Regular la desregulación

Afortunadamente, comienza a haber un cierto consenso sobre las causas y las salidas a la más grave crisis que ha vivido la actividad inmobiliaria en los últimos tiempos.

Conviene recordar que el sector inmobiliario español, como locomotora del desarrollo económico, produjo en el periodo 1997-2006 más viviendas que en Francia, Alemania e Italia juntas, lo que paradójicamente para algunos gurús del neoliberalismo, ocasionó un incremento especulativo de los precios no conocido hasta entonces: un 150% para la vivienda y un 500% para el suelo. Pero tal como argumentaban los responsables de entonces, no había que preocuparse, ya que si se construían tantas viviendas y tan caras era porque los ciudadanos las compraban.

Procede recuperar el flujo financiero, inyectando liquidez a las entidades de crédito

Pero como la historia económica nos enseña, a los ciclos expansivos les siguen ciclos recesivos, siendo éstos tanto más profundos, cuanto aquellos fueron más desproporcionados. Adicionalmente, el escenario español se remata con la crisis de las sub-prime y financiera y sus graves afecciones a la economía globalizada mundial.

Afortunadamente, hoy se desvela, como causante principal del desastre, la desregulación acometida, antaño considerada como garante del acierto del mercado y hoy virulentamente rechazada por quienes más la ensalzaron. De hecho, pocas veces se cuestionaban aquellos desregulados procesos inmobiliarios. Más bien se aplaudían los préstamos hipotecarios superiores al 100% de su valor, apoyados en sobre-valoraciones totalmente irreales. Se tasaban patatales como solares y viviendas con incrementos anuales cinco veces superiores a la inflación. Se compraban grandes empresas por pequeñas y medianas, financiándose exclusivamente con préstamos garantizados en el valor especulativo de sus activos. Tampoco parecía preocupar la presumible incompatibilidad existente entre auditoras y empresas auditadas. A la Administración competente le pareció necesario, y así lo dispuso, considerar que todo el suelo (salvo el especialmente protegido) fuera susceptible de ser urbanizado y que el valor del urbanizable, aun solo a efectos de expropiación, fuera equivalente, desde el momento de su reclasificación, al beneficio del potencial negocio inmobiliario sin que sus propietarios invirtieran un euro ni hicieran nada (al menos confesable) que lo justificara.

Pues bien, toda esta estructura desregulada comenzó a desplomarse a mediados de los años 2000, derrumbándose repentinamente en el verano de 2007, impulsada por el seísmo globalizado de las hipotecas-basura.

Obviamente, la solución no puede ser otra que la inaplazable necesidad de regular la desregulación.

Procede en primer lugar, recuperar el flujo financiero, inyectando liquidez en las entidades de crédito para que discurra por los cauces del préstamo hipotecario, hoy exhaustos por causa de las euforias anteriores, tal como ya se ha adoptado.

En segundo lugar, procede acometer una intencionada regulación del mercado inmobiliario, actuando a largo y a corto plazo. A largo, disponiéndose, por un lado, una legislación del suelo Estatal que garantice el desarrollo sostenible, el derecho a la vivienda, una valoración inmobiliaria basada en lo preexistente y una regulación de la transformación urbanística que potencie la actividad productiva y penalice la retención especulativa y una legislación urbanística valenciana que desarrolle concertadamente esos principios y resuelva, de una vez por todas, el contencioso con la CE.

A corto plazo, dando salida en primer lugar al importante stock de viviendas sin vender (entre 80.000 y 120.000 en la Comunidad Valenciana, según estadísticas) pues, sin ello, gran parte del sector no dispondrá de recursos para nuevas inversiones. En segundo lugar, producir decididamente viviendas protegidas, para las que existe gran demanda insatisfecha, apostando intencionadamente por el régimen de alquiler, tanto de nueva construcción como de rehabilitación, incluyendo la reurbanización urbana y redefiniéndose necesariamente unos precios oficiales de venta que no superen el esfuerzo económico del tercio de los ingresos para aquellas rentas familiares inferiores a 6,5 veces el IPREM. Téngase en cuenta que este umbral de esfuerzo es decisorio para la concesión del préstamo hipotecario, por lo que no puede admitirse un precio inflado de la vivienda a causa de que el valor de repercusión del suelo que ese precio conlleva, sea igual o superior al de viviendas de renta libre, como ocurre en algunas localizaciones urbanas.

Finalmente, deben impedirse las prácticas fraudulentas que han caracterizado el mercado de vivienda protegida disponiéndose que su adjudicación se realice siempre mediante concurso público, transparentemente baremado y que se mantenga su calificación como protegida a lo largo de su vida útil, para rentabilizar socialmente los recursos públicos invertidos.

Todas estas medidas reguladoras de la desregulación, junto a otras análogas, se recogen en el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2009-12 que el ministerio y la Generalitat valenciana vienen negociando y que, en poco tiempo, verá la luz, al parecer con alto grado de consenso. Esperemos que se aplique cuanto antes y deseablemente de manera concertada entre las Administraciones competentes y con los particulares emprendedores que estén dispuestos a participar. La situación del sector y del empleo es tan delicada, que toda musculatura es poca. La regulación racionalmente concertada, debe ser el mantra que dirija toda la actividad del sector, al menos a corto y medio plazo.

Gerardo Roger Fernández es arquitecto y profesor de Urbanismo.