El juego inmobiliario de la OPA

Luis Portillo, desconocido salvo en Andalucía hasta que en 2003 entró en Metrovacesa para ayudar a Joaquín Rivero a defenderse de las OPA italianas de Quarta y Astrim, está a punto de hacerse con Colonial y de alumbrar con ello el segundo grupo inmobiliario español. El propio Rivero, inmerso una vez más estos días en una agria batalla de OPA y contra-OPA por el control de Metrovacesa, el primer grupo doméstico de su sector y uno de los mayores de Europa, presidía hace ocho años una pequeña y poco rentable compañía, Bami. Y hace 15 años pocos sabían de la existencia del vallisoletano Fernando Martín, dueño de la inmobiliaria Martinsa y efímero sucesor de Florentino Pérez en la presidencia del Real Madrid. Los outsider (personas ajenas a quienes tradicionalmente han dominado este sector) han sustituido a la banca y a las grandes familias y se han hecho en muy pocos años, a la sombra de las recalificaciones de suelo y del auge constructor, con el control de los mayores grupos inmobiliarios.

Muchas de estas operaciones se articulan y financian en parte con la caja de las compañías adquiridas y mediante ampliaciones de capital

Hace menos de un año Luis Portillo lanzó uno oferta pública de adquisición (OPA) sobre el 100% de las acciones de Inmocaral, una compañía cotizada, pero pequeña y residual, con el objetivo, según dijo, de convertirla en la quinta inmobiliaria española. Ahora, cuando lleva menos de tres meses en su presidencia, ha formulado otra, a través de la citada Inmocaral, sobre la totalidad de las acciones de Colonial, un bocado mayor (triplica la capitalización bursátil de la sociedad compradora, y las ventas de ésta en 2005 equivalen a menos de un 1% de las de la inmobiliaria que se pretende adquirir). En una y otra oferta ha pactado previamente el éxito de su desenlace con los socios de control, la familia del ex presidente de Inmocaral, Francisco Carrasco, que controlaba el 72,34% de su capital, y La Caixa (aunque en este caso aún es posible una OPA competidora), que tiene el 39,37% de Colonial.

Estas dos rápidas y sucesivas ofertas de compra y la prevista fusión de Inmocaral y Colonial, que con gran probabilidad va a dejar en manos de Portillo un gigante casi de la talla de Metrovacesa, ha provocado, como los terremotos, réplicas y sacudidas. La salida del empresario sevillano del capital de Metrovacesa, oficialmente para evitar conflictos de intereses tras su entrada en Inmocaral, le ha deparado munición (331 millones por su 5,66%) para preparar la operación de Colonial, pero también ha facilitado indirectamente la guerra civil, en forma de OPA, que hoy se vive en esta compañía entre su presidente, Joaquín Rivero, y su principal accionista, la familia Sanahuja, que tiene el 24,3% de las acciones.

Espadas en alto

Cresa, la inmobiliaria de los Sanahuja, lanzó una OPA -sin previo aviso a Rivero- por un 20% adicional de Metrovacesa a principios de marzo. Rivero y otro accionista, Bautista Soler, que controlan en conjunto un 12,1% del capital, contraatacaron con una oferta de 80 euros por título en mayo por el 26% del capital (una operación de 2.100 millones), frente a los 78,1 euros por acción de la primera oferta, valorada en 1.600 millones.

Las espadas están en alto. La Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ha ampliado el periodo de aceptación de la OPA de Cresa, que terminaba el viernes pasado, hasta la finalización del plazo de aceptación de la oferta competidora de Rivero y Soler. Los Sanahuja han pedido además autorización al regulador del mercado para mejorar su oferta y extenderla al 26% del capital. Un porcentaje que sumado al que ya tienen superaría la mitad del capital de Metrovacesa y obligaría a los Sanahuja a lanzar una OPA sobre la totalidad de las acciones.

Las coincidencias entre Portillo y Rivero, o viceversa, que tanto da, no empiezan ni terminan en Metrovacesa, en su origen andaluz o en su carencia de estudios superiores. Definidos por sus colaboradores como austeros, trabajadores y ambiciosos, los dos empresarios han cimentado sus grupos y fortunas combinando audaces y sucesivas operaciones de adquisición de compañías, siempre de mayor calado que las que ya tienen, con cuidadas y estrechas relaciones con la Administración, los partidos y las cajas de ahorro de las zonas en que operan (Ayuntamiento de Dos Hermanas, Junta de Andalucía, PSOE y El Monte, en el caso de Portillo; y PP, familia Aznar, Banco Popular y cajas andaluzas, en el caso de Rivero).

La primera y controvertida ascensión de Rivero se produjo con la adquisición a Altadis (entonces Tabacalera) de Zabálburu en 1999. Bami (4,7 millones de beneficio y 850.000 euros de deuda) compró el 100% de la inmobiliaria de Tabacalera, una compañía cuatro veces mayor, por 294 millones. Rivero abordó este pago en un 50% con el cash flow de la propia Zabálburu, y el resto a través de sus socios mediante una ampliación de capital (una parte no pudo colocarse y tuvo que hacerse cargo de ella, e incorporarse como accionista, el Popular). Con estos mimbres, y apenas tres años después, Bami se hace con el control de Metrovacesa, que duplica las ventas del grupo de Rivero y multiplica por seis su beneficio.

La escalada de Portillo, que comenzó a trabajar con 21 años en una subcontrata de su padre, maestro de albañil, se inicia cuatro años después, en 1987, cuando toma las riendas del negocio, funda la promotora Expo-An, germen del grupo Zent (véase gráfico adjunto), y protagoniza un crecimiento espectacular impulsado por la masiva construcción de viviendas de protección oficial (VPO) y por las obras de la Expo de Sevilla a partir de 1992. Su nombre sólo empezó a ser conocido fuera de Andalucía en 2003, tras su entrada en Metrovacesa, y sobre todo a partir de su entrada y posterior OPA sobre Inmocaral y la difusión de su posición relevante como uno de los mayores accionistas en el BBVA y Santander.

Aliados de conveniencia

El BBVA, en 2002, entregó el control de la entonces segunda inmobiliaria española, Metrovacesa, a Bami. Ingresó 545,4 millones, de los que 369 fueron plusvalías, por el 23,9% de su capital. Bami tuvo además que hacer frente tras el acuerdo con el banco a un largo conflicto con otros pretendientes a hacerse con el control de Metrovacesa. La fusión por absorción de ésta y Bami se demoró por todos estos acontecimientos hasta septiembre de 2003. Y el precio y la composición accionarial última del grupo fusionado varió sustancialmente sobre lo inicialmente previsto y lo hizo a golpe de OPA (entraron, entre otros, Portillo y los Sanahuja). En cada una de ellas se valoró de forma diferente Metrovacesa: Bami compró al BBVA sus acciones a 36,55 euros; en la oferta fallida de las italianas Quarta y Astrim se ofreció hasta 27 euros; y en la OPA que la CNMV obligó a lanzar a Bami sobre el 10% de Metrovacesa para recuperar sus derechos políticos se valoró en 32. Hoy las acciones de Metrovacesa están casi a 75 euros.

Portillo, para pertrechar el cascarón de Inmocaral y preparar el abordaje a Colonial, se ha visto obligado también a ampliar su capital (2.687 millones) y a dar entrada en la sociedad al empresario Domingo Díaz de Mera, a las inmobiliarias Nozar, Royal y Grupo 2002 y a Caja Duero.