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La vivienda protegida salva el mercado

Euskadi bate su récord de construcción de pisos de protección y alcanza los 7.228

El mercado inmobiliario de Euskadi ha logrado esquivar la crisis que sacude al sector en España gracias al tirón de la vivienda de protección oficial (VPO). Al menos eso afirma el consejero de Vivienda, Javier Madrazo, quien recurre a los datos para certificar que el mercado de la comunidad autónoma no sufre los males que aquejan al resto: ni se sobrecalienta ni se enfría; se mantiene estable porque nunca se ha sobredimensionado. El año pasado se inició la construcción de 7.228 viviendas de protección oficial, batiendo así el récord histórico de la comunidad (6.625 en 2003). En total, son 2.000 pisos más que en 2006, lo que permite a la VPO alcanzar el 40% de la cuota de mercado: así, cuatro de cada 10 casas que se construyen en la comunidad son de protección oficial, muy por encima de la media nacional, que se queda en el 10%.

El mercado inmobiliario de Euskadi ha logrado esquivar la crisis que sacude al sector en España gracias al tirón de la vivienda de protección oficial (VPO). Al menos eso afirma el consejero de Vivienda, Javier Madrazo, quien recurre a los datos para certificar que el mercado de la comunidad autónoma no sufre los males que aquejan al resto: ni se sobrecalienta ni se enfría; se mantiene estable porque nunca se ha sobredimensionado. El año pasado se inició la construcción de 7.228 viviendas de protección oficial, batiendo así el récord histórico de la comunidad (6.625 en 2003). En total, son 2.000 pisos más que en 2006, lo que permite a la VPO alcanzar el 40% de la cuota de mercado: así, cuatro de cada 10 casas que se construyen en la comunidad son de protección oficial, muy por encima de la media nacional, que se queda en el 10%.

Vistos esos datos, Madrazo abundó en que no tiene sentido "hablar de crisis" en la construcción vasca. "Ha subido la edificación de VPO y también el empleo en el sector", certificó. Sin embargo, una cosa es que se inicie la edificación de pisos y otra bien diferente que se vendan. Las ventas en el mercado libre se han estancado, han bajado los precios, fundamentalmente en Álava, y cada vez es más complicado acceder a un crédito.

Los pisos protegidos se han convertido en el refugio para los constructores, ahora que vienen mal dadas. El director de Suelo, Iñigo Maguregui, considera que ejercen una especie de función anticíclica: "A la construcción de VPO no le afecta los ciclos, está garantizada por el Gobierno y cada vez va a más. Es un sector de la construcción que no va a pinchar".

Este crecimiento de los pisos protegidos presenta, con todo, algunas sombras. De las 7.228 casas, más de la mitad (3.903) se edifican en Álava y más en concreto, en Vitoria. Y ello cuando supone sólo el 14% de la población vasca. ¿Cómo es posible que Vitoria haya alcanzado esa producción de pisos protegidos y haya un desequilibrio territorial tan evidente? "En Álava hay más suelo disponible y los sectores abiertos, como Salburua y Zabalgana, se encuentran a tope", señala Madrazo. Ambos barrios suponen la expansión natural de la ciudad y desde que se urbanizaron no han dejado de levantarse bloques de VPO.

En cambio, en Vizcaya se iniciaron menos pisos protegidos en 2007 que el año anterior, en el que ya habían sido pocos. El consejero recurre al argumento de que zonas como Zorrozarurre que darán un gran impulso a la construcción de pisos protegidos todavía se encuentran en fase de proyecto. Lo que es las obras, no está previsto que comiencen hasta dentro de dos años por lo menos.

El desarrollo de la ley de Suelo autónoma, aprobada en junio de 2006, ha sido uno de los factores del tirón de estas promociones, según el Departamento de Vivienda. La agilización de los desarrollos urbanísticos, la mayor reserva de suelo para pisos de protección oficial que prevé la ley y la potenciación de la figura de la vivienda tasada, tanto la promovida por los ayuntamientos como por el Gobierno, han facilitado el crecimiento. Por ejemplo, la vivienda tasada se ha duplicado, hasta llegar a las 862 unidades. Otras 4.660 son viviendas de protección oficial de régimen general y 1.706 destinadas al alquiler social, un 26% del total. La previsión del departamento es llegar hasta el 50%. Otro de los objetivos que se ha marcado Madrazo es incrementar el ritmo de producción de pisos protegidos y rondar las 10.000 en un plazo de dos o tres años. En estos momentos, hay alrededor de 76.000 personas apuntadas a Etxebide, el servicio que gestiona la demanda de vivienda protegida.

"La VPO no es rentable para los constructores"

Iñaki Urresti, gerente de la Asociación de Constructores de Vizcaya, no comparte la idea del Departamento de Vivienda de que los pisos protegidos se pueden convertir en el refugio de los constructores en una mala coyuntura. "Eso será en Vitoria, donde se construye mucha vivienda de protección oficial, pero, en Vizcaya ¿qué pasa? Se ha retrocedido. La VPO no es rentable para los constructores", apunta.

El director de Suelo, Iñigo Maguregui, recalca que la VPO es un valor seguro, aunque deje menos margen de beneficio. "En una promoción libre, ese margen puede llegar al 25%. En una promoción de VPO puede ser del 5%".

El mayor promotor de suelo es el Gobierno, que a menudo lo vende a un precio concertado a los constructores, siempre sujeto a lo que estipula la ley de Suelo. Este es un procedimiento. Otro, es cuando los propios constructores disponen de suelo. Un 70% de cualquier solar lo deben dedicar a VPO, por lo que cargan los precios en la parcela donde pueden levantar pisos libres para compensar lo que no obtienen con los protegidos. Algunos venden esa parcela de protección oficial al Gobierno cuando ven que no les va a resultar rentable edificar. En el último año, ninguno ha vendido. "Prefieren levantar VPO que perder dinero vendiendo un terreno que antes lo habían adquirido a mayor precio con grandes expectativas", apunta Maguregui.

El agente urbanizador, a punto de entrar en acción

El agente urbanizador, una de las novedades que introdujo la ley de Suelo, aún no se ha hecho efectivo en el año largo de vida de la norma. La ley otorga a los ayuntamientos el control del proceso urbanístico y les libera de la relación con los dueños de los terrenos edificables.

Su cometido consiste en diseñar un programa de actuación que indique cómo urbanizar una zona y en qué plazos. En caso de que los dueños del solar no se pongan de acuerdo o se resistan a la edificación será el agente urbanizador (una empresa designada por concurso) el que se entienda con los propietarios para reparcelar el suelo y dejarlo listo para construir. Ese agente incluso puede reclamar la expropiación de un solar, pero será él quien lo pague. Una vez que el terreno se encuentre preparado, las obras de los pisos deberán comenzar en un año. En caso contrario, se convocará otro concurso para designar a un agente edificador y encargarle que levante viviendas. El consejero de Vivienda, Javier Madrazo, apuntó ayer que varios ayuntamientos están analizando "seriamente" contar con un agente urbanizador para sus promociones.

Esa agilización permitirá bajar los precios de las casas. En un avance de datos, Madrazo apuntó que el precio de los pisos libres bajó en Álava durante el último trimestre de 2007 y creció por debajo del IPC en Vizcaya y Guipúzcoa.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Martes, 12 de febrero de 2008

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