Reportaje:

Los fondos sobrevuelan las inmobiliarias

Los expertos prevén cambios en la propiedad de las empresas del ladrillo más endeudadas

El cambio de ciclo ha reconvertido a muchos cazadores en cazados. Los mismos promotores que, aprovechando el dinero a chorros que generaba el boom del ladrillo, se lanzaron a ambiciosas operaciones de compra están ahora en el punto de mira de fondos y empresas que sobrevuelan las inmobiliarias, a la espera del momento para hacerse con unas compañías fuertemente endeudadas y que han sufrido severos castigos en Bolsa.

No es sólo Colonial, que ya ha dado el primer paso para ser absorbida por el gigante estadounidense General Electric. "Los fondos buitres están al acecho para hacerse con otras inmobiliarias", avisa Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea.

El experto en el sector José Barta apunta a las empresas que conocen el mercado español y con músculo financiero suficiente como las posibles compradoras de inmobiliarias en apuros. Como General Electric, que "no sólo tiene presencia en España, sino vocación de permanencia", señala. Barta cree que los próximos movimientos no vendrán de fondos extranjeros, sino de empresas españolas. Y señala en particular a Realia. "Es una inmobiliaria muy saneada, la que está en una posición más cómoda porque es la única con exceso de liquidez. Podría optar por comprar suelo para desarrollar o por hacerse con otra compañía", asegura.

Para hacer frente a los créditos a corto plazo, las inmobiliarias se ven forzadas a deshacerse de activos en un momento de precios a la baja

Otros interesados en comprar activos inmobiliarios serían empresarios como Manuel Jové, que vendió Fadesa por más de 2.100 millones de euros, y ahora está en posición de adquirir activos a precios de saldo; o el presidente de Inditex, Amancio Ortega, que en los últimos dos meses ha desembolsado más de 700 millones en edificios, 10 de ellos comprados al Santander.

El responsable de Irea cuenta media docena de fondos que han mostrado su interés por entrar a medio plazo en el mercado español, que buscan el mejor momento para invertir en un sector a la baja, y barajan hacerlo a medio plazo. "Algunos han manifestado su interés por entrar de forma minoritaria en inmobiliarias con problemas financieros, pero con buenos equipos de gestión. Creo que en esta coyuntura lo menos comprometido es comprar activos", concluye Echavarren.

Activos sobrevalorados

El problema de fondo, el que hace que sobre estas empresas penda la amenaza de ser fagocitadas, es la sobrevaloración que los actuales propietarios han hecho de sus activos. "Se han equivocado. Y sus errores ya no se los come el mercado, sino que ahora se pagan", afirma Barta.

Las agresivas operaciones corporativas -la compra de Riofisa y Colonial por Inmocaral; la de Fadesa por Martinsa, etcétera- se han financiado con créditos a corto plazo. Y para hacer frente a estos préstamos, las inmobiliarias se ven ahora forzadas a hacer caja deshaciéndose de activos en un momento en el que la saturación del mercado hace que los precios vayan a la baja.

Y las entidades financieras, sobre todo las cajas pequeñas y medianas, no están dispuestas a correr riesgos. "Cajas como la de Jaén, San Fernando, o la CAM han asumido riesgos muy importantes porque veían que el mercado inmobiliario era muy atractivo. Han ganado mucho dinero, el giro del sector ha sido importante y el Banco de España ha dado instrucciones claras de sanear situaciones de riesgo", asegura este experto.

Echavarren corrobora esta visión: "Las cajas no son hermanitas de la caridad. A la hora de ver si renuevan o no los créditos, estudiarán la viabilidad de la empresa. Y si la seriedad brilla por su ausencia, acabarán ejecutando los terrenos que han financiado".

Colonial se lo pone fácil a General Electric

En situaciones de crisis, bienvenido sea el dinero extranjero. Ésta debe ser la idea que presidió el consejo de Colonial del pasado miércoles, el que decidió abrir sus libros a General Electric como primer paso para que el gigante estadounidense desembarque en una inmobiliaria en plena crisis.

Antes de que General Electric admitiera su interés por ampliar los 1.500 millones de activos inmobiliarios que ya posee en España, Colonial iba acumulando problemas.

La empresa en la que Luis Portillo sigue siendo el principal accionista, con el 40% del capital, sumaba a una deuda de más de 8.000 millones un desplome en Bolsa de casi el 60% en menos de un mes.

Tras la crisis bursátil, llegaron las luchas en el consejo, la salida de la presidencia de Luis Portillo y su sustitución interina por el consejero delegado, Mariano Miguel Velasco. El interés de General Electric ha echado atrás a otro potencial comprador, Joaquín Rivero, que tiene sus propios problemas al frente de Gecina con la autoridad bursátil francesa por presunta concertación para hacerse con la totalidad de la inmobiliaria francesa.

Fuentes de Gecina dicen que, tras unas conversaciones preliminares, el proyecto de fusión está ahora muy frío.

Los analistas de Ibersecurities apuntan a 1,57 euros el precio objetivo de la acción de Colonial, que cerró el pasado viernes a 1,43 euros, muy lejos de las peticiones de los actuales gestores.

De todas formas, cualquier operación de compra necesitará del visto bueno de los cuatro bancos que concedieron el crédito sindicado para financiar las aventuras expansivas del ex presidente, Luis Portillo.

* Este artículo apareció en la edición impresa del sábado, 26 de enero de 2008.

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