100.000 nuevas viviendas al año

"2005 será el año de la moderación de la demanda en la construcción". La frase de Bruno Figueras, presidente de la promotora Habitat y de Construmat -salón que empieza hoy en las instalaciones de Fira de Barcelona- se repite desde hace años, pero no acaba de ajustarse a la realidad, al menos en Cataluña. La construcción de viviendas sigue batiendo todos los récords: en 2004 se iniciaron cerca de 100.000 viviendas en Cataluña -a la altura del boom de principios de la década de 1970-, tras ya casi 10 años de ciclo expansivo. Y no parece detenerse, a tenor de los indicadores de actividad. La demanda de profesionales de la construcción ha crecido el 38% en el primer trimestre de 2005, según un informe del portal de empleo Infojobs. Y el saldo de las hipotecas en España superó por primera vez en febrero la barrera de 600.000 millones de euros, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Tambien la escalada de los precios es imparable en Cataluña. El precio de los pisos nuevos aumentó el 17,4% de media en 2004, y en los últimos siete años casi se ha triplicado, según las cifras del Departamento de Medio Ambiente y Vivienda. El incremento ha sido similar en el caso de los de segunda mano e incluso en los alquileres. La consecuencia es que la evolución de los precios "deja fuera del mercado libre a buena parte de la población catalana", según el consejero del ramo, el ecosocialista Salvador Milà.

Esfuerzo inversor

Los datos cantan: para hacer frente a la compra de un piso, las familias catalanas abonan de media el 42% de su renta. En Barcelona, ese esfuerzo supera incluso el 60%, a pesar de que los expertos consideran que esa cifra nunca debe estar por encima del 30% del sueldo. Y eso, con los tipos de interés en mínimos históricos. A juicio de Milà, la bajada de tipos "no se ha dejado notar en el bolsillo de los compradores porque va a parar íntegramente a los precios".

La mayor parte de analistas no cree que haya burbuja inmobiliaria, pero aduce que subidas de precios como las de 2004 no se pueden sostener porque podrían provocar un pinchazo del sector. Sin embargo, el encarecimiento no ha provocado aún una contracción de la demanda. Ni de la oferta: los más de 96.000 pisos que se construyeron el pasado año en Cataluña son la prueba de esa situación.

Según Carme Trilla, directora general de Vivienda, esa cifra supone que el volumen de pisos iniciados está "muy por encima de las necesidades primarias de nuevas viviendas principales en Cataluña". Un informe de Caixa Catalunya sitúa la demanda anual en unas 50.000 viviendas hasta 2010, aunque a esa cifra hay que sumar la demanda de segunda residencia y el efecto de la vivienda como sector refugio para los inversores.

Pero los primeros efectos del esperado menor crecimiento del sector pueden adivinarse ya en algunos datos. La construcción de viviendas, por ejemplo, ya no crece de manera generalizada en todo el territorio catalán. El aumento de las viviendas iniciadas fue del 35,3% en Lleida el año pasado y mantuvo el tipo en Barcelona, con un alza del 14,7%. Pero en las zonas turísticas empieza a notarse ya la presión de los últimos años. En Girona el crecimiento de los pisos construidos alcanzó un moderado 5,4%, y Tarragona registró incluso un retroceso del 8,7%, en un contexto de producción muy elevada (casi 20.000 viviendas, una quinta parte del total de Cataluña).

¿Por qué no pierde fuelle la construcción? Y, sobre todo, ¿dónde está su techo? La fortaleza de la demanda, dicen los expertos, obedece a diversas razones. Las fundamentales son la buena marcha de la economía; la reducción de la tasa de paro; la demanda de cambio de vivienda para mejorar; el diferencial de precios que aún persiste respecto a la media europea, y, por encima de todo, las condiciones óptimas que ofrece el sector financiero para invertir a largo plazo. En concreto, el tipo de interés medio del mercado hipotecario ha bajado en la última década desde el 11% de 1995 hasta el 3,35% del pasado año.

La caída del precio del dinero ha disparado las peticiones de hipoteca, pero la situación actual se revela muy peligrosa. En opinión de Trilla, "el fuerte endeudamiento de las familias y la gran dependencia de toda la gente que ha pedido hipotecas del nivel de tipos de interés, que tenderá a subir a partir de finales de año, puede provocar serios problemas". Vivienda ultima un acuerdo con entidades financieras para impulsar la contratación de créditos hipotecarios a tipo fijo, que blindan a los compradores de los efectos nocivos de una subida del tipo de interés.

Bonificaciones fiscales

Pero al margen de los citados, hay otros factores que también han incidido en el boom de la construcción. Uno de los destacados -y últimamente en el ojo del huracán- es el relativo a las bonificaciones fiscales por la compra de vivienda. Según Milà, las deducciones "no han beneficiado a los ciudadanos porque, en la práctica, han quedado absorbidas por el incremento de precios". En otras palabras: el cálculo del precio del piso que puede pagar una familia en la cuota mensual de la hipoteca incluye la bonificación fiscal en el impuesto sobre la renta. Ante esa constatación, Milà aboga por eliminar las deducciones para no alimentar una posible burbuja, una postura que no comparte el vicepresidente económico del Gobierno central, Pedro Solbes, pero que sí defiende, por ejemplo, el Fondo Monetario Internacional (FMI).

Ante los precios actuales, otras posibles salidas son el impulso del alquiler -fórmula muy habitual en Europa pero casi inexistente en Cataluña y el resto de España- y la posibilidad de potenciar la vivienda de protección oficial y la concertada. En 2004 se iniciaron en Cataluña 6.390 pisos sociales, el 6,6% del parque de viviendas. Pero esa cifra aún queda muy lejos del objetivo de la Generalitat, que pasa por construir 10.000 pisos de protección anuales.