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Reportaje:Empresas & sectores

Oficinas caídas del cielo

El espacio alquilado en Madrid desciende un 30% hasta marzo

Cada vez más cerca y ya al alcance de las empresas que quieran presumir de las oficinas más emblemáticas, modernas y caras de todo Madrid. El macroproyecto que se levanta al norte de la ciudad y que ya ha cambiado su skyline, el denominado parque empresarial Cuatro Torres Business Area, aborda su última fase de construcción en los antiguos terrenos de la Ciudad Deportiva del Real Madrid. Estos cuatro rascacielos de hasta 250 metros de altura van a desplazar hacia sí el distrito de negocios de la capital, dejando muy pequeña Torre Picasso, de 157 metros, que antes se erigía como el techo del paseo de la Castellana, su arteria principal.

Tienen en el mercado de oficinas casi 100.000 metros cuadrados listos para alquilar a inquilinos que busquen la mayor representatividad. Como las embajadas del Reino Unido, Canadá y Australia (y posiblemente de Holanda), que han reservado más de 9.000 metros en el único de los cuatro rascacielos que tiene arrendada ya el 80% de su superficie, Torre Espacio. Eso sí, al menos un tercio de ella será ocupada por su propietaria, Grupo Villar Mir, para agrupar las distintas sedes sociales de sus empresas, con piscina privada y pádel incorporados en la última planta para el disfrute de Juan Miguel Villar Mir.

Los tres rascacielos que se construyen han puesto 100.000 metros en alquiler El precio máximo de las oficinas madrileñas es de 40,50 euros al mes

La falta de financiación retrasa o aparca los proyectos futuros

Del resto, la de Caja Madrid será la única que no se arriende, pues albergará los cuarteles generales de la entidad financiera. También será la última que se corone el año que viene. La torre del Grupo Sacyr, exclusiva por contar con el hotel de cinco estrellas más alto de la capital, será inaugurada el próximo mes de octubre y acaba de lanzar al mercado de oficinas 21.000 metros. Mutua Madrileña alquilará su edificio al completo y ha designado esta semana a las consultoras que se encargarán de buscar los inquilinos: CB Richard Ellis (CBRE), que ha abandonado la comercialización de Torre Espacio, y Knight Frank. Su Torre de Cristal estará terminada en diciembre o enero, según fuentes de la aseguradora. Aunque todas ellas deberían estar ya acabadas de construir si se hubiesen cumplido las previsiones iniciales de sus promotores; incendios o traspasos de propiedad, como los que se han sucedido, aparte.

Por entre 36 y 42 euros por metro cuadrado y mes (el máximo del mercado se ha situado al cierre del primer trimestre del año en 40,50 euros), ni sus propietarios ni los consultores están preocupados por el impacto que pueda tener la crisis inmobiliaria que atraviesa España en la colocación de las torres. "Es la vivienda la que la está sufriendo. Las oficinas, mucho más dependientes de la evolución de la economía y de la financiación, de momento, sólo están tocadas por el retraso de las decisiones empresariales de cambiarse de sede", coinciden.

Pero, entre enero y marzo, en Madrid se ha alquilado un 30% menos de espacio que en el trimestre anterior (más de 120.000 metros cuadrados de oficinas en total), prueba de la desconfianza que sobrevuela sobre las empresas y de la falta de contratación por parte de las administraciones. Y consultoras inmobiliarias como CBRE y Jones Lang LaSalle (JLLS), que se encarga de comercializar el edificio de la filial patrimonialista de Sacyr (Testa), prevén que la superficie de oficinas contratada ronde los 600.000 metros a final de 2008, en vez de los más de 800.000 alquilados en 2007. "En lo que va de año las compañías han retrasando muchas operaciones. Han influido las elecciones generales y también se ha hecho patente la crisis económica", asegura Pedro de Churruca, consejero director general de JLLS.

Sin embargo, al haber una carencia que se ha vuelto endémica desde principios de esta década de edificios de oficinas disponibles en el centro de negocios madrileño (es lo que los expertos denominan "lleno técnico"), los responsables de los tres rascacielos que ofrecen espacios a terceros piensan que van a encontrar ocupante en un plazo de 6 a 18 meses.

"El mercado de oficinas de lujo es muy estrecho. Hay mucho interés por alquilar superficies en la torre, sobre todo sus plantas más altas", mantiene el director general de Inmobiliaria Espacio, José Antonio Fernández Gallar. Y, aunque "no estamos en el mejor momento de las oficinas, una desocupación inferior al 5% en el distrito de negocios de la ciudad nos hace prever que tendremos el 80% del espacio alquilado en seis meses. Dentro de la M-30 al mercado no le llegarán las bajas de precios ni la desocupación. Fuera, los proyectos nuevos de oficinas son difíciles de comercializar y las empresas pueden dejar muchos metros libres como consecuencia de las reestructuraciones de plantillas que se van a producir. Pero las rentas máximas se quedarán como están", señala Javier Zarrabeitia, director general de Testa, que pretende amortizar los 350 millones de euros invertidos en su rascacielos (sobre los 320 millones inicialmente previstos) en una década.

Para Alfonso Galobart, socio director general de CBRE, "la financiación se ha vuelto muy restrictiva para el sector inmobiliario. Este año se han retrasado muchos proyectos de construcción de oficinas por falta de dinero. Por eso no vamos a ver sobreoferta en Madrid y no van a bajar los precios del alquiler". En el primer trimestre las rentas máximas todavía se han encarecido levemente y, en las zonas periféricas de Madrid, han dejado de crecer. Y, según fuentes de Metrovacesa, que tiene 19 proyectos en curso con un total de 432.000 metros cuadrados y una inversión de 2.700 millones de euros entre Madrid y Barcelona, "las rentas han tocado techo y en los últimos meses podrían experimentar alguna bajada".

Por eso los retrasos experimentados en la construcción de todos los rascacielos (y los aumentos en los presupuestos de obra que han tenido lugar) han llegado en mal momento para las oficinas madrileñas. No sólo porque se alquila menos espacio sino, además, porque está previsto que la oferta crezca sustancialmente a lo largo del año, con la entrega de unos 600.000 metros cuadrados en edificios nuevos, incluidos los espacios de las torres. Así que, "tal y como está el mercado, nadie tiene prisa, asegura Pedro de Churruca. Y Mutua Madrileña lo confirma, "queremos empezar a comercializar nuestras oficinas cuando estemos seguros de cuándo vamos a acabar el edificio".

Inmobiliaria Espacio sí ha estrenado su rascacielos. "Nuestra plantilla ya se ha instalado en Torre Espacio y prepara la mudanza del resto del grupo. El proyecto se ha retrasado porque la puesta en marcha de estos edificios es más compleja y costosa que la de uno tradicional por la tecnología que incorporan. Esperamos que este año el edificio esté alquilado al ciento por ciento", explica Fernández Gallar. La compañía prevé ingresar 30 millones de euros anuales por el arrendamiento de su torre, cuyos terrenos y construcción le han costado 420 millones de euros, sobre los 380 millones previstos inicialmente. Tardará unos 15 años en amortizar su inversión, como Mutua Madrileña, que ha llevado su presupuesto de 360 a 450 millones.

En opinión de la aseguradora, "la situación económica es delicada ahora mismo y acabará trasladándose al mercado de oficinas. La gente se va a contener un poco hasta que vea la profundidad de la crisis". La compañía, que asegura tener ocupados la práctica totalidad de los 250.000 metros cuadrados de edificios de oficinas que tiene en Madrid en patrimonio, espera tranquila el importante aumento de la oferta que se va a producir, sobre todo porque éste se va a concentrar en la periferia de la ciudad, que es la más afectada por el descenso de la contratación, que se ha situado a niveles de 2003.

Menos empresas alquilando y superficies más pequeñas porque el presupuesto no les da para más. De hecho, en el primer trimestre de 2008 las operaciones de un volumen por encima de 5.000 metros han sido escasas. Y, aunque las consultoras inmobiliarias piensen que todavía están por llegar contratos de superficies grandes, retrasados desde 2007, lo cierto es que nadie sabe el alcance de la crisis y, por tanto, cuál va a ser el comportamiento de las compañías sobre ella. Las torres más lujosas de la ciudad todavía no están salvadas. -

Mejor en Barcelona

En el mercado de oficinas barcelonés los promotores inmobiliarios respiran con más fuerza que en el madrileño porque los precios de las rentas siguen subiendo en casi todas las zonas, según la consultora Jones Lang LaSalle (JLLS). Salvo en el distrito de negocios, al que el eje de la avenida Diagonal y la plaza de Les Glories está quitando el puesto debido a la concentración de edificios modernos y de mayor calidad. Así, aunque esta área no registra los precios máximos del alquiler, de 27 euros por metro cuadrado y mes a finales de marzo (que se encuentran en el centro de negocios de la capital), sí que se van acercando rápidamente, con rentas que superan los 22 euros mensuales.

Durante el primer trimestre de 2008 la superficie arrendada ha sido de más de 90.000 metros cuadrados en Barcelona, similar a la de los tres primeros meses del año pasado, aunque más baja que la registrada entre septiembre y diciembre de 2007. JLLS espera que, como hay demanda de empresas "arrastrada" desde el pasado ejercicio, los niveles de contratación se mantendrán estables en este trimestre, pero lo más probable es que en la segunda parte del año se deje notar la situación de crisis que se vive en España y también el impacto de los nuevos edificios que se van a terminar de construir, el 65% de los cuales serán inaugurados a partir de entonces. -

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 11 de mayo de 2008

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