Cumpleaños agridulce

Veinte años en un mismo negocio dan para mucho. Para comenzar en un sector prácticamente virgen, vivir una crisis, una época de expansión sin precedentes... y luego tratar de adaptarse a una nueva crisis, ésta también sin precedentes. Santiago Aguirre y Stephen Newman fundaron en 1988 la empresa que lleva sus apellidos, cuando el sector de la consultoría inmobiliaria era irrelevante en España. En estos años, dicen sus fundadores, el negocio se ha multiplicado por diez. Pero ahora pasa la prueba de fuego. Cómo adaptarse a la crisis en la que está inmersa el ladrillo. "Hay que diferenciar el mercado residencial del terciario. Cada uno va por su lado. El primero se ha hundido, desaparecido, y la mayoría de promotores está en serias dificultades financieras. Pero hay otra parte que no se ve tanto y que representa un 20% del mercado, a la que nosotros nos dedicamos mayoritariamente. Es el mercado de propiedad comercial (oficinas, comercial, logístico, hoteles...). Y éste no se ha hundido", dice Santiago Aguirre.

"Queda lo peor. Va a caer más la demanda, pero no tanto como en la vivienda"

El fundador de la empresa de consultoría inmobiliaria asegura que la gente que ha comprado buenos edificios y tiene buenos inquilinos se encuentra en una posición muy buena para afrontar este momento. "Especialmente ahora, cuando los instrumentos de inversión a disposición de los que tienen algunos millones de euros no son tan seguros como antes, incluyendo los depósitos bancarios. Mucha gente no quiere invertir en vivienda o en suelo, pero sí en edificios o locales que producen una renta", añade Aguirre.

Pero, ¿es esta crisis como la que ya pasaron Aguirre y Newman a principios de los años noventa? "No. Es mucho peor. Esta situación financiera no se ha vivido nunca, no sé incluso si en la Gran Depresión de 1929. Se ha destruido muchísimo valor y va a pasar tiempo hasta que la liquidez llegue al mercado. Si antes el índice de crédito era 100, ahora es tres", responde Aguirre.

El gran problema, según su diagnóstico, es el enorme precio del suelo. "Desorbitado lo compares con lo que lo compares". Y a esto se le añade la particular situación de los promotores, "con ventas iguales a cero y sobreexpuestos porque la mayoría no están diversificados y no tienen ingresos por alquileres". "En Europa, el residencial absorbe como mucho un 50% de la facturación de las empresas; aquí el peso es superior al 90%. Colonial y Testa son un caso distinto. Cargan con un alto apalancamiento, pero éste no es un problema estrictamente inmobiliario".

Los responsables de esta empresa dividida en varias ramas -inversión, arquitectura, consultoría, gestión de inmuebles, gestión de activos- insisten constantemente en diferenciar los distintos segmentos del mercado inmobiliario. "El terciario sigue estando en un momento bastante bueno comparado con la crisis de 1992. Entonces, había un exceso de oferta y la demanda se paró totalmente. Los precios se habían inflado hasta el punto de que los alquileres de oficinas de Madrid estaban al nivel de París o de Francfort. Y sólo eran más caros Londres y Tokio. Hoy en día, los alquileres de oficinas están por debajo de la mayoría de capitales de la importancia de Madrid. No hay un exceso de oferta de grande. Las torres del Real Madrid son muy llamativas, pero en realidad son 120.000 metros en un mercado que absorbe de media unos 400.000 al año", señalan.

Los dos están orgullosos de su labor de estos años. "Perdón por la falta de humildad, pero hemos producido una compañía que no se parece ninguna del mundo. Hemos conseguido integrar una parte técnica, de casi 120 personas entre arquitectos, ingenieros, aparejadores, y una parte de consultoría, que incluye estudios de mercado, urbanismo, valoraciones, con otra muy en contacto con el mercado, con el usuario final y el inversor". Aguirre, con una cuota de mercado en torno al 20% o el 25%, emplea ahora a unas 400 personas.

Es ya una constante que los empresarios del sector quieran desligar la evolución catastrófica de la construcción de viviendas con la del resto del sector inmobiliario. Pero es indudable que la crisis general de la economía española ha terminado por afectar a todo lo que huela a ladrillo. "Es seguro que todo se va a ver afectado. La crisis económica no ha hecho más que llegar. Queda lo peor, que empiecen a cerrar las empresas, más gente en el paro y menos consumo, lo que afectará a las oficinas, a los locales comerciales y a la logística y a los hoteles. Creo que la demanda va a caer entre un 20% y un 30% y los precios entre el 15% o el 20%. Va a afectar al resto de sectores, pero ni con mucho van a sufrir una catástrofe como la del residencial. No se puede comparar una cosa y otra, porque ni había una burbuja tan grande, ni la demanda ha desaparecido, ni hay un exceso de oferta como en la vivienda", responde Aguirre.

¿Y cómo ve el temporal la empresa que ahora cumple dos décadas? "Hay que relativizar porque la economía española es ahora mucho más fuerte que la última vez que pasó por una crisis. Nosotros vamos a cerrar este año habiendo alquilado 120.000 metros cuadrados de oficinas. Y en 1993, en todo el mercado se alquilaron 150.000", dice Newman. "Todos debemos hacer algo de autocrítica. Ha habido un exceso de liquidez y las entidades no hicieron una buena medición del riesgo. Y se apalancaron de una forma bestial. Pero todos estaban en ese camino. Los analistas penalizaban a las empresas que nos se endeudaban lo suficiente. Lo peor que podemos hacer es esconder el problema. Y lo siguiente peor es dar por sentado que las cosas son así, que no podemos hacer nada. Hay soluciones", concluye Aguirre. ¿Y cuáles son esas soluciones? "Abaratar el precio del suelo", responde Aguirre. Newman añade: "Creo que se nos han olvidado las cosas más simples. Los promotores tienen que recordar que una promoción no está vendida hasta que firmas la última venta. Y los bancos tienen que volver a ser más conservadores y dar créditos a los que tienen al menos el 30% del dinero de la hipoteca". Pero parece que la fuerza de los hechos ha obligado a las empresas a seguir estos consejos. -