El BBVA prevé un descenso del 4,5% en la venta de viviendas durante este año

El Servicio de Estudios del BBVA calcula que a lo largo de 2004 "se producirá un descenso de entorno el 4,5% en el número de viviendas vendidas". Tras esta caída, el informe aclara que el ritmo de ventas se mantendrá "ligeramente por debajo del millón de viviendas, número superior a la media de los últimos diez años". En cuanto a los precios, el banco espera un aumento del 10% para fin de año, frente al 14% del primer semestre de 2004. Por otro lado, el Banco de España ha pedido a las entidades que no relajen sus criterios de concesión de créditos hipotecarios por el hecho de que existan garantías reales.

No se habla de explosión de la burbuja inmobiliaria, pero sí que el descenso en las ventas de este año será el preludio de lo que ocurrirá en 2005. El Servicio de Estudios del BBVA, bajo la dirección de José Luis Escrivá, apunta en su informe Situación Inmobiliaria de julio que "el previsible aumento en los tipos de interés hipotecarios llevará a una ligera reducción del número de viviendas demandadas y, por tanto, a una reducción de las ventas". A continuación indica que "un aumento de medio punto en el tipo de interés pudiera reducir en algo más del 4,5% el número de transacciones de vivienda".

No hay que olvidar que las hipotecas subirán una media de 22,43 euros al mes (y 270 euros al año) cuando revisen en junio su tipo de interés con la nueva referencia del Euríbor, situado ya en el 2,404%. Éste es el mayor repunte que vive el mercado desde que en febrero de 2001 la factura mensual se encareció en cerca de 31 euros. El Euríbor (tipo al que se prestan los distintos bancos de la eurozona el dinero en diferentes plazos) encadenó en junio su tercer ascenso mensual desde el 2,014%, mínimo histórico conseguido por este indicador en junio de 2003.

Menor inversión extranjera

Situación Inmobiliaria también afirma que desde principios de 2003 y durante los primeros meses de 2004, "la inversión extranjera en inmuebles", motor de este mercado en los últimos años, "se ha retraído ligeramente, hasta presentar variaciones negativas en los primeros meses de este ejercicio". La razón es que la inversión extranjera "está siendo sensible a los fuertes aumentos de precios". Este Servicio de Estudios recuerda que una caída de esta demanda "tendría efectos severos en los mercados costeros". También explica que sería en las grandes ciudades, sobre todo Madrid y Barcelona, donde habría mayores caídas de precios "porque han vivido incrementos medios del 20%".

Con los datos del primer trimestre, esta publicación afirma que las previsiones indican una desaceleración de los precios residenciales "hasta tasas de entorno el 10% y 12% a finales de 2004, lo que marca una tendencia de moderación de los precios a lo largo de este año, que se prolongará en 2005" y que llevará a los precios inmobiliarios a evolucionar a tasas "similares o ligeramente superiores a las de la inflación para finales de año". En el primer semestre de 2004 la subida se ha moderado hasta cerca del 14%.

Este agotamiento en los precios se justifica, según estos expertos, porque han crecido "muy por encima de los aumentos salariales". Incluso la pronunciada caída de los tipos de interés no ha sido suficiente para compensar el incremento de los precios. Como ejemplo, el BBVA afirma que el esfuerzo para adquirir una vivienda media en 2004 era equivalente a más de ocho años del salario medio en España. Esta situación es la misma que en 1996, "cuando los precios de las viviendas eran algo inferiores a la mitad de los actuales y los tipos hipotecarios superaban el 10%".

En cuanto a las oficinas, tampoco son buenas las noticias, ya que el BBVA comenta que "en los primeros meses de 2004, este mercado continuó con el bajo tono de meses anteriores, lo que hace prever que el mayor crecimiento económico esperado no tendrá aún efectos positivos en la promoción de superficies de oficinas a lo largo del año".

Sin embargo, el Servicio de Estudios del segundo banco español advierte de que si las actuaciones del nuevo Gobierno modifican las expectativas de los compradores, "es factible una moderación intensa de los precios" si los demandantes deciden posponer la decisión de compra esperando mejores precios que los actuales.

Más prudencia

El Banco de España también parece compartir el análisis del BBVA y, en previsión a una desaceleración del mercado, pide a las entidades financieras que en los préstamos la garantía hipotecaria no sustituya al análisis de los clientes y de su capacidad de reembolso.

Así lo señala la institución que dirige Jaime Caruana en la Memoria de Supervisión 2003, donde precisa que estas recomendaciones no son sólo medidas de prudencia bancaria, sino que buscan que las entidades realicen su función de asesoramiento a clientes "sobre el esfuerzo financiero máximo que es razonable asumir en la decisión de compra y sobre el producto que mejor se adapta a su perfil".

Para el Banco de España, "la existencia de garantía hipotecaria sólo sirve como defensa ante la eventualidad de dificultades del cliente para atender el reembolso de las obligaciones".

El Banco de España señala que se debe analizar y valorar el importe y grado de seguridad de los ingresos familiares actuales y esperados, teniendo muy en cuenta la situación de empleo. Asimismo, se muestra crítico con el hecho de que algunas entidades hayan elevado los porcentajes de financiación sobre el valor de tasación de la vivienda.