Oferta inmobiliaria dispar

Sobre el mercado inmobiliario hay una realidad incuestionable para los ciudadanos: que los precios de los pisos suben cada año. Pero a partir de ahí, nadie sabe muy bien cuánto. La continua sucesión de información sobre los precios de la vivienda procedente de diferentes fuentes estadísticas puede llevar a la confusión entre los ciudadanos al presentar, en algunas ocasiones, valores y tendencias dispares entre sí. Al menos así lo entiende el Departamento de Vivienda que, en un estudio comparativo de las diferentes estadísticas, recomienda "una gran cautela" al compararlas, dado que cada una se ha elaborado siguiendo una metodología diferente.

El viceconsejero de Vivienda, Javier Deán, asegura que "las fuentes de unos y otros no son las mismas", de ahí las diferencias en las conclusiones y en las cifras de precios que aportan. El caso es que esas diferencias no lleguen a chirriar, de manera que la ciudadanía pierda la confianza en las mismas. Por eso, Deán recuerda en primer lugar que a la hora de analizar resultados sobre la evolución del precio de los pisos se tenga en cuenta que la vivienda es "un producto muy heterogéneo, muy dependiente de su localización geográfica, superficie y nivel de acabado".

"Tengo la sensación de que ni unos ni otros apuntamos al precio real", dice Deán

Las diferentes estadísticas emplean diversas unidades de análisis y medida. Atendiendo a las más frecuentes (ver cuadro), se puede comprobar que la Estadística de Oferta Inmobiliaria del Gobierno vasco ofrece información sobre viviendas usadas y nuevas en venta, incluyendo aquellas que aún se encuentran en construcción. Y refleja el precio solicitado por los ofertantes, es decir, promotoras y agentes de la propiedad inmobiliaria. "El Gobierno vasco", explica Deán, "habla de viviendas en oferta y, por lo tanto, los precios que se ofertan cuando se hace el estudio no tienen necesariamente que ser los finales, los de la transacción".

Por su parte, la Estadística del Ministerio de Vivienda refleja únicamente los precios de los pisos que construidos, presentando el valor de tasación de las viviendas suministrado por la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA). Así, los valores de mercado corresponden en gran parte al momento de solicitar el crédito hipotecario una vez firmado el contrato de compraventa privado. Esta fuente considera viviendas nuevas aquellas que tienen una antigüedad inferior a un año y usadas, las que superan este plazo. Mientras, la Estadística de la Sociedad de Tasación también ofrece valores de tasación, pero sólo de viviendas nuevas. En concreto, se corresponden con viviendas nuevas incluidas en promociones en venta.

Por último, la Estadística Registral Inmobiliaria presenta los valores escriturados de las viviendas nuevas y usadas, lo que supone el precio oficialmente declarado por el comprador al formalizar la compraventa mediante escritura pública. En resumen, mientras unas fuentes incluyen toda la vivienda en oferta, usada y nueva, en construcción y construida; otras sólo hacen referencia al mercado de la vivienda nueva, y en otras se excluye del análisis la que está en construcción. Y a la hora de los precios, también se produce esa disparidad.

Un ejemplo de ello son los resultados recogidos en el tercer trimestre de 2006. Entonces, la oferta del Gobierno vasco constató un crecimiento anual del 9,7% de los precios de la vivienda nueva frente al 11,1% de la oferta del Ministerio de Vivienda y el 9,2% de la Sociedad de Tasación. En la vivienda de segunda mano, el Gobierno vasco apreció un incremento del 8,3%, frente al 11% del ministerio.

Deán defiende la metodología empleada por su departamento a la hora de cuantificar los precios porque, afirma, ofrece "un nivel de detalle muy grande". Para el viceconsejero, lo importante es "comprobar la tendencia. Las otras encuestas se basan en tasaciones y también está la duda de si el precio es real o no". "Tengo la sensación", reconoce, "de que ni unos ni otros apuntamos al precio real de los precios".

Cuando se analizan periodos de tiempo más largos que el de un año, las diferentes encuestas vienen a coincidir en términos generales. En la última década, los precios experimentaron grandes crecimientos entre 1998 y 2000, después se moderaron hasta finales de 2003, repuntaron en los años 2004 y 2005 y se han contenido a lo largo de 2006.