Martinsa ofrece suelo por un precio hasta diez veces inferior al tasado

Un terreno situado en Puerto Real (Cádiz) tasado en diciembre de 2007 en 157 millones de euros saldrá a la venta por 15,3 millones. Otro, en la localidad madrileña de Tres Cantos, valorado hace justo un año por la consultora CB Richard Ellis en 132 millones, tiene ahora un precio de 33,8 millones. Una finca en Antequera (Málaga) ha pasado en sólo un año de 78,8 millones a 10 millones de euros. Son tres revisiones procedentes de la última calificación de los activos de Martinsa-Fadesa incorporada al plan de viabilidad que ha presentado la inmobiliaria en el Juzgado de lo Mercantil número 1 de A Coruña.

Estos activos forman parte del suelo que sacará al mercado la inmobiliaria para pagar sus deudas. El valor de uno de sus paquetes de suelo ha disminuido un 37%: de 2.596 millones de euros a 1.634 y, en algunos casos, ha sido tasado hasta 10 veces por debajo del precio que tenía a diciembre de 2007.

El 35% del suelo de la empresa está calificado como rústico

El plan de viabilidad, apoyado por La Caixa y Caja Madrid (acreedores de la inmobiliaria), está en el juzgado junto a la propuesta de convenio de acreedores para salir del proceso concursal. Esa hoja de ruta, elaborada por Deloitte, traza sus proyecciones de 2008 a 2016, periodo que plantea Martinsa para abonar su deuda íntegra a los acreedores sin recurrir a quitas. El diseño del plan también detalla los activos que la inmobiliaria pondrá a la venta.

Las nuevas tasaciones, actualizadas por tres firmas designadas por los administradores concursales, demuestran cómo se inflaron los activos en la burbuja inmobiliaria. En algunos casos, la revalorización del suelo llegó al 19.000% del valor del suelo.

Las tasaciones que ahora presenta la compañía también muestran el desmesurado recorrido contable que siguieron algunos activos. Por ejemplo, la finca gaditana de Puerto Real, denominada Cortijo Carvajal, tenía un valor contable original de 300.000 euros, y se le aplicó en las cuentas una revalorización de 65 millones, para ser tasada en diciembre de 2007 por la consultora norteamericana en 157 millones, más del doble. Ahora, sólo vale 15,3 millones.

Para reducir una deuda de más de 7.000 millones, el grupo inmobiliario, que cuenta con 27,6 millones de metros cuadrados de suelo en cartera, prevé iniciar a mediados de año un frenético proceso de venta. "En su conjunto se ha considerado la comercialización de 8,5 millones de metros cuadrados de edificabilidad en España, y 6,9 millones de metros en la cartera internacional, entre el segundo trimestre de 2009 y 2016". Y esto, teniendo presente, como afirma el plan, que la "actual situación de ajuste del mercado inmobiliario en España hace muy complicado plantear la venta de suelo en los próximos 12 meses, porque los descuentos serían muy elevados".

Entre los planes de Martinsa está convertirse en una "mayorista de suelo". El grueso de los ingresos procederá de ventas de activos "a otras empresas promotoras", según el informe.

Los ingresos por venta de suelo previstos duplicarán e incluso multiplicarán por tres y cuatro veces la facturación procedente de la venta de viviendas, durante algunos años. Ése es el compromiso al que ha llegado la inmobiliaria con parte de la banca acreedora, que representa el 28% de su pasivo. Sólo para 2016, Martinsa prevé ingresar 1.199 millones de euros por venta de activos, frente a los nueve millones que obtendrá de las promociones.

Estos años también permitirán a la compañía de Fernando Martín, protagonista de la mayor suspensión de pagos de la historia de España, ganar tiempo para lo que el informe denomina "la incorporación de valor al suelo". Esta expresión es en realidad un eufemismo que no esconde otro objetivo que proceder a recalificar muchos activos que ahora no tienen la condición de edificables. De hecho, si el 35% de la cartera de Martinsa está considerada preurbanizable, un término que no figura en la actual legislación urbanística y que disimula con palabras lo que viene a ser suelo rústico.

En la propuesta de convenio de acreedores que ha presentado en el juzgado, la compañía también apunta cómo se realizarán las ventas. Martinsa prevé celebrar subastas ante notario cuando exista más de un comprador para un mismo activo. De acuerdo con los bancos acreedores, que forman conjuntamente con la dirección de la inmobiliaria una comisión de seguimiento del plan, también se detallan los activos que tendrán una "venta forzosa", así como otros susceptibles de ser enajenados antes de lo que indica el plan de viabilidad.