Vivienda: el ciclo cambia de signo

En 2006 la prolongada etapa de auge inmobiliario alcanzó en España el nivel más elevado en cuanto a actividad constructora. En los nueve años transcurridos entre 1997 y 2006 el aumento acumulado de los precios de la vivienda en España se aproximó al 185%, mientras que el número de viviendas iniciadas en dicha etapa ascendió a algo más de 5,4 millones. El aumento de los tipos de interés, la sobreoferta y el fin de las expectativas alcistas de los precios de la vivienda han provocado el cambio de signo en el mercado de vivienda.

Numerosos trabajos publicados habían previsto las consecuencias sobre el mercado de la vivienda de la nueva política monetaria impulsada desde 2004. Así, el Fondo Monetario Internacional, en su publicación Perspectivas Económicas Mundiales de agosto de 2004, anticipó la desaceleración de los precios de la vivienda en Estados Unidos ante la elevación por la Reserva Federal del tipo de interés desde el 1% de 2004 hasta el 5,25% en 2007.

En 2007 se están produciendo descensos en la compraventa de vivienda, en nuevos créditos al comprador y en el número de hipotecas

En nueve años, entre 1997 y 2006, el aumento acumulado de los precios de la vivienda en España se aproximó al 185%

La OCDE, en su Outlook de diciembre de 2005, subrayó la presencia de una sobrevaloración de los precios de la vivienda en un reducido grupo de países, entre los que figuraba España. Dicha sobrevaloración se estimó a partir de la alta relación observada entre los niveles de precios y de alquileres. Se anticipó en dicha fecha que la respuesta a los mayores tipos de interés sería una reducción prolongada de los precios reales de la vivienda, ante la rigidez a la baja de los precios nominales de la vivienda y la reducida tasa de inflación mundial.

A partir del verano de 2005 dejaron de bajar los tipos de interés en la eurozona. El mercado interbancario anticipó el posterior cambio de signo de la política del Banco Central Europeo. Los tipos de los créditos para compra de vivienda alcanzaron el nivel mínimo en agosto de 2005 (3,19%). Después de dicha fecha dichos tipos no han dejado de subir en España, alcanzando el 5,33% en julio de 2007. Tal evolución ha supuesto un aumento del 23% en la cuota a pagar por un crédito a 25 años de plazo durante el periodo citado.

Los efectos de los cambios en el signo de la política monetaria tardan tiempo en advertirse. En España el descenso de las ventas de viviendas se dejó sentir cuando los tipos de interés llevaban casi un año subiendo. Los indicadores han confirmado el cambio del mercado de vivienda en 2007, destacando los descensos de las compraventas de viviendas registradas, de los nuevos créditos a comprador de vivienda y del número de hipotecas registradas sobre viviendas.

El comportamiento especialmente favorable de los tipos de interés y de las restantes condiciones de financiación fue decisivo para explicar una evolución tan potente y duradera de la demanda de vivienda. La oferta reaccionó con intensidad, favorecida por la predisposición de los ayuntamientos. En líneas generales, no ha habido restricción de oferta en España en la etapa de auge en el mercado de vivienda.

La subida de tipos de interés ha continuado hasta agosto de 2007. El amago de crisis financiera del verano de 2007 se ha originado por la titulización efectuada de créditos hipotecarios de elevada morosidad en Estados Unidos. No se conoce la cuantía total de los bonos respaldados por tales créditos fallidos. Las expectativas del mercado de vivienda no han mejorado tras este acontecimiento, aunque la actividad del mercado de vivienda es más potente todavía que la del inicio de la pasada fase de expansión.

Se especula sobre la posible continuidad de una demanda de vivienda entonada, a la vista del comportamiento dinámico de variables tales como la entrada de inmigrantes, el tamaño más reducido de los hogares, las separaciones matrimoniales. Sin embargo, dichas variables tienen un acusado carácter cíclico y su evolución cambia de signo conforme varía el perfil del mercado y deja de funcionar el "círculo virtuoso". Tales variables no son precisamente exógenas al mercado de vivienda

La recuperación de la construcción de viviendas protegidas en 2006-2007 puede reducir el alcance de un eventual retroceso significativo en la construcción residencial. El vigente Plan de Vivienda 2005-2008 tiene margen para reforzar la construcción de nuevas viviendas protegidas, para la venta y para el alquiler, siempre que los ayuntamientos colaboren con sus políticas de suelo.

Resulta imprescindible, pues, la adaptación de la economía española a un nuevo marco en el que la construcción residencial desempeñe un papel menos potente que el de los últimos 10 años. Junto a agricultura y vivienda, los gobiernos territoriales, autonomías y ayuntamientos deben de entender que hay otras alternativas productivas a las que destinar el suelo. Y el ajuste habrá de hacerse esta vez sin contar con la devaluación de la divisa, que tanto ayudó en coyunturas equivalentes de antaño.