Doble naturaleza

La distinción entre bienes de inversión y existencias, basada en el carácter permanente para la empresa de los primeros frente a la transitoriedad de las segundas como objeto de su tráfico, puede pasar a veces desapercibida cuando ambas cualidades recaen en un mismo tipo de bienes en poder de una misma empresa, como podrían ser los inmuebles.

Así, el desarrollo simultáneo de una actividad de arrendamiento de tales bienes combinada con otra de promoción puede conducir a que unos mismos inmuebles puedan pasar de la categoría de bienes de inversión a existencias, o viceversa, siempre y cuando tales actividades tengan naturaleza empresarial de acuerdo con lo previsto en la normativa del IRPF; es decir, cuando se cuente con una persona empleada a jornada completa y se disponga de un local exclusivamente destinado a la gestión de la actividad.

Cuando viviendas inicialmente destinadas a su venta se cedan en arrendamiento, dicho cambio de destino surte efectos en el IVA

Cuando en el desarrollo de tales actividades no se cuente con esa mínima estructura, carece de sentido la distinción y, por tanto, de trascendencia el cambio de destino de los bienes pues su arrendamiento tendrá la consideración de rendimiento de capital y la venta dará lugar a ganancias o pérdidas patrimoniales, tanto si se trata de personas físicas como de sociedades, en cuanto que éstas, atendiendo a su carácter patrimonial, deben regirse por las reglas del IRPF, de acuerdo con su régimen especial.

Partiendo de la naturaleza empresarial de ambas actividades, la consideración alternativa de unos mismos inmuebles como inmovilizado o como existencias, supone sus consecuencias a efectos contables y, por consiguiente fiscales, sin que estas últimas se limitan a las relativas a la amortización de los bienes de inversión, al afectar igualmente a los beneficios fiscales como puede ser la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios del impuesto sobre sociedades.

Como supuesto específico debe tenerse en cuenta que cuando viviendas inicialmente destinadas a su venta se cedan en arrendamiento dicho cambio de destino surte efectos respecto del IVA, al constituir una operación gravada en concepto de autoconsumo.