Auge y pinchazo inmobiliario

Tras los concursos de acreedores -las antiguas suspensiones de pagos- presentados por Martinsa-Fadesa, Grupo Tremón y Habitat, entre otras muchas compañías inmobiliarias, más de un centenar en lo que va de año, o la cesión de su control a la banca acreedora, como es el caso de Colonial o Metrovacesa, el libro de José Luis Campos Echeverría, un análisis de las raíces, las causas y las consecuencias positivas y negativas de la burbuja inmobiliaria, cobra más relevancia y actualidad si cabe.

Un análisis cimentado además en multitud de datos, estadísticas y referencias. Aunque, como advierte el autor, las estadísticas de vivienda, contrariamente a las de Bolsa, "son muy recientes (de los años setenta), lo que nos priva de una visión histórica que quizá generaría una expectativa a largo plazo más serena de la situación, y además hubiera ayudado a atemperar las evidentes exageraciones del periodo".

El avance de la construcción de viviendas en España en los últimos años, en cualquier caso, se ha apoyado en un incremento muy notable del endeudamiento de las familias, que se ha situado a un nivel tal que las obligaciones financieras contraídas por las mismas comprometen una porción ya muy elevada de su renta disponible, señala en la introducción de esta obra el catedrático de Estructura Económica de la Universidad de Alcalá Antonio Torrero Mañas.

La tendencia creciente del mercado inmobiliario de la vivienda no puede sostenerse indefinidamente; la acumulación de endeudamiento ha sido posible por el prolongado descenso de los tipos de interés, nominales y reales, y por el fácil acceso a la financiación internacional de nuestro sistema bancario. Ninguna de esas circunstancias conforma las expectativas actuales, aunque en las últimas semanas hayan vuelto a la senda de la reducción de su importe los tipos de interés y el Euribor, índice al que están referenciadas buena parte de las hipotecas suscritas en los últimos años en España.

Todo parece indicar que la vivienda, que ha estimulado el crecimiento económico y el empleo durante un largo periodo, influirá en sentido contrario en la economía y en la ocupación en los próximos años. Ya lo estamos sufriendo, como muestran a las claras las cifras de paro registradas en las oficinas del Instituto Nacional de Empleo (Inem) de noviembre, 171.243 personas más, con lo que la cifra total de desempleados roza ya la barrera de los tres millones. Muchos de ellos atribuibles directamente a la crisis del sector constructor e inmobiliario.

Es precisamente este escenario, el del auge y pinchazo de la burbuja inmobiliaria y el largo ajuste al que estamos abocados, el que analiza el autor con detalle: precios, patrimonio inmobiliario, oferta y demanda de vivienda, el crédito hipotecario y la vivienda, coyuntura de la vivienda, la formación de la burbuja, puntos de ruptura y efecto del pinchazo de la burbuja sobre la economía y sus actores.

El segundo aspecto de la obra de José Luis Campos Echeverría que resalta el catedrático Antonio Torrero Mañas es su perspectiva analítica -su visión en el sentido de Schumpeter-. El autor es un veterano analista financiero -fue el primer director de la revista del Instituto Español de Analistas Financieros- con amplia experiencia en la gestión profesional, la cual sigue siendo su ocupación fundamental. "Lo que es destacable es su conocimiento de la literatura económica y financiera y su capacidad para compatibilizarlo con su actividad profesional", señala Torrero.

Esa experiencia y el análisis que ha realizado en esta obra sobre la burbuja inmobiliaria le permiten a José Luis Campos Echeverría afirmar que "en los próximos tres o cuatro años lo van a pasar realmente mal unos miles de promotores, alrededor de 500.000 o 600.000 familias (parte de ellas sin ser propietarias de nada) y algunos bancos y cajas de ahorro. El resto, en mayor o menor grado, tendremos que bajar el tren de vida de los últimos años, si todo discurre por los cauces previstos".