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Adhesiones inquebrantables

Algo está cambiando en esta triste y desafortunada tierra del Levante Feliz aunque las últimas encuestas nos recuerdan que la vida es un deporte muy duro. Se está rompiendo el sagrado principio empresarial del silencio (Jesús Civera dixit). Primero fueron los indignados promotores de Dénia que protagonizaron la primera mani que se recuerda contra un Ayuntamiento "restrictivo". Luego, la opereta del conflicto entre promotoras (con páginas de publicidad pagadas) a raíz de Mundo Ilusión. Y, last but not least, a mediados de octubre, ocho promotoras y tres cajas de ahorro se descolgaron con un comunicado de adhesión inquebrantable a la política de creación de empresas urbanizadoras mixtas entre el IVVSA y conocidos agentes privados. Vaya, vaya.

El último comunicado ha levantado una considerable polvareda y quizá no esté de más intentar clarificar el embrollo. No entraré -doctores tiene la iglesia- en las cuestiones legales de transparencia, libre concurrencia, etc... que acompañan a la creación de las dichosas sociedades mixtas. Desde luego, si yo fuera promotor y me llamara el IVVSA, para montar una sociedad mixta como la del Nou Manises (9.634 viviendas de las cuales 5.575 son de VPO) estaría la mar de agradecido. Tampoco caeré en la trampa de que se me ataque de contrario al progreso por oponerme a la acendrada práctica socialdemócrata de las sociedades mixtas y a la deseable cooperación público-privada.

La única forma que se me ocurre de salir airoso del delicado asunto y ayudar a "centrar" la cuestión es ir directamente al grano y plantear los pros y contras del contenido de esta estrategia. Despacio que tengo prisa. Podríamos empezar por reclamar el consenso sobre una evidencia: el poder legítimamente constituido y que tiene competencias plenas en la materia (léase Generalitat Valenciana) ha renunciado ostensiblemente a "regular" un mercado de la vivienda en el que prima la demanda de ocio e inversión y se construye cada vez más y a precios más caros con consecuencias negativas sobre otros sectores (desviación de capitales), sobre los recursos naturales, sobre la inflación y sobre la distribución de la renta (transferencias masivas de renta). Además, crece la tasa de esfuerzo (en el 2004, se necesitaba 7,1 veces la renta anual disponible de una familia para adquirir una vivienda media o bien el 48,78% de la renta familiar disponible mensual para el pago de la hipoteca) y aumenta el tamaño de los colectivos que son "excluidos" de un mercado donde la demanda (y no la necesidad) es el principio rector.

Como no se sabe o no se quiere "intervenir" en un proceso de burbuja inmobiliaria como la que estamos sufriendo, se opta por una salida fácil, que no sólo no estorba el negocio inmobiliario sino que lo refuerza. Hablamos, claro está, de la construcción de VPO, un tipo de vivienda que la "lógica" del mercado ha ido eliminando. A mediados de los ochenta o principios de los noventa (cuando había vacas flacas) el porcentaje de VPO se acercaba al 40% y las promotoras se congratulaban. Ahora, el porcentaje supera con dificultad el 5% (el 6,1% en el 2004). Se le echa la culpa al precio del suelo (sin mayor análisis) y, de este modo, se acepta como una fatalidad que sea imposible promover viviendas más asequibles.

Pero el precio del suelo urbano depende (como sucede con toda renta de monopolio) de lo que el mercado esté dispuesto a pagar y si representa, pongamos, el 40% del precio de venta es porque los promotores, además de apropiarse de buena parte de estas rentas en su calidad de propietarios del suelo, pueden "colocar" en el mercado viviendas a precios a los que el 60% del valor restante permite obtener tasas de beneficio envidiables. Todos contentos en este banquete orgiástico. Todos menos los que, incluso con hipotecas a 40 años, no "llegan". O los que tienen que dedicar a la tan deseada compra casi la mitad de su renta familiar disponible.

Y esta es la gran oportunidad para sacar pecho y hacer "política social" en materia de vivienda. Hasta la ministra del ramo ha caído en la simplificación de sobrentender que política de la vivienda es conseguir que se hagan más VPO y ayudar a comprarlas (con dinero de todos, claro está). Nada de modificar las condiciones de oferta, la regresiva desgravación fiscal (cuanto más cara sea la vivienda más desgravas), ni las reglas del juego. Nada de pararse a pensar en cómo hacer frente a una importante demanda de rehabilitación de aquella parte del parque inmobiliario que supera los 30 años de antigüedad. Ni de plantearse que si la vivienda es un derecho constitucional habría que cuantificar con precisión la demanda no solvente (inmigración incluida) y promover viviendas sociales (que no VPO) dignas en alquiler. La VPO como única política "social" y los promotores felices de "colaborar" en la empresa. En definitiva, la tasa de beneficio de una promoción de VPO al módulo vigente de 674,94 euros el metro cuadrado puede ser muy atractiva -quizá tanto como la de promover vivienda libre- y, además, permite afianzar y estabilizar la cartera de pedidos. Si papá Estado o mamá conselleria actúa de punta de lanza y consigue terrenos a buen precio, no hay problema en sacrificarse.

Una vez conseguida la identificación de la VPO con el "interés social", los obstáculos disminuyen y recalificar suelos rústicos para hacer VPO puede presentarse casi como una obra de caridad. No importa que la mitad de las viviendas promovidas por estas sociedades mixtas sean vivienda libre (que maldita la falta que hace tal y como está el mercado) ni que las sociedades que "colaboran" sean justamente retribuidas con tasas de beneficio "normales" en el sector. Un buen negocio en nombre del interés general. Vicios privados, públicas virtudes. Y puestos a resolver el problema no hay que ser cicateros. Dejemos que esta novedosa fórmula de colaboración florezca con fuerza y ponga en el mercado 45.000 viviendas en la módica superficie de 6 millones de metros cuadrados. Al fin y al cabo nuestro destino (Blasco dixit) es ser una sociedad de calidad residencial especializada en ofrecer techo a todo aquel (valenciano, español, europeo o ciudadano del mundo) que quiera compartir nuestro clima benigno, nuestras ¿magníficas? playas y nuestra proverbial hospitalidad. Y si algún aguafiestas habla de modelos territoriales alternativos o hace demagogia con la escasez de recursos o la dichosa sostenibilidad, las urnas se encargarán de hacerle callar. Don't worry, be happy, hakuna matata y a vivir que son cuatro días. No son adhesiones inquebrantables sino prueba de racionalidad. La suya, ciertamente.

Josep Sorribes es profesor de Economía Regional y Urbana de la Universidad de Valencia.

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