Venta de VPO: una opcion errónea

Todo el mundo sabe que el precio de la vivienda se ha disparado y que es muy difícil acceder a una vivienda en propiedad. También es sabido que el factor fundamental de la subida es el precio del suelo. Hasta tal punto, que el criterio que se usa para vender terrenos es el llamado valor residual, de modo que se resta al futuro precio de las viviendas que se van a construir todos los costes de promoción, construcción y venta, y se vende el terreno por lo que queda.

Lo lógico, entonces, sería legislar sobre el valor del suelo. Pero ninguna fuerza política se atreve a entrar en ese campo. En su lugar se diseñan soluciones de dos tipos para, supuestamente, bajar el precio de la vivienda: las neoliberales y las estatistas, que no resuelven el problema y crean varios nuevos.

Toda esa flexibilidad no ha servido para abaratar el precio de las viviendas, sino para todo lo contrario

La política de alquiler social debe ser la línea prioritaria de intervención pública en esta materia

De la receta neoliberal ya conocemos sus consecuencias. Ante la falta de directrices de ordenación territorial claras y vinculantes, los ayuntamientos se han convertido en los grandes especuladores (con sospechas de corrupción, probada o no, en muchos casos) y el urbanismo en el negocio más lucrativo, con una desbocada revalorización de terrenos y gigantescas plusvalías para propietarios e intermediarios. Se ha impuesto también el principio de flexibilidad total, con figuras como el "agente urbanizador" (recogida en La ley del Suelo) para desentender definitivamente a los poderes públicos del resultado y ampliaciones de suelos urbanizables, que no guardan ninguna relación con un crecimiento normal (los últimos ejemplos, Bakio, Getxo o Pasaia).

Lo alucinante es que toda esta flexibilidad no ha servido para abaratar las viviendas sino para todo lo contrario, además de apuntalar un modelo económico basado en la destrucción sistemática del medio ambiente. Logan y Molotch han descrito agudamente este modelo como coalición de crecimiento: una coincidencia de intereses espacialmente próximos entre capitales invertidos en el desarrollo del suelo, propiedades, comercio y turismo, por una parte, y funcionaros gubernamentales y locales, por otra. Esta coincidencia de intereses se centra en la expectativa de que cada uno se beneficiará directa o indirectamente, y explica el papel que representan gobiernos y ciudadanos trabajadores en el apoyo ideológico a la expansión del sector privado, que en este caso ha convertido el derecho a la vivienda en un lucrativo negocio, con unos niveles de endeudamiento personal y de depredación medioambiental insostenibles.

Lo anterior se ha agravado con los últimos cambios impositivos. Dejemos a un lado las declaraciones de algún diputado general iletrado al que habría que recordarle que los impuestos no son competencia de tres instituciones desconocidas, sino de todo el pueblo vasco. Pero, sin el más mínimo debate público, desde las diputaciones se ha decidido impulsar la compra de segundas viviendas, eliminando la imputación del 2% en el IRPF, negándose a cualquier discriminación positiva en el IBI y rebajando sustancialmente la fiscalidad de los alquileres, con las desigualdades en la distribución de la renta que eso supone, favoreciendo a arrendadores y propietarios de viviendas para el ocio. Ezker Batua tan sólo ha reaccionado con otro despropósito, proponiendo la creación de un impuesto para viviendas desocupadas inútil en su fin, basto en su estructura y discriminatorio en su contenido.

En el terreno de los impuestos, las correcciones a realizar serían fáciles, si los políticos estuviesen interesados: Reestablecer la imputación del 2% eliminada en el IRPF, revisar los valores catastrales hasta que reflejen como mínimo el 50% del valor de mercado (con sus efectos sobre el Impuesto del Patrimonio y el IBI) y reducir a menos de la mitad el IBI de la vivienda habitual. Sin más, porque discriminar entre viviendas desocupadas, alquiladas y segundas residencias solo responde a planteamientos demagógicos y clientelistas de quien no ha sabido realizar bien su trabajo.

Volvamos ahora nuestra vista a las recetas estatistas y empecemos afirmando que son plenamente compatibles con las neoliberales, al no acometer el auténtico problema, el precio del suelo. Estas recetas no pretenden abaratar el precio de la vivienda, sino dividir el mercado en dos segmentos estancos, las viviendas libres y las protegidas.

Lo que realmente llama la atención es que las VPOs le salen casi gratis al Departamento de Vivienda. La diferencia entre el precio de una VPO y su coste no se sufraga con fondos públicos ni con menores pelotazos para los propietarios de suelo, sino que ésta es pagada por los adquirentes de viviendas libres de la misma promoción, lo que da lugar a iniquidades de todo tipo. Porque exceptuando las promociones de lujo, lo único que distingue a los propietarios de VPOs es la suerte habida en un sorteo. Esto les deja con mayores fondos disponibles que a sus vecinos libres, lo que conduce a la paradoja de que sus vehículos son mejores o pueden meterse más fácilmente en una vivienda libre de vacaciones (conocemos varios casos)... Y esa VPO comprada en el barrio-pueblo que le ha tocado (hasta ahí llega el dirigismo) se convertirá, en muchos casos, en una solución permanente, dado que la brecha con las viviendas libres no dejará de agrandarse con esta política.

En resumen, la política actual de EB se limita a inyectar fuertes dosis de estalinismo en el marco neoliberal previo. Así, su balance de estos siete años en Vivienda no han servido para abaratar las casas, mejorar la distribución de la renta o salvaguardar el medio ambiente sino todo lo contrario, reforzando además la cultura de la vivienda en propiedad. Y lo extraño es que los otros partidos de la izquierda vasca se hayan limitado a críticas parciales, sin poner en cuestión el modelo instaurado.

Porque había otro camino muy sencillo: prohibir la compraventa de terrenos para urbanizar o de bloques de pisos entre particulares y reservársela a las instituciones públicas, que comprarían o expropiarían a precio de terreno rústico; sacar a concurso esos terrenos con indicación de viviendas a construir y precio final, y reservar algunas promociones o casas para, junto a una política fiscal sobre los pisos vacíos, crear un potente parque de alquiler social, al modo de otros países europeos avanzados. La política de alquiler social debe ser la línea prioritaria de intervención pública porque, en lugar de transferir recursos públicos a la propiedad privada, permite intervenir positivamente -con alquileres ajustados a los ingresos- en la reducción de la desigualdad de renta, subvencionando a personas de escasos recursos

Con medidas tan fáciles de implantar como éstas se lograría rápidamente invertir la tendencia de la suerte en propiedad, dirigiéndola hacia el alquiler y de forma que la mayoría de los pisos en venta costasen menos de lo que vale hoy una VPO. Si se quiere acabar con el problema de la vivienda, claro. Porque si de lo que se trata es de respetar a los especuladores y hacerse con una base clientelista de poder, mejor lo dicen claramente y dejamos de marear la perdiz.

Txema Mendibil es inspector de Hacienda y Ion Andoni del Amo, profesor de la UPV.