La nueva ley establece máximos de revalorización para el suelo rústico

La futura Ley del Suelo fijará un máximo de revalorización para los terrenos rústicos para poner coto a la especulación. El objetivo es evitar los abusos en las expropiaciones, en las que se suele tasar un terreno baldío a precio de oro por la expectativa de que sea pronto urbanizable. Ésta es una de las principales novedades del anteproyecto que ayer aprobó el Gobierno. Además, el 25% de las viviendas previstas en los nuevos planes urbanísticos se reservará para pisos protegidos, y se ampliará y simplificará la información a los ciudadanos.

El Gobierno quiere impedir que el suelo rústico se venda tan caro como si fuera urbanizable. Se trata de una práctica habitual que hace millonarios a muchos propietarios de solares, pero que ha provocado espirales especulativas que han encarecido el suelo y han provocado que el precio de la vivienda se haya disparado desde 1998. El anteproyecto de ley aprobado por el Consejo de Ministros establece límites en la valoración de los terrenos rústicos en los procesos de expropiación y venta forzosa, y a la hora de fijar el reparto de cargas y beneficios en la ejecución de un planeamiento urbanístico.

Los criterios de valoración del suelo tendrán en cuenta que es un terreno rústico y las inversiones que se han realizado en él, pero no las expectativas futuras de revalorización, según el anteproyecto. Éste será sometido ahora a la opinión de las comunidades, los ayuntamientos y el sector inmobiliario para volver al Consejo de Ministros y ser remitido al Parlamento.

También se tendrá en cuenta la ubicación del suelo y será tasado a un precio más o menos elevado según su cercanía a los núcleos urbanos. Todos estos criterios se concretarán en el desarrollo reglamentario de la ley, que sólo establece principios generales. Así, se establecerá una fórmula para calcular el precio inicial de un suelo rústico y ese valor se modulará en función de si está más o menos lejos de una ciudad y de la inversión realizada.

Esta norma no afectará a los acuerdos privados de compraventa, ya que las partes son libres de pagar lo que quieran, pero el Gobierno confía en que su aplicación en expropiaciones y reparcelaciones tenga un efecto contagio y ayude a moderar los precios. Además, la nueva ley

permitirá al Estado ahorrarse miles de millones en expropiaciones relacionadas con las grandes infraestructuras. En la actualidad existe una línea jurisprudencial que establece que si el suelo expropiado va destinado a la ejecución de sistemas generales (en este caso viarios), se considera urbanizable (más caro).

Además, el anteproyecto quiere impulsar la construcción de viviendas protegidas (VPO), que tienen un precio máximo y van destinadas a las familias que no pueden permitirse comprar un piso en el mercado libre. El 25% de las viviendas previstas en los nuevos planes de ordenación urbanística se reservarán para VPO. Este porcentaje será el mínimo. Después, las comunidades pueden elevarlo (en Madrid es del 50%).

Pocos pisos baratos

Sólo una de cada diez viviendas que se construyen son VPO, aunque la vicepresidenta María Teresa Fernández de la Vega recordó en la conferencia de prensa posterior al Consejo de Ministros que el número de esos pisos ha subido un 13,5% en los dos últimos años.

La ley también aumenta del 10% al 15% el porcentaje de suelo urbanizado máximo que los promotores deben ceder a los ayuntamientos, si bien en casos excepcionales puede subirse hasta el 20%. Este suelo es empleado por los consistorios para financiarse, pero también para albergar dotaciones como escuelas y polideportivos.

Otro artículo de la ley intenta frenar el desarrollo urbanístico sin freno. La ley vigente, de 1998, liberalizó todo el suelo, es decir, fija que todo terreno es urbanizable, salvo que se diga lo contrario. Ahora será casi al revés: se declarará urbanizable el suelo que se considere necesario y el resto será no urbanizable. Un matiz teórico, pero según el Gobierno importante para un desarrollo sostenible, según la ministra María Antonia Trujillo.

El texto también establece que el suelo público se destinará preferentemente a VPO. El Gobierno calcula que el Ministerio de Defensa ha destinado suelo para construir más de 21.000 nuevos pisos (un 63% son VPO). Además, los convenios urbanísticos tendrán que ser sometidos obligatoriamente a información pública, de forma que todos los afectados tengan acceso a los datos.