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Reportaje:Primer plano

Oxígeno para un sector desfallecido

La rebaja del IVA a la mitad puede propiciar la venta de unos 20.000 pisos nuevos en cuatro meses, una cifra demasiado pequeña para reactivar el mercado inmobiliario

La vivienda de nueva construcción empezó esta semana un 4% más barata. Con el objetivo de animar la venta de pisos y, sobre todo, reducir el elevado stock en manos de promotores inmobiliarios y bancos, el Gobierno ha reducido a la mitad el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) que grava estos inmuebles durante lo que resta de año. Una rebaja temporal que se suma, recuerda el presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, a un descenso de precios que en lo que va de año supera el 5% y que desde que estalló la crisis inmobiliaria se sitúa por encima del 16%, "con lo que, tras el recorte del IVA del 8% al 4%, el abaratamiento de la vivienda ya ronda el 25%".

Las compraventas han caído un 50% en el primer semestre del año

Sin acceso al crédito no habrá recuperación, dicen los expertos

Una buena noticia para los promotores, reconoce Galindo, aunque con matices, pues considera que este nuevo ajuste tendrá un impacto relativo por su corta duración en el tiempo. Los expertos consultados coinciden en esta apreciación (dice la Agencia Tributaria que para que las medidas fiscales empiecen a notarse hace falta que pasen aproximadamente seis meses), que ha servido de excusa al Partido Popular para sumarse al carro del descuento impositivo y, si gana las elecciones del próximo noviembre, prorrogará la rebaja durante 2012, según ha anunciado Mariano Rajoy esta semana en el Congreso. Días atrás, el propio Rajoy prometió a sus futuros electores que recuperará la desgravación fiscal por la compra de vivienda, suprimida por el Ejecutivo de José Luis Rodríguez Zapatero a principios de este año.

"Es el momento de tocar los impuestos para intentar así que el sector inmobiliario, que está en encefalograma plano, vuelva a respirar. Es el instrumento que tiene el legislador", justifica el nuevo presidente del Consejo General del Notariado, Manuel López Pardiñas. Pero el juego político de subidas y bajadas impositivas que mantienen tanto el Gobierno (en junio de 2010 elevó el IVA de la vivienda del 7% al 8%) como el PP con sus ofertas electorales, está muy lejos de garantizar esa seguridad jurídica que todo ciudadano precisa para cerrar transacciones, agrega López Pardiñas.

Aunque la vicepresidenta Elena Salgado no cuantificó el impacto que tendrá la medida, se mostró optimista al afirmar que su efecto en las arcas públicas será positivo. Algo en lo que no están de acuerdo los especialistas consultados, en la creencia de que las ventas de vivienda pueden alegrarse ligeramente, pero de ningún modo lo suficiente para compensar la menor recaudación del Estado. "A corto plazo reducirá los ingresos fiscales. Una rebaja del 50% en el IVA no va a aumentar un 50% las ventas de viviendas", afirma Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario de España, de Caja Granada y de la Federación Hipotecaria Europea.

Hay ejemplos en los que fijarse, y son muy próximos en el tiempo. Se circunscriben al año pasado, cuando se anunció el aumento del IVA en un punto y el fin de las desgravaciones fiscales a la compra de la residencia habitual para las familias con ingresos superiores a 24.000 euros. Durante el segundo y el cuarto trimestre de 2010 (justo antes de que entrasen en vigor los cambios) hubo un repunte de las ventas de pisos nuevos superior al 50% y al 100%, respectivamente, sobre el trimestre anterior (ver gráfico adjunto). "El efecto que se puede achacar a estos cambios en los gravámenes puede estar entre 30.000 y 40.000 transacciones", sostiene María Romero, consultora de Analistas Financieros Internacionales (AFI). "No fue muy relevante, pero se produjo un adelanto en las compras que ya estaban proyectadas. Ahora el incremento será más bien residual, porque el descenso del IVA tiene carácter temporal y la elevada tasa de paro (próxima al 21%) y la dificultad de acceso al crédito restringen las decisiones de compra", explica. A su juicio, quizás sí pudiesen repetirse el número de transmisiones del año pasado al conjugarse las dos promesas electorales del PP en 2012.

Pero, aun así, sigue siendo una utopía la inminente recuperación del sector inmobiliario y la desaparición del stock bancario de vivienda por los incentivos fiscales. El portavoz de vivienda del PP en el Congreso, Pablo Matos, que rechaza valorar el aumento del déficit público que supondría el recuperar las deducciones a la adquisición (con efectos retroactivos para que "quienes hayan comprado en 2011 no se queden como los castigados por Zapatero y, a la vez, no se frenen las ventas este año", apunta), es consciente de que en 16 meses no se puede absorber los más de 700.000 pisos de obra nueva que en España están por vender, según el Ministerio de Fomento.

Resulta difícil calcular cuántos particulares pueden adelantar sus transacciones para beneficiarse de la rebaja temporal del IVA (8.000 euros para un piso de 200.000 euros) y quiénes pueden sustituir su decisión de compra de una vivienda de segunda mano (sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales, ITP, en vez de al IVA) por una de nueva construcción. Julio Rodríguez cree que el descuento podría facilitar el cierre de entre 5.000 y 10.000 operaciones adicionales en la última parte del año, una cifra que fuentes bancarias elevan hasta 20.000.

Poca cosa para un mercado que no levanta cabeza. En la primera mitad del año el número de compraventas de viviendas se ha reducido prácticamente a la mitad respecto al año pasado (de 214.500 operaciones a 119.000), con las últimas estadísticas notariales. Una caída que se ha notado más precisamente en las compras de pisos de nueva construcción. Si en el primer semestre de 2010 sumaban casi 99.000 transacciones, en los seis primeros meses de este ejercicio apenas representan 38.000.

Sin tener en cuenta el impacto de la rebaja del IVA, tanto la APCE como AFI y los notarios prevén que la venta de viviendas se reduzca al menos un 30% en 2011. Por supuesto, 5.000 o 20.000 operaciones más son bienvenidas, ¿pero son la panacea? Evidentemente, no. "Para reanimar el mercado inmobiliario se debe reactivar antes el crédito que los bancos han reducido de una manera arbitraria y caprichosa", mantiene López Pardiñas. Y, por supuesto, la economía española. Así se generará empleo y permitirá que los jóvenes se emancipen.

"Dar salida al stock acumulado de viviendas es absolutamente necesario para que las promotoras vuelvan a la actividad y creen empleo. Y para ello necesitamos acceso al crédito bancario", reclama José Manuel Galindo. Las inmobiliarias iniciarán las obras de construcción de todavía menos pisos este año que el pasado, ya en mínimos históricos. Por eso la APCE pide también que se mantengan el IVA del 4% y las desgravaciones fiscales a la compra (no solo para las rentas inferiores de 24.000 euros como actualmente) hasta que se reajuste el sector.

Una medida que es criticada por buena parte de los expertos consultados. "No debe retomarse la deducción por vivienda habitual. Solo ha de servir para ayudar a las rentas bajas, como actualmente. El sector inmobiliario no tiene que tener mayores ventajas fiscales que el resto", afirma Jesús Sanmartín, presidente del Registro de Economistas y Asesores Fiscales (REAF).

"La mejor política de vivienda es la que deja al mercado operar sin incentivos y dedica todos sus esfuerzos públicos a vivienda protegida, en particular en alquiler, por la flexibilidad que ofrece absorbiendo menos recursos, y centrada al 100% en sectores desfavorecidos", opina Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación.

"Al PP le gusta la propiedad y discrimina el alquiler. Pretende aumentar el coste presupuestario, cuando ese dinero podría utilizarse para otra cosa", agrega Julio Rodríguez, quien teme además que, "tras cuatro años sin construirse apenas viviendas, puede ser un empujoncito para que se reinicie la invasión del territorio". A su juicio, si se mantiene el IVA reducido también puede derivar en una mayor construcción, teniendo en cuenta que va a favorecer la compra de viviendas nuevas sobre las de segunda mano (el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales está en el 7% u 8%, dependiendo de la comunidad autónoma de que se trate) y que las autonomías tienen las competencias urbanísticas en sus manos. "Introducirá distorsiones", afirma.

Para evitar, al menos de momento, la discriminación de la vivienda de segunda mano sobre la de nueva construcción, y, qué duda cabe, para colocar parte de los 8.000 pisos que tiene en stock, CatalunyaCaixa no ha esperado ni una semana para aplicar a los futuros compradores de sus casas el descuento del IVA. Y lo ha extendido a la vivienda de segunda mano, pues los inmuebles en manos de la banca son activos adjudicados y, por lo tanto, ya han tributado por IVA en su primera transmisión y, en la segunda, que es la venta al cliente final que quieren cerrar actualmente, están gravadas por el ITP. Pueden tributar por IVA en la segunda transmisión si se venden a empresas, explica Eduard Mendiluce, consejero delegado de CatalunyaCaixa Inmobiliaria. Aunque no es su caso, dice, pues el 90% de las 3.500 viviendas que la entidad ha vendido y alquilado entre enero y agosto se han colocado entre particulares. Mendiluce espera que de aquí a finales de año se comercialicen 3.000 pisos más. "El descuento del 4% generará un incremento de ventas del 10%", calcula, "ya que poner fecha al recorte fiscal produce un efecto psicológico en la gente que hace que se decida a comprar".

En su opinión, inmobiliarias y banca se beneficiarán por igual de la rebaja fiscal. Las primeras porque se la aplican directamente y la segunda porque "nos ayudará a hacer más líquidos los préstamos al promotor". No obstante, apuntan fuentes bancarias que prefieren mantenerse en el anonimato, "es más fácil que las entidades financieras se aprovechen del recorte puesto que tienen la sartén por el mango. Cuentan con la cartera de viviendas y la llave de la financiación".

La banca es la "mejor promotora" del momento. Se calcula que, del stock de 700.000 pisos nuevos sin vender, entre 160.000 y cerca de 300.000 (dependiendo de la fuente que lo estime) están en manos de las entidades financieras. El consejero delegado de CatalunyaCaixa Inmobiliaria considera que la cartera de bancos y cajas de ahorros se sitúa en torno a 200.000 viviendas, después de haber vendido entre 30.000 y 40.000 casas el año pasado, una cifra que espera se supere durante el presente ejercicio, cuando las entidades colocarán cerca de 45.000 casas, dice.

Los retoques fiscales, tanto los ya aprobados como los venideros si es que llegan, no parece que vayan a frenar la caída de los precios de la vivienda, en opinión de las fuentes consultadas. Pese a que estos bajen cada vez más despacio a medida que transcurre la crisis (el 5,5% de media en lo que va de año, según el Ministerio de Fomento), este porcentaje podría elevarse hasta el 7% a finales de 2011.

Oferta por aquí, descuento por allá; al final, si se anima el comprador en los cuatro meses que quedan para que concluya el año, el stock de viviendas sin vender podría situarse en 676.000 unidades, mantiene AFI. "Un nivel que seguirá siendo elevado y que apenas impulsaría la iniciación de viviendas y la creación de empleo en el sector inmobiliario", concluye. Mucho bombo para tan poco impacto.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 28 de agosto de 2011