Posible 'efecto anuncio' del pacto por la vivienda
El Gobierno catalán ha presentado un borrador de Pacto Nacional de la Vivienda para construir 400.000 pisos hasta 2016, de los cuales 250.000 serán de protección pública. Bienvenido sea el pacto, en estos tiempos en los que la crispación partidista corre el riesgo de hacer olvidar a los gobiernos y a la oposición cuáles son los problemas reales a los que se enfrenta la gente.
Pero hay que ir con cuidado con la forma de presentarlo a la opinión pública, y cómo se desarrolla en los primeros años, porque si no, se corre el riesgo de hacer verdad también en este terreno el viejo proverbio de que el infierno está empedrado de buenas intenciones.
Vayamos por partes. Veamos primero por qué es necesario el pacto. La causa básica del problema de la vivienda, y en particular de la falta de vivienda social de alquiler, es fácil de comprender imaginando una tijera en la que una hoja son los precios y la otra, los ingresos salariales. Cuando la tijera está cerrada la hoja de los precios coinciden con los ingresos y el mercado es capaz de suministrar a todo el mundo la vivienda adecuada a sus ingresos. Pero cuando la hoja de los precios se separa intensamente de la de los ingresos, la tijera se abre y en medio va quedando mucha gente que no puede acceder a una vivienda del mercado libre. Y eso es lo que ha ocurrido desde 1997: los precios han aumentado casi el 250%, mientras que los ingresos salariales han crecido un escaso 30%, y eso si no descontamos la inflación.
Ante esa evolución del mercado libre, si no existe una oferta de vivienda social de precio asequible, especialmente de alquiler, las personas y hogares con menos ingresos y falta apoyo familiares lo pueden pasar mal.
Y eso es lo que ha sucedido. Unos, los más jóvenes, reaccionaron permaneciendo en el domicilio paterno, retrasando la emancipación y la formación de pareja. Otros se han endeudado por encima del cuello y a tipos de interés variable. Finalmente, algunos no han tenido ni esa posibilidad y han pasado a formar parte de los sin techo, un grupo que aunque invisible para la mayoría está creciendo de forma alarmante.
¿Por qué los poderes públicos han tardado tanto en darse cuenta de los problemas que estaba causando la falta de vivienda social? Posiblemente porque creyeron en un espejismo.
Ese espejismo fue originado por la caída de los tipos de interés (como consecuencia de la entrada de la peseta en el euro), y la innovación de las hipotecas de larga vida se hizo con coste mensual accesible. Durante un tiempo, las autoridades creyeron que el sistema financiero estaba en situación de hacer posible el acceso a la propiedad de la vivienda a cualquier familia de bajos ingresos, siempre que tuviesen un empleo. Y como la expansión económica creaba empleo, aunque fuese de bajos salarios, el espejismo se mantuvo durante un tiempo.
Quizá ese espejismo explique la contradicción de que cuando mayor era la demanda, más se reducía la oferta de vivienda social. Así, mientras que en 1996 y 1997 se construyeron una media de 7.000 viviendas de protección en Cataluña, esa cifra disminuyó sensiblemente cuando comenzó el boom de demanda, e incluso algunos años no llegó ni a 1.500 viviendas protegidas. Si el mercado funcionaba, ¿por qué preocuparse por aumentar la vivienda de protección?
Ese espejismo se ha evaporado. Las políticas comienzan a cambiar. El número de viviendas de protección oficial iniciadas en 2006 ha sido más del doble que las iniciadas en los tres años anteriores, que ya habían marcado un cierto cambio. El Pacto por la Vivienda puede ser la señal definitiva de que el espejismo ha desaparecido por completo. El hecho de que tenga el apoyo político y social mayoritario es importante, porque dará continuidad en el tiempo a una política indispensable.
Pero como he dicho al inicio, hay que desarrollarlo con prudencia, evitando un posible efecto de anuncio pernicioso. Las políticas tienen efectos no queridos, pero que hay que prever. El ejemplo más reciente es lo ocurrido con el carnet por puntos y el anuncio de mayor rigor en Semana Santa para reducir la siniestralidad en las carreteras. Como se comprobó, los conductores reaccionaron desviándose hacia las carreteras secundarias, empeorando el número de muertos respecto a años anteriores, un efecto no tenido en cuenta, pero previsible.
En este caso, el riesgo surge del hecho de la coincidencia del anuncio del pacto con el final del ciclo expansivo de demanda de vivienda, y con el encarecimiento de los tipos de interés y las condiciones de los créditos hipotecarios. Muchas personas y familias que ya habían decidido comprar o lo están haciendo pueden posponer su decisión de compra hacia el futuro para beneficiarse de la oferta anunciada de vivienda social de precio asequible, aun cuando tardará en estar disponible. No es sólo una hipótesis. Un conocido constructor me comentaba la semana pasada que ha comenzado a recibir renuncias a compras cerradas.
De generalizarse, ese comportamiento tendría dos efectos negativos. Por un lado, agudizaría la caída de la demanda de vivienda que se está produciendo de forma natural y generaría un ajuste de la actividad y del empleo de la construcción más duro del que ahora se estima.
Por otro lado, haría que la caída de precios de la vivienda ya construida o en construcción fuera más intensa, con riesgo para aquellas familias que aún están pagando la hipoteca, que verían cómo el precio de mercado de su vivienda es inferior al que están pagando.
No estoy diciendo que el pacto sea inoportuno, sino que hay que diseñarlo y llevarlo a cabo de tal forma que no se produzca un efecto anuncio que empeore las cosas a corto plazo. Se trata de no crear expectativas de imposible cumplimiento en los primeros años, evitando el aplazamiento de decisiones de compra.
Para eso, el plan debería priorizar en los primeros años las ayudas al alquiler para colectivos vulnerables y la promoción de viviendas de alquiler social. Y construir esas viviendas en el interior de las ciudades, evitando el riesgo adicional de crear nuevos barrios de vivienda social que sean verdaderos guetos, como ocurrió en el franquismo con las casas baratas.
Antón Costas es catedrático de Política Económica de la UB.
