La melancolía del récord

En 2004 se superaron numerosos récords en el mercado de la vivienda en España. El más destacado fue el de los proyectos de viviendas visados por los colegios de arquitectos, que el pasado año se elevaron a 757.600 en España. El nivel previo más elevado de dicha magnitud correspondía a 1973, año en el que los proyectos visados en cuestión ascendieron a 696.500. En 2004, poco más del 7% de los proyectos de viviendas visados correspondió a viviendas protegidas (VPO), mientras en 1973 esa proporción fue del 34,3%.

Por otra parte, en 2004 la relación entre precios de la vivienda y alquileres superó en un 88% la de 1997, que fue el año de inicio de la etapa de auge inmobiliario reciente. La vivienda ha alcanzado así en España una condición plena de activo que integra la cartera de inversiones de hogares y de empresas, lo que complica el acceso a la vivienda a los jóvenes hogares. Un empleo más intenso de la oferta de viviendas en alquiler contribuiría a contrarrestar la difícil situación de acceso vigente.

Un debilitamiento de la demanda originará a corto plazo más ajustes de ventas que de precios

En Andalucía se iniciaron el año pasado tantas viviendas como en todo el Reino Unido

- 1973 y 2004. Paralelismo en la distancia. Durante más de 30 años, el año 1973 ostentó el nivel anual máximo alcanzado en la historia económica de España en materia de proyectos de viviendas. Dicho periodo fue posiblemente uno de los ejercicios más notables de la etapa de gobierno franquista (1940-1974) en lo que a crecimiento económico se refiere. Junto a una expansión clara en el número de hogares creados, que debieron aproximarse a los 200.000, en dicho año todavía se estaba sustituyendo una proporción sustancial del más que obsoleto parque de viviendas español de la posguerra civil. Bastantes de los trabajadores españoles en Europa pagaban desde la emigración las viviendas que se construían en España. Junto a lo anterior, como en gran parte de la década de los años setenta, en 1973 fue espectacular el ritmo de construcción de viviendas secundarias en España, que debió superar en dicho año las 110.000 viviendas.

En 1973 los tipos de interés a largo plazo se situaron en las proximidades del 9%, mientras que el aumento del índice de precios de consumo fue del 14,2%, lo que implicó unos tipos de interés ampliamente negativos. Dicha situación estimulaba el acceso a la compra de vivienda, puesto que la inflación de dos dígitos reducía sustancialmente en un plazo no muy largo el alcance real de las cuotas derivadas del pago de unos préstamos que por entonces lo eran a tipo fijo. En cuanto al elevado volumen de VPO por entonces construidas, una parte sustancial de las 240.000 viviendas protegidas proyectadas en 1973 no se destinaba precisamente a los hogares con ingresos más reducidos. La política de entonces primaba al objetivo de fomento de la actividad, vía VPO, sobre el de facilitar el acceso a la vivienda a los hogares españoles. La relativa prosperidad económica del franquismo terminal acabó abruptamente con los ajustes que fue preciso hacer para superar la crisis de balanza de pagos que ocasionó la intensa elevación de los precios del petróleo de fines de 1973. En pocos casos la economía española ha pasado en tan breve plazo desde la euforia a la depresión, como sucedió a continuación de 1973. El declive iniciado a partir de 1974 en la construcción residencial se prolongó hasta bien avanzada la década de los ochenta.

En 2004, 31 años después, culminó asimismo un periodo de siete años de auge continuado en la construcción y en los precios de las viviendas en España. Los datos correspondientes al pasado año resultan espectaculares. Junto a la cifra récord antes citada de los 757.600 proyectos de viviendas visados por los colegios de arquitectos, en 2004 se tasaron asimismo 1.600.000 viviendas. Las compraventas elevadas a escritura pública por los notarios se debieron situar en dicho año en torno a las 850.000 (incluye viviendas nuevas y usadas) y las iniciaciones de viviendas, según la estadística de visados de dirección de obra de los arquitectos técnicos, ascendieron a 687.051. Tan sólo en la autonomía andaluza se iniciaron en 2004 tantas viviendas como en todo el Reino Unido (unas 140.000). La variación neta del número de hogares en España en dicho año fue de 244.800, según la Encuesta de Población Activa.

Como ya señalaban las cifras del censo de viviendas de 2001, la construcción residencial pesa relativamente más en España en los territorios con menor nivel de desarrollo y en las zonas turísticas. En el último trimestre de 2004 la construcción suponía el 12,1% del empleo total de España (7,1% en la eurozona) y correspondían a Extremadura, Castilla-La Mancha y Canarias las mayores participaciones de la construcción en el empleo total (por encima del 15% en los tres casos). Destaca la situación de la provincia de Málaga, en la que los 100.000 empleos de la construcción suponen casi el 20% del empleo total de dicha provincia, la proporción provincial mayor de España. El modelo malagueño de desarrollo, que implica la desaparición total de las vegas litorales y su sustitución por viviendas de temporada, se ha extendido como mancha de aceite al resto de las provincias costeras andaluzas y mediterráneas de España. Dicho modelo no admite moratorias, pues la expansión urbana que conlleva no va acompañada de actividades productivas paralelas, y sólo se frena a nivel local cuando no queda suelo por urbanizar.

El último paralelismo de 2004 con 1973 es el relativo a Alemania. En 2004 la economía de dicho país apenas crece, consecuencia de una demanda interna estancada, puesto que las exportaciones alemanas son crecientemente competitivas. A fines de 1973 a los españoles nos contaban en el No-Do lo mal que estaban los alemanes, pues con motivo de las espectaculares subidas del precio de los combustibles se llegó a suspender el trafico en las autovías de dicho país durante los días festivos. El PIB por habitante de España ascendía en 1973 al 60% de la media de la Unión Europea antes de la ampliación, mientras que en 2004 dicha magnitud equivale al 76% de la media citada.

- El papel creciente de la vivienda como activo. La integración de la peseta en el euro ha despejado cualquier expectativa de crisis de pagos en España. Se han reducido algo las posibilidades de ajuste de la pérdida de competitividad, al desaparecer la devaluación del tipo de cambio como instrumento de política económica. Los tipos de interés volvieron a descender, aunque de forma moderada, en 2004. Los nuevos créditos concedidos a los adquirentes de vivienda aumentaron en España en 2004 un 18,8% sobre el año anterior, según la estadística de nuevas operaciones crediticias del Banco de España, ascendiendo el total de los nuevos préstamos en cuestión al 15% del PIB. En enero de 2005 el aumento interanual de dichos créditos ha sido del 18,1%, lo que revela que los ritmos de ventas de viviendas no han debido descender precisamente. El saldo vivo de los préstamos a los promotores inmobiliarios aumentó en 2004 por encima del 40%. La hasta ahora holgada situación del mercado inmobiliario no estimula precisamente la realización de ajustes encaminados a mejorar la competitividad de la economía española.

Los persistentes aumentos de los precios de las viviendas han expulsado en España del mercado a gran parte de los hogares que acceden por primera vez a la vivienda. La vivienda protegida aparece así como el único acceso posible para dichos hogares, junto a la escasa oferta de viviendas de alquiler. Una proporción creciente de hogares adquiere viviendas en España por estrictas razones de precaución, sustituyendo intensamente ahorro bancario por viviendas. En Estados Unidos los vendedores señalan que el 25% de las ventas se han efectuado con dicho propósito. En un artículo recientemente publicado en The Economist ('Still want to buy?', del 3 de marzo de 2005) se asegura que en el Reino Unido y también en Estados Unidos resulta ahora más atractivo alquilar que comprar, a la vista de los altos precios de las viviendas y del bajo nivel alcanzado por los alquileres. En dicho artículo se trabajaba con un tipo de interés de los préstamos del 6% en dichos países y se prevén crecimientos muy moderados en el precio de las viviendas en el inmediato futuro. El ejemplo no resulta del todo aplicable a España, donde los tipos de interés de los préstamos son casi tres puntos inferiores a los del ejemplo citado y donde todavía dominan las expectativas alcistas en los precios de las viviendas.

Cualquier posible debilitamiento de la demanda de vivienda en España originará a corto plazo más ajustes por el lado de las ventas que por el de los precios. La persistencia de los bajos tipos de interés hace que el ajuste a la baja de la relación precios de la vivienda/alquileres en España resulte muy lento, para satisfacción de los hogares inversores y para desesperación de los hogares potenciales y de los hogares que se dividen. Entre 1997 y 2004 los precios de las viviendas han crecido en España un 88% más que los alquileres. Sin considerar al alquiler como la panacea, es evidente que dicha forma de tenencia podría desempeñar un papel bastante más destacado en España que el que ejerce en este momento (la Encuesta de Presupuestos Familiares de 2002 indicaba que sólo el 9,6% de los hogares españoles vive en viviendas de alquiler). Una mayor presencia de empresas en la oferta de alquiler, en el sentido de las medidas incluidas en el reciente programa del gobierno, puede ser conveniente. También puede ser preciso recuperar la desgravación fiscal para quienes alquilen, aunque sea para suavizar la discriminación fiscal que persiste contra los que alquilan, contrarrestando de ese modo la idea de que alquilar equivale a tirar el dinero.

Julio Rodríguez López es economista y estadístico.