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Reportaje:

Realia sale a Bolsa en quince días

Sólo un tercio de la colocación del 49% de su capital estará destinado al inversor minorista

Cuenta atrás en Realia. Los últimas dias de mayo o los primeros de junio estará ya cotizando la compañía inmobiliaria. Sus dueños, FCC y Caja Madrid, han invertido más de mil millones en el último año para ampliar su tamaño y diversificar su actividad como paso previo a la colocación del 49% de su capital. La concreción de fórmulas tributarias que han hecho asumible el coste económico del cambio jurídico en Realia para sus dos socios de control ha sido clave para llevar adelante la salida a Bolsa de su filial inmobiliaria.

Realia aporta el 7% de la facturación de FCC y su salida a Bolsa reducirá a la mitad la actual exposición del grupo constructor al sector inmobiliario

El artículo 108 de la Ley del Mercado de Valores y el impuesto de transmisiones patrimoniales han estado a punto de hacer desistir a FCC

El folleto de la oferta pública de venta de acciones (OPV) de Realia va a quedar registrado esta semana en la CNMV, según algunos bancos de inversión próximos a la operación. La colocación del 49% del capital de la inmobiliaria se va a articular en dos tramos iguales, uno internacional y otro doméstico, y sólo dos tercios de este último irán dirigidos al inversor minorista. El resto de la colocación, encomendada a Caja Madrid y Citibank junto a otros bancos, se hará entre inversores institucionales.

FCC y Caja Madrid tienen la intención de acompasar el precio de salida de las acciones, que se fijará en el último momento, a la situación del mercado, aunque cuentan también con otorgar de entrada un cierto recorrido al alza a los títulos. Quieren alejarse de cualquier veleidad especulativa, según la banca de inversión, y van a dejar claro en la colocación que Realia tiene socio de control, suficiente y con voluntad de permanencia, que aleja la posibilidad de una OPA a corto o medio plazo.

3.000 millones de euros

En principio, y según ha trascendido de los primeros contactos prospectivos de las entidades colocadoras, la valoración de Realia derivada del precio que se fije a su acción en la OPV no debería variar mucho de la cifra adelantada en enero, 3.000 millones de euros, por el presidente de Caja Madrid.

La colocación va a permitir a FCC consolidar globalmente los resultados de la filial en sus cuentas y no hacerlo como hasta ahora por puesta en equivalencia. Este objetivo y el de conservar el control de la inmobiliaria han condicionado, en el grupo de construcción cuya mayor accionista es Esther Koplowitz, todo el proceso. Una nueva sociedad holding constituida por los dos mayores accionistas de Realia controlará el 51% del capital de esta sociedad no incluido en la OPV. La creación de este holding y el objetivo de FCC de reservarse el control principal y la gestión de la inmobiliaria planteó algún problema de encaje con la Ley 24/1998, de 28 de julio, del Mercado de Valores, en concreto con su artículo 108.

Si FCC, para tener el control del nuevo holding, asumía algo más del 50% de su capital hubiera tenido que hacer frente, de acuerdo con el citado artículo, al pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, un 7% del valor de las participaciones e inmuebles transmitidos o adquiridos a o desde la primitiva Realia. Un monto que disparaba para FCC el coste de la salida a Bolsa de Realia y que no estaba dispuesta a asumir.

Tras muchas conversaciones con la Dirección General de Tributos y con la CNMV, siempre según fuentes de la banca de inversión, se consensuó una fórmula que permite a FCC tener las riendas de la nueva sociedad de control de la Realia cotizada, sin asumir más del 50% de su capital y sin tener que hacer frente al citado pago de impuestos. La constructora y la caja tendrán la misma participación accionarial, pero FCC dispondrá de un consejero más y tendrá las manos libres para gestionar la inmobiliaria y nombrar ejecutivos.

Un protocolo sancionado entre ambas, y que cuenta en principio con el visto bueno de la Administración, deja fuera del día a día y circunscribe a decisiones societarias excepcionales la necesidad de contar con el acuerdo previo de Caja Madrid en la inmobiliaria. El pacto entre los dos socios tiene una vigencia de cinco años, pero es renovable a su conclusión.

Realia, calificada esta misma semana por el director general de Administración y Finanzas de FCC, José Eugenio Trueba, de "joyita relativa", supone aproximadamente entre un 7% y un 8% de la facturación y del resultado bruto de explotación de la totalidad del grupo de construcción y servicios. "No se entiende que algunos analistas hayan justificado la reciente caída de FCC en Bolsa, en los días siguientes al desplome de Astroc y otras inmobiliarias, por el mayor riesgo que va a suponer para el grupo la colocación en Bolsa de Realia", aseguran fuentes de su sector. "Antes de la salida a Bolsa de la filial, la exposición de FCC al negocio inmobiliario es el doble a la que va a asumir tras su salida al parqué", explican.

Un modelo a replicar

La colocación en Bolsa es el colofón de una experiencia exitosa de asociación entre FCC y Caja Madrid, que juntaron en 2000 sus activos inmobiliarios en Realia, y además es el modelo a imitar con Global Vía, la filial que acaban de poner en marcha ambas entidades con sus activos de concesiones.

Realia, dependiente en exceso de la promoción y del mercado doméstico, ha invertido en el último año más de mil millones en la compra de una inmobiliaria francesa cotizada, SIIC, dedicada al negocio patrimonialista (alquileres), y en la adquisición de inmuebles en París, para crecer y diversificarse.

"El 50% de su negocio no está ya hipotecado a la promoción inmobiliaria y por tanto sus ingresos son más recurrentes y menos cíclicos", explican fuentes de la banca de inversión, lo que aleja su modelo del de otras inmobiliarias de reciente salida al parqué. Realia cuenta además de cara al futuro con una de las mayores carteras de suelo, agregan, y en 2006 registró un incremento del 21% en sus ventas (817,4 millones) y del 17% en su beneficio neto (161 millones).

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 13 de mayo de 2007

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