Si no hay trabajo, sobran oficinas

Crisis, despidos, suspensiones de pagos... Ésa es la banda sonora que envuelve a las empresas españolas desde hace unos meses. Con los nubarrones encima de la cabeza, los carteles de "se alquila" y "se vende" proliferan en las ventanas de oficinas y comercios de Madrid. Menos trabajadores se atreven a cambiar de compañía, cae la creación de empresas, desaparecen los planes de expansión. Y las oficinas empiezan a notarlo.

"Este mercado ha registrado a lo largo del cuarto trimestre de 2008 un aumento significativo de la oferta vacante". Ésta es la conclusión a la que llega Cushman & Wakefield (C&W) en su último estudio sobre la situación del sector en la capital. Calcula que la nueva contratación de metros cuadrados para despachos se ha reducido en un año casi a la mitad.

Leopoldo J. sabe bien lo que es tener problemas con inquilinos empresariales. Tiene una oficina de 100 metros en propiedad en la calle de Castelló, en el barrio de Salamanca. Hace un año allí había una inmobiliaria. Hoy sólo quedan los muebles. Los dueños de la empresa se han marchado, después de meses sin pagar el alquiler. No se entretuvieron ni en recoger documentos o material de oficina. Cajas con panfletos, un sofá, varias mesas de trabajo, sillas, estufas... Lo dejaron todo atrás.

A Leopoldo ahora sólo le preocupa encontrar nuevos inquilinos. Quizá no le resulte tan fácil. Durante el tercer trimestre de 2008 el número de concursos de acreedores (antigua "suspensión de pagos"), creció en un 263% respecto al año anterior; 667 empresas se acogieron a este procedimiento porque no podían hacer frente a sus pagos. La mayoría de ellas eran negocios pequeños y no pertenecían a ningún grupo empresarial.

Al mismo tiempo, se reduce el número de valientes que se lanza a montar un negocio. En noviembre de 2008, según el Instituto Nacional de Estadística, se crearon 1.300 sociedades mercantiles en Madrid, frente a las 2.000 de un año antes.

La proporción de oficinas vacías ha pasado del 5,75% al 6,1%. "Es de esperar que esta tasa siga su senda alcista, dada la atonía de la demanda", añade el estudio de C&W. En cuanto a precio, en la zona prime (área de la Castellana), no hay cifras escalofriantes, pero sí un atisbo de lo que se avecina. Calcula que el alquiler del metro cuadrado ha pasado de los 42 euros mensuales de 2008 a los 40 euros actuales.

Según los informes de varias consultoras, en 2009 la demanda seguirá cayendo. El año pasado terminó con cerca de 480.000 metros cuadrados de superficie contratada para despachos, frente a los 860.000 metros de 2007.

"Aun así, no hay comparación con las grandes crisis de 2001 o del 93", recuerda Jaime Pascual, director general ejecutivo de la consultora especializada Aguirre Newman. Entonces, asegura, el problema de la caída de actividad se sumó a una sobreoferta enorme, que ahora no es tan alta, porque el grifo de la financiación para este tipo de obras se cerró hace ya 18 meses.

"El valor del suelo va a ser uno de los grandes perjudicados", apunta el directivo. Con expectativas menores de renta, el precio baja. Pero algunos inversores compraron terrenos muy caros y ahora no quieren desprenderse de ellos sin sacar beneficio. Según los cálculos de Aguirre Newman, el precio de estos suelos debe bajar un 25% "para adecuarlos a la actual situación del mercado". O no les podrán dar salida.

De todas formas, en cuestión de precios no se puede generalizar. No es lo mismo una oficina en la Castellana que en Majadahonda. Tampoco el suelo en el área de la A-2 (hacia Coslada) que el de la autopista A-6 (Las Matas o Las Rozas). Dentro de Madrid, en la zona de negocios el número de oficinas vacías ha aumentado, pero sigue teniendo mucho tirón (ahora hay cinco despachos vacíos por cada 100; antes menos de tres, según C&W).

En el caso del suelo, tampoco todas las parcelas tendrán las mismas opciones. Las zonas de la A-1 (Alcobendas, o San Sebastián de los Reyes) cuentan con mejores conexiones, calidades de diseño y proyectos en curso; mientras que en la zona de la A-6, los edificios son más pequeños y el transporte público peor, según analiza Aguirre Newman.

A los crecientes metros cuadrados disponibles hay que añadir en breve un nuevo aluvión y un nuevo reto: las Cuatro Torres Business Area (CTBA). La Torre Sacyr, dedica 11 de sus plantas superiores a albergar oficinas. La Torre de Cristal, de Mutua Madrileña, alquilará sus 46 plantas para este fin. "Tampoco será un elemento tan distorsionador [para los precios o la ocupación]", opina Pascual, cuya firma ha comercializado algunos de estos espacios. "Son 70.000 metros cuadrados en total. No es tanto", zanja.