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SANTIAGO AGUIRRE Presidente y fundador de Aguirre Newman

"Dudo que la reforma financiera vaya a animar el sector inmobiliario"

El presidente de la consultora Aguirre Newman analiza el efecto de la reforma financiera en el sector inmobiliario y anuncia que 2012 volverá a ser un año duro para la vivienda

Santiago Aguirre, en la sede de Aguirre Newman en el centro de Madrid.
Santiago Aguirre, en la sede de Aguirre Newman en el centro de Madrid.

El día en que recibió a EL PAÍS, Santiago Aguirre confiaba en que la reforma del sector financiero que preparaba el ministro Luis de Guindos sirviera para abaratar la vivienda en torno al 20% o el 30%. Pero días después, una vez conocido el texto legal, el presidente de Aguirre Newman ve esa posibilidad más lejana. “El decreto pretende sanear las entidades financieras, impulsar las fusiones y animar el sector inmobiliario gracias al aumento de transacciones y a las bajadas de precios. Creo que puede lograr los dos primeros objetivos, pero el tercero lo veo difícil. Una vez que los activos estén provisionados, a las entidades les va a dar igual vender que no”, comenta por teléfono. El fundador de la consultora cree que la reforma solo facilitará la bajada de precios en los activos de menor calidad.

Pregunta. El año 2011 ha sido un año pésimo para el sector inmobiliario. ¿Qué espera de 2012?

Respuesta. Va a ser muy duro. Parece que el Gobierno está decidido a obligar a vender activos. La buena noticia es que hay demanda, pero sin financiación hay muy pocos compradores, por mucho que los precios bajen. Tiene que haber un ajuste por lo menos similar al que ha habido hasta ahora, es decir, un descenso de entre el 20% y el 30%. El mayor ajuste será en 2012, pero también lo veremos en 2013 y 2014.

Los precios de la vivienda tienen que bajar aún un 20% o 30% más

P. Nunca en la España moderna se habían iniciado tan pocas viviendas como el año pasado. ¿Será 2012 aún peor?

R. Sin duda. Pero esta es una tendencia mundial. En Europa, EE UU y el resto del mundo vemos mínimos históricos de nueva construcción. La percepción general es que hay un excesivo apalancamiento, especialmente en el sector inmobiliario.

P. ¿Qué efecto espera de medidas como el IVA reducido para la vivienda o la reintroducción de la desgravación fiscal? ¿Animarán el mercado?

R. Son factores que influyen en la reactivación, pero no son suficientes. El problema es que los bancos tienen que reducir su tamaño y así no va a haber más financiación.

P. ¿Qué pasará con las ventas?

R. Las transacciones van a aumentar porque hay demanda y los bancos se verán obligados a bajar precios por las provisiones. La demanda no ha pasado de 700.000 a cero. Mucha gente piensa que es mejor esperar porque los precios van a bajar.

P. ¿Es ahora buen momento?

R. Es mejor esperar. Todavía se van a ajustar más los precios. Aunque hay una dispersión geográfica enorme. Hay provincias sin exceso de oferta y con precios ya ajustados, y otras, sobre todo en la costa, con un exceso de oferta donde gran parte de las viviendas no se van a vender nunca porque no hay demanda. Ha pasado en otros países, que no había precios porque el mercado había desaparecido.

La banca está peor de lo que se dice. Europa y el FMI deberán intervenir"

P. ¿También cree que es mejor esperar en grandes ciudades como Madrid o Barcelona?

R. Llevo tres o cuatro años recomendando eso a los que me preguntan. Y sigo haciéndolo.

P. ¿Cómo ve la banca española?

R. Probablemente sus problemas son aún mayores de lo que se habla. Se manejan cifras de activos adjudicados por 70.000 millones y de 80.0000 en créditos dudosos subestándar. Pero no se dice que este año se esperan otros 70.000 millones que pasen a ser subestándar o morosos. La situación es tan grave que el Gobierno al final tendrá que hacer una acción consensuada con Europa y con el FMI.

P. El Gobierno quiere que la reestructuración financiera se haga con cargo a los beneficios de las entidades. Estas protestan y dicen que así tardará más en llegar el crédito y, por tanto, la recuperación económica.

R. El problema es que los bancos tienen que reducir su tamaño y sus préstamos. Nadie puede hacer que los bancos presten más dinero. Esta medida va a empeorar la situación aún más. Si se quiere que todas las entidades afloren pérdidas y reconozcan todos los activos inmobiliarios devaluados, una parte importante del sistema financiero puede quebrar.

Se ha demostrado que el alquiler también puede ser una buena opción

P. Una de las pocas buenas noticias del informe sobre perspectivas para 2012 que Aguirre Newman va a publicar próximamente es el aumento de la demanda de los no residentes, que ha llegado a 24.0000 viviendas.

R. La aversión a invertir en el sector inmobiliario se ha mitigado mucho en todo el mundo. Durante dos o tres años se veía como una tontería comprar una vivienda o un edificio. Ahora hay más transparencia sobre el tamaño del problema. España ha tenido una imagen bastante mala ligada a los escándalos en la Costa del Sol, la inseguridad jurídica, los temas urbanísticos... Esa mala imagen se ha recuperado un poco. Además tenemos una demanda muy importante de ingleses. Hay algunos datos positivos.

P. ¿Cree que este repunte tiene una entidad suficiente como para hacer de vía de escape del sector?

R. No. Las ventas a no residentes son ahora un 25% de lo que llegaron a ser en los momentos álgidos.

P. El stock de viviendas lleva años en torno a 700.000...

R. La estadística es malísima. Una de las primeras cosas que debe hacer el Gobierno es mejorarla. Ahora tendremos entre 700.000 y un millón.

P. El informe dice que será muy difícil colocar a largo plazo 200.000 viviendas. ¿Qué hay que hacer con ellas?

R. Una parte se podría dedicar al alquiler, que en España tiene un peso muy bajo. Pero en otras habrá que cambiar su uso o no llegarán nunca a ocuparse y habrá que derribarlas.

P. Esas políticas de destinar viviendas en stock al alquiler ya se han intentado. ¿Por qué no han funcionado?

R. La legislación española nunca ha favorecido la inversión inmobiliaria para el alquiler. Además, en este país se ha instalado la idea de que estar alquilado es tirar el dinero. Me ha pasado a mí mismo. Hasta que te compras una casa te dicen que no has triunfado (risas). Ahora se ha demostrado que el alquiler también puede ser una buena opción. Los políticos han hablado mucho de favorecerlo, pero nadie ha hecho nada en serio.

P. El mercado del suelo es el gran pozo sin fondo del sector. Las operaciones entre particulares son prácticamente inexistentes. ¿Qué se puede hacer?

R. Ahí está todo mezclado, lo bueno con lo malo. Pero hay dos problemas. Por una parte, el valor del suelo depende de que el comprador tenga la capacidad de financiar la construcción. Y por otra, la legislación urbanística en España, que viene de los tiempos de Franco, es muy rígida y alejada del mercado. Habría que flexibilizar la norma para sacar al mercado parte del stock.

P. ¿Cómo afronta su empresa los más de cuatro años de crisis?

R. Como tenemos mucha rotación, hemos logrado reducir plantilla sin despedir a mucha gente. Ahora somos 310 empleados, un 20% menos que antes. El primer semestre de 2010 fue bueno para el sector y desastroso para nosotros. Y el segundo, que en general resultó muy malo, en Aguirre no lo fue tanto. Fue incluso bueno. J