Cesión de compra

Es frecuente en la compra de viviendas en construcción por particulares que éstos desistan de su adquisición antes de la entrega mediante la cesión a un tercero de sus derechos en el contrato de compraventa. Operación que no afecta al inmueble, dado que el cedente aún no ha adquirido su titularidad, pero que sí representa la transmisión del derecho que corresponde al comprador frente al vendedor para exigirle su posterior entrega, la cual resulta gravada como Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

No obstante, la cuestión se plantea en relación al importe que como base imponible se tome a efectos del tributo, pues en este caso la Dirección General de Tributos, según criterio reiterado, estima aplicable la regla especial contemplada respecto a la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación, la cual dispone que se exija el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos, por lo que se deberá atender al valor real del inmueble que en su momento deba ser entregado.

Este planteamiento choca con la sujeción de la entrega del inmueble a otro tributo, el IVA, lo que debería relegar la base imponible antes citada al precio estipulado por la cesión para evitar una doble tributación. Por otra parte, debe destacarse que la condición del comprador es necesaria pero no suficiente para que se le entregue el inmueble, pues deberá, además, desembolsarse el precio o la parte pendiente de pago, por lo que no cabe equiparar la cesión del derecho de referencia y la entrega del inmueble.

Es partiendo de esa equiparación y del mandato genérico de la norma del impuesto que impide entregar bienes sin que antes se acredite el pago del impuesto, su exención o no sujeción, lo que permite considerar a este órgano directivo que el promotor del inmueble no podrá entregarlo a una persona que contractualmente no figure como comprador sin que se acredite el pago del impuesto devengado por la cesión del contrato.