El ajuste anima a los inversores

Después del crash del mercado de la vivienda, el entorno para la inversión en oficinas, locales o naves (el denominado terciario) se ha ido endureciendo progresivamente. Pero la crisis financiera y de confianza inversora mundial parece que ha vuelto a poner este tipo de inmuebles en la mente de los inversores, sobre todo españoles y privados.

Desde luego, los datos objetivos no son los mejores, porque el volumen total de inversión registrado el pasado año descendió con respecto al anterior hasta niveles de 2004 (6.056 millones de euros, lo que supone un retroceso de más del 40% con respecto a 2007, según un informe de la consultora CB Richard Ellis, y con una caída del 80% en el último semestre del año).

Existen 3.000 grupos familiares con una cartera de inversión en el entorno de los 60 millones

Los analistas no prevén que se iguale en 2009, pero sí es cierto que algunas de las operaciones realizadas en los dos últimos meses de 2008 y las escasas compras de este 2009 hacen pensar que las transacciones estarán marcadas por menores volúmenes y un perfil de comprador privado, procedente del entorno de los pequeños y medianos patrimonios, que vuelve a apostar por el sector refugio.

Se trata de un mercado nada despreciable: las publicaciones especializadas en gestión de patrimonios cifran en cerca de 3.000 el número de grupos familiares con una capacidad de inversión conjunta en el entorno de los 60 millones de euros. Así, las ventas de un inmueble del parque empresarial Cristalia en Madrid a la familia Grasset o la adquisición por parte de unos inversores a través de la sociedad Louresa de un local del Banco Guipuzcoano en la calle Serrano responden a esta tendencia. Metrovacesa se ha desprendido de dos inmuebles que han ido a manos de privados, y La Mutualidad de la Abogacía vendió por 6 millones de euros a la familia Saorín un local en Madrid cuyo inquilino es la cadena Vips.

¿Cuál es la razón de este retorno? Heriberto Teruel, socio de Colliers International, señala: "La volatilidad brutal de los mercados financieros ha hecho mella en las decisiones inversoras de los españoles, aunque el mantenimiento de tipos de interés bajos sigue siendo una ventaja comparativa para clientes con poder de compra, siempre que puedan obtener un diferencial entre el 4% al que se financien y la rentabilidad que obtienen del activo". Precisamente la subida de rentabilidad será un factor decisivo para consolidar el interés nacional e incluso la vuelta de la inversión extranjera, más centrada ahora en sus mercados.

Competir con Londres o París

"Hoy el mercado español no puede competir con Londres o París, en el entorno del 7%, frente a Madrid o Barcelona, donde los vendedores aún siguen en posición defensiva; esto está provocando incluso que los posibles compradores españoles busquen producto fuera", dicen Ana de Zavala, responsable de negocio de Colliers, y Juan Manuel Ortega, director de inversiones inmobiliarias de la compañía.

Aunque, como explica Andrés Escarpenter, consejero delegado de Jones Lang LaSalle, "los que quieren seguir comprando inmuebles en España lo hacen porque buscan seguridad para sus inversiones y una cierta estabilidad a medio plazo". En esta línea, apuestan por activos muy tangibles, fáciles de gestionar, y cobra protagonismo el inmueble más humilde, como los locales comerciales, plantas de oficinas o naves, en detrimento de operaciones de cartera enteras de inmuebles, como se ha visto en ejercicios anteriores.

De todas formas, este tipo de operaciones seguirá estando en el punto de mira de los grandes fondos de inversión, como los alemanes, necesitados más que nunca de diversificar sus carteras para evitar más riesgos. La adquisición por parte del fondo alemán Deka de la sede de BBVA en Barcelona o el interés mostrado por uno de los fondos de Deutsche Bank en otros activos del banco español ilustran esta tendencia, aunque parece obedecer más a operaciones de apoyo entre bancos.

Con fondos propios

Otro aspecto que ha cambiado radicalmente en el mercado es la financiación para adquirir inmuebles. Han desaparecido operaciones con un apalancamiento del 100% para oficinas o locales y ha vuelto a cobrar protagonismo el valor de los fondos propios. También se negocian operaciones en las que se adquiere la deuda existente del inmueble y se ajusta el precio en función del crédito. Este condicionamiento funciona a favor del inversor nacional no institucional, con un patrimonio procedente de otros sectores, un "cliente tradicional al que adoran los bancos y a quien están ofreciendo con carácter preferente los inmuebles que se quedan", precisa un analista. La venta exitosa por parte de Caixa Catalunya entre sus clientes de los locales donde se ubican sus oficinas en toda España es un ejemplo de ello.

Una menor financiación -ahora, en el mejor de los casos, el banco presta hasta el 50% del valor del activo y con ratios de cobertura más exigentes- "implica que el volumen de la operación sea también menor", según Adolfo Ramírez, consejero director general de CB Richard Ellis, quien explica que es difícil ver operaciones superiores a los 60 millones de euros. "Lo normal es encontrarnos peticiones de producto entre 2 y 6 millones, u operaciones para importes de entre 20 y 40 millones".

Con este mercado de ajuste bajista, "el mercado vuelve a ser más pequeño y, en consecuencia, más local, y más cómodo para los inversores nacionales", precisa Ramírez. Pero todos coinciden en que es clave que suba la rentabilidad ofrecida por los vendedores, porque obtenerla mediante la subida de las rentas de alquileres va a estar condicionado por la crisis económica. José Luis Guillermo, socio de Knight Frank, augura un mayor ajuste de precios, "lo que hará que 2009 ofrezca grandes oportunidades en España y la vuelta del inversor internacional, si se aprovecha la importante corrección de precios y la búsqueda de contratos de larga duración e inquilinos de solvencia, para tener una rentabilidad garantizada durante la crisis".