En busca de la tranquilidad hipotecaria

El margen es cada vez más estrecho: desde el Banco de España se asegura que las familias españolas tienen que dedicar casi el 41% de su renta anual disponible a la financiación de la vivienda. Un récord histórico que pone en duda la capacidad de los particulares para asumir nuevos aumentos en sus cuotas hipotecarias mensuales, significativos ya en la actualidad, y que lo pueden ser más en el futuro. Soluciones para evitar el problema hay: desde asegurar el tipo de interés, pasando por suscribir hipotecas a tipo fijo, cuota fija...

Como todos los seguros, el seguro de crédito tiene un coste que, en principio, equivale al 1% del importe de la financiación solicitada

Más de un 99% de los nuevos créditos hipotecarios que se firman en España lo son a tipo variable, lo que significa que, en general, cada 12 meses se fija su tipo de interés efectivo. En un porcentaje muy elevado, este precio se establece en función del Euríbor a 12 meses, tipo de interés del mercado interbancario europeo, más un diferencial que, según las entidades, el importe de la hipoteca y la "calidad" financiera del hipotecado, varía entre 0,4 puntos y 1,5 puntos.

Pues bien, el Euríbor se situó en julio en el 3,546%, el nivel más alto de los últimos cuatro años y más de 1,37 puntos por encima de su cotización de julio de 2005. No sólo eso: en los últimos trece meses, las subidas han sido constantes y su fuerza, lejos de irse aplacando, se ha consolidado: desde enero, el alza se acerca a los tres cuartos de punto. Con estos datos, la conclusión es clara: todas las hipotecas variables son hoy por hoy más caras que hace un año.

¿Cuánto más? Depende básicamente del importe, de la duración del crédito y del momento en que se establezca el tipo de interés efectivo. De media, si se toman los datos ofrecidos por el Instituto Nacional de Estadística hace ahora un año (en julio de 2005, las hipotecas urbanas tenían un importe promedio de 125.560 euros y un plazo de 24 años), el resultado es que sus cuotas mensuales (aplicando un diferencial de 0,75 puntos al Euríbor) serán a partir de ahora 92,5 euros más caras.

Aún hay más: el Banco Central Europeo (BCE) puede continuar su política de alza en los tipos de interés oficiales, lo que podría desembocar en que éstos terminen el año en el 4%. El Euríbor no hace más que anticipar esos movimientos, lo que augura, según los expertos, niveles, a medio plazo, por encima del 4% o 5%. Si a todo el cóctel de datos se suma la preocupación del Banco de España por el elevado endeudamiento de los hogares, se entiende por qué es éste un buen momento para analizar los contratos de cobertura de riesgo de tipos, conocidos en la terminología financiera como CAP.

Desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley de 25 de abril de 2003, bancos y cajas de ahorros están obligados a informar a sus clientes hipotecarios de tipo variable de la posibilidad de suscribir un contrato de cobertura (un tipo de seguro) que cubra el riesgo de variación de tipos de interés. El CAP de tipos de interés es una operación de derivados de tipos de interés entre dos partes por la que una de ellas compra a la otra el derecho a ser indemnizada ante subidas de los tipos de interés futuros -en general, índices de mercado monetario como el Euríbor- por encima de un nivel predeterminado. El particular que lo suscribe está dispuesto a pagar una prima a cambio de ser compensado cuando la referencia utilizada supera el nivel contratado.

Los particulares pueden decidir qué nivel de Euríbor están dispuestos a asumir para cada importe concreto y durante un plazo preestablecido (en el ejemplo adjunto, el 4,5%). Si la referencia hipotecaria utilizada sobrepasase este nivel, sería la entidad la que abonara la diferencia de importe en cada cuota mensual, que, por tanto, tendría un importe máximo preestablecido (en el ejemplo, 5,21 euros por cada 1.000 euros solicitados en un plazo de 25 años). En ningún caso es obligatorio para los particulares suscribir un contrato de este tipo.

El precio de este seguro varía en función de la situación del mercado, del importe de la hipoteca, de su plazo y del límite máximo que se imponga al Euríbor. A título orientativo, su coste puede situarse entre el 1,5% y el 2,5% sobre el importe del crédito. Las primas más bajas se corresponderían con los límites más elevados para el Euríbor y viceversa. Este coste, como el de cualquier otro seguro asociado a la financiación de la vivienda, se puede incluir dentro del importe (un máximo de 9.015 euros por persona) a considerar como financiación de vivienda habitual q+ue da derecho a una deducción mínima del 15%. En la actualidad, ésta puede llegar al 20%, e incluso al 25%. A partir de 2007, según el nuevo IRPF ésta será del 15% en todos los casos.

Coberturas diferenciadas

No hay que confundir el CAP con el seguro de crédito que cubre a la entidad financiera durante toda la vida del préstamo del riesgo de que el cliente no cumpla sus compromisos de pago. El cliente puede adquirir su vivienda, financiando entre el 80% y el 97% de su valor de tasación, sin presentar ningún tipo de garantía ni aval adicional. Como todos los seguros, el de crédito tiene un coste que, en principio, equivale al 1% del importe de la financiación solicitada (habitualmente se fija una duración de 15 años) cuando ésta equivale al 90% del valor de tasación. Esta prima se paga de una sola vez (prima única) al suscribir la hipoteca.

Tampoco hay que confundir los contratos de cobertura con los seguros de protección de pagos que ofrecen la mayoría de las entidades y que suscriben, según los últimos datos, casi el 70% de los nuevos clientes hipotecarios.

Estos últimos son seguros que cubren las contingencias (posibilidades) de muerte, invalidez o desempleo del titular del crédito. Por definición, este producto es una póliza que garantiza en caso de fallecimiento o invalidez del prestatario el importe del préstamo, de tal forma que el capital asegurado sirve para cancelar el préstamo, eximiendo de responsabilidad al resto de prestatarios o a los herederos y liberando la garantía de la finca en los casos de préstamo hipotecario. El particular abona una prima -cuanto menor sea la edad del que suscribe la hipoteca y menor sea la duración del crédito, menor será- a cambio de tener tranquilidad en el futuro, pero... ni éste ni el anterior seguro (sí el CAP) facilitan el pago de las cuotas en caso de que éstas se eleven de forma significativa.

Las alternativas para lograr afrontar el futuro hipotecario con tranquilidad (asegurarse que las cuotas mensuales no distorsionarán el presupuesto familiar) pasan, para los ya hipotecados, por modificar las condiciones de su crédito (según el INE, sólo en mayo se hicieron operaciones de este tipo sobre más de 21.340 hipotecas, un 39,2% más que hace un año) hacia otras fórmulas, tipo hipotecas a tipo fijo o de cuota fija.

Cuota fija

Las hipotecas a tipo fijo permiten pagar siempre la misma cuota mensual durante la vida del préstamo. Nunca le afectarán las posibles variaciones del tipo de interés a causa de la evolución del mercado. Su inconveniente radica en que, en general, los plazos de vida que se pueden establecer en estos créditos no suelen superar los 30 años (cuando hay hipotecas variables de hasta 50 años, lo que permite reducir el importe de las letras) y que los tipos de interés iniciales son más elevados. Frente, por ejemplo, un 4,25% variable a 30 años, otro del 5,5% fijo.

En las hipotecas de cuota fija, el particular paga siempre la misma cuota, sin preocuparse por las futuras subidas de tipos y, en general, sin embargo, aprovechando las bajadas. Las variaciones de tipo de interés repercuten en el plazo y no en la cuota, por lo que en el caso de que disminuya el tipo se reduce el plazo, mientras que si sube, aumenta el número de cuotas a pagar, no su importe.