Para sobrevivir en tiempos de crisis

"El precio de la vivienda en España jamás ha bajado", "el precio del suelo es la principal causa de la subida del de la vivienda" o "pagar el alquiler es tirar el dinero" son algunos de los mitos que desmonta este libro para tiempos de crisis, dirigido al gran público y con voluntad de ser práctico.

¿Cómo actuar e invertir en la fase actual? "En la anterior, de 1998 a 2005, no importaba el precio pagado ni el lugar escogido para comprar. Al cabo de poco tiempo la vivienda o suelo se revalorizaba en ocasiones con rentabilidades superiores al 500%", dice el autor. Gonzalo Bernardos, profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, está especializado en el mercado inmobiliario desde 1995.

A primeros de 2006 afirmó que el sector se encaminaba a una importante crisis, y con este título comercial, entre el análisis y la crónica, describe las diferentes fases económicas por las que ha pasado el mercado inmobiliario desde 1986 hasta octubre de 2007 y repasa el papel de los principales protagonistas: promotores, banca, intermediarios y Administración. También pasa revista, no sin ironía, a las estrategias empresariales pasadas y futuras.

Como director del Máster en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona tiene contacto permanente con empresarios, y define, entre las estrategias, la histórica, que responde al "si me ha ido bien hasta ahora por qué cambiar"; la miedosa, que, obsesionada por evitar el riesgo, rechaza la diversificación, y la copiadora, que imita la estrategia de las grandes sin corrección. La debilidad de los tres modelos estratégicos se demuestra cuando las circunstancias, como ahora, cambian.

También resulta crítico y un punto provocador con el inversor que compra confiado con precios al alza, pero se retrae cuando éstos descienden, o que dirige sus preferencias a viviendas caras para alquilar en el centro, cuando la demanda mayoritaria es de pisos baratos para inmigrantes, cuyo número se multiplicó por seis entre 1998 y 2005.

No son tantos los economistas especializados en este sector, de ahí el interés del repaso que hace de las diferentes políticas económicas desde 1986 hasta el pasado año, considerado de transición con descensos de un 50% en las ventas. De 1986 a 1991 identifica lo que llama "falsa burbuja" tras más de un lustro de recesión. A esta fase de auge le abrió la puerta el decreto Boyer, con desgravación para viviendas no habituales, y se alimentó desde la política monetaria y con dinero negro. Fue un ensayo para el segundo auge, en el que la inversión especulativa tuvo un papel estelar favorecida aún más por banca y promotores.

De 1992 a 1997 se produjo un ligero estancamiento. La estabilidad de precios con escasa inflación y reducción de tipos de interés dieron paso a lo que denomina el "boom de importación".

Entre 1998 y 2005 despertó la demanda en la que, a partir de 2002, fue tomando relevancia la de los inversores, que llegó a suponer el 35% del total. La competencia entre entidades financieras, la reducción del tipo de interés y una tasa de inflación significativa llevaron a que los préstamos salieran prácticamente gratuitos y a la explosión de la demanda. Y llega el autor hasta 2009, pronosticando bajadas de un 20% en el precio real de la vivienda desde 2007.

A partir de 2010 dependerá de si hemos sabido sustituir el modelo de crecimiento basado en endeudamiento familiar e inversión residencial. En la crónica de lo sucedido hasta el cierre del libro tiene cabida desde el papel de Internet hasta ejemplos concretos de lo que supondría una hipoteca a 100 años o el papel de la política de expansión de las cajas de ahorro.

Bernardos toma partido y critica la política de vivienda abiertamente sin dejar de dar consejos como el de vender para vivir de alquiler o contar con un asesor inmobiliario al igual que se tiene uno fiscal.