El ajuste del sector inmobiliario se prolongará hasta mediados de 2011

Hay que cambiar el modelo productivo. La crisis ha acuñado un puñado de frases hechas, pero pocas se repiten tanto como ésta. El desplome de la construcción de viviendas, que infló el crecimiento de la economía española durante una década, y su impacto en el empleo, el endeudamiento de las familias o los ingresos públicos, explican esta receta unánime. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria se dejó sentir ya en 2008, en el arranque de la recesión, y según el Banco de España, seguirá lastrando el crecimiento hasta el próximo año. El organismo supervisor estima que, en total, restará un 5,4% al PIB respecto al nivel que alcanzó a finales de 2007. Y solo a mediados del año que viene el sector residencial comenzará a recuperarse.

A finales de 2009 había entre 750.000 y 1,2 millones de casas sin vender

"El ajuste del mercado de la vivienda está teniendo implicaciones macroeconómicas muy severas en el contexto de la recesión", certifica el servicio de estudios de la entidad en la memoria que presentó el pasado jueves el gobernador del Banco de España. El supervisor se resiste aún a llamar por su nombre a la burbuja inmobiliaria, pero el efecto del desorbitado incremento que se produjo en paralelo en precios y viviendas construidas sí ocupa un lugar preferente en sus últimos análisis. Condiciones extraordinarias, con el crédito barato y fácil, hincharon la burbuja y llevaron al sector -y a la economía española- a una situación artificial. Cuando la crisis financiera internacional restringió la financiación, el sector se derrumbó y aceleró la caída del PIB.

El Banco de España cree que ese ajuste aún no ha acabado. "La inversión residencial seguirá contrayéndose hasta mediados de 2011", vaticina su servicio de estudios. Entonces, el peso de la inversión en viviendas, pese a los incentivos públicos a la rehabilitación de casas, habrá caído por debajo "del mínimo observado en 1994".

Si en 2007 alcanzó su cima, con un protagonismo (7,5% del PIB) sin parangón en otras grandes economías europeas, el próximo año el peso de la inversión residencial apenas llegará al 4%, según la estimación del organismo supervisor.

La apuesta por el ladrillo, avalada por subidas de precios que no tenían fin, revolucionó el crecimiento económico. Cuando el sector se caló, el impacto fue inmediato. Si la inédita demanda de empleo en la construcción había facilitado que la tasa de paro bajara del 8% en 2007, ahora es la falta de trabajo en el sector -concentra la mitad de los dos millones de puestos de trabajo perdidos en la crisis-, la que empuja el desempleo al 20%. Si dos años atrás, los impuestos a una actividad tan pujante habían catapultado los ingresos públicos al 41% del PIB, en 2009 la recaudación apenas equivalió al 34% del PIB, una merma de recursos que explica en buena parte el abultado déficit público, omnipresente ahora en la agenda política. La burbuja también está detrás de que la deuda de las familias españolas haya llegado al 125% de su renta bruta disponible, el doble que hace una década.

El Banco de España calcula que, solo por la caída de la inversión residencial -si en 2006 se inició la construcción de 760.000 casas, en 2009 no se comenzaron ni 160.000 viviendas-, el PIB se dejará en este periodo (2008-2011) un 4% respecto a su nivel de 2007. Pero al sopesar los efectos indirectos del desplome, singularmente sobre el consumo de las familias, ese retroceso alcanzaría el 5,4%.

El Banco de España cree que la construcción de viviendas tardará en reponerse, pese a las últimas señales positivas en el mercado inmobiliario (las compraventas se han recuperado hasta crecer un 18% en tasa interanual en abril). En contra juega que los empresarios se concentran en terminar las promociones en marcha (el periodo medio de una obra es de 18 meses), para las que ya se endeudaron. Y, sobre todo, queda un enorme stock de viviendas sin vender, que salvo en zonas puntuales, se basta y sobra para atender la demanda, aún débil, durante varios años.

"La magnitud del stock es elevada, por lo que cabe esperar que condicione la iniciación de nuevas viviendas durante los próximos años", concluye el organismo supervisor, que se atreve con "una cuantificación compleja y no exenta de controversia".

Según sus cálculos, a finales de 2009 habría entre 750.000 y 1,2 millones de casas sin vender. Hace un par de semanas, la asociación de promotores y constructores planteó una cifra algo menor (700.000 viviendas) y auguró que harían falta al menos tres años más para absorber ese stock y reactivar así la construcción.