente aplicables a la modalidad de gestión de los activos problemáticos que finalmente se adopte por la administración competente, bien en la forma de un banco malo, bien en el de una sociedad inmobiliaria. La mejora y dinamización de los activos-suelo así lo exige.

Gerardo Roger Fernández es arquitecto-urbanista de PAU, SL.

Enrique Martín Barragán es socio de Analistas Financieros Internacionales (AFI).