La compraventa de viviendas nuevas para especular se frena en seco

A los promotores de vivienda se les acumulan las complicaciones. Si las grandes empresas calculan que las ventas de pisos se desplomaron más de un 30% en la recta final de 2007, ahora la crisis empieza a hacer mella en las preventas, es decir, los pisos que creían tener ya comprometidos. La razón principal, convienen consultoras y promotoras, es la retirada del inversor que adquiría varios pisos de una misma promoción para luego revenderlos aprovechando las rápidas revalorizaciones que arrojaba el mercado español.

Los inversores han copado hasta el 40% de la demanda de viviendas

Algunos se quedan con pisos en las manos y rivalizan con los promotores

Este comprador, que suponía un 40% de la demanda según Aguirre Newman, prácticamente ha desaparecido del mapa. Y los que deciden permanecer en el mercado, exigen rebajas cuantiosas y pasan a ser competencia directa de los promotores. El director de Investigación de Mercados de la consultora, Javier García-Mateo, explica que este año se prevé que salgan al mercado 700.000 pisos que hasta ahora estaban en manos de los inversores, tanto de primera como segunda residencia. Estas viviendas se juntarán con las que ahora los promotores están construyendo y con el abultado stock que tienen en sus manos.

Àlex Angullo, propietario de una promotora de Tarragona, afirma que ha decidido dejar paradas varias promociones. Vendió varios activos y asegura que tiene un colchón para afrontar los malos tiempos. Primero le flojeó la demanda del comprador que quería el piso para vivir en él. Luego, sostiene, a raíz de la crisis crediticia desapareció el inversor que le compraba varios apartamentos. Dice que creía tener amarradas "contractualmente" estas viviendas. "O bien el banco les cierra el grifo o se esfuma la expectativa de revalorización y renuncian a las arras

", agrega.

La desaparición del comprador con perfil inversor empezó a notarse hace dos años, cuando la escalada de precios se desaceleró. La directora de Residencial de Cushman & Wakefield en España, Julia Serrano, añade que este cliente "ha ido disminuyendo hasta prácticamente desaparecer". Coincide con Serrano el director de Residencial de Foro Consultores, Rubén Cózar, que dice que sobre todo renuncian a sus contratos los inversores que entraron tarde al mercado.

Un promotor de una gran compañía catalana, que pide no ser identificado, conviene en que las inmobiliarias están acusando esta retirada. Este promotor explica que el apalabramiento de pisos con los inversores suele ser de dos tipos: o bien con arras, en el que se abonan entre 3.000 y 15.000 euros por piso -dependiendo del precio- o con un contrato firme en el que se paga una cantidad mayor. "En los de arras, renuncian al piso y pierden el dinero. En el otro caso, podríamos ir al juzgado, pero normalmente aceptamos rebajar el precio", explica.

Este descuento debe ser suculento para convencer al inversor, que espera obtener unas plusvalías, como mínimo, de entre el 8% y el 10%. "Los tiempos de venta o reventa se están alargando, por lo que ante esta situación estos compradores pueden preferir perder una señal que no tener un inmovilizado importante por uno o dos años", apunta Serrano.

Además de engordar el stock de pisos sin vender, en muchos casos los inversores se convierten en una seria competencia para el promotor. "Muchos se han quedado con la vivienda en las manos y rivalizan con los promotores en el mercado de obra nueva. Esto ocurre cuando hay un frenazo en las decisiones de compra", asegura el responsable de Inmobiliaria de PriceWaterhouseCoopers, Guillermo Massó.

El promotor consultado asiente, y recuerda que no son pocas las promociones de Barcelona y Madrid donde cuelgan carteles de se vende de varios propietarios. García-Mateo, de Aguirre Newman, también lo corrobora. "Acabamos de empezar un estudio de residencial y es lo primero que hemos observado", afirma. García-Mateo afirma que los 700.000 pisos que los inversores vienen acumulando desde 2004 saldrán este año al mercado. Pronto se verá si hay capacidad para absorberlos.