Otra política de vivienda para un "urbanismo sostenible"

Muchas personas y familias no pueden acceder a una vivienda digna, ya sea en compra o alquiler o, como mal menor, soportan un elevado endeudamiento extendido a buena parte de su vida. Esta situación puede cambiar con la puesta en práctica de una política distinta a las aplicadas en las últimas décadas que sustituya el vigente modelo de "expansión constante de la ciudad" por otro basado en un urbanismo sostenible a largo plazo, concebido y tutelado desde la iniciativa pública. Una opción compleja, no obstante, conocidos los grandes intereses adheridos a la construcción residencial y el uso del suelo.

Para mejorar las condiciones de acceso a la vivienda, como bien básico de primera necesidad, hay que articular medidas sobre el parque de vivienda ya existente. El objetivo debe ser la consolidación y mejora de los espacios urbanos ya existentes. Carece de toda lógica social y económica promover la expansión ilimitada de las áreas urbanas, cuando dentro de las mismas proliferan las viviendas desocupadas. El último censo publicado por el INE las cuantificaba en más de tres millones, de las cuales más de un millón se encuentra en ciudades de más de 100.000 habitantes, precisamente la zona donde más se ha encarecido la vivienda en estos últimos años. No sería mala idea definir legalmente el concepto de viviendas desocupadas y fijar las zonas de actuación donde es más necesario disponer de las mismas, ya sea por la escasez de la oferta o por los elevados precios de las viviendas.

Las ayudas en vivienda deben desvincularse del IRPF, un sistema injusto que incrementa el precio

La actuación preferente debe dirigirse a "poner en el mercado" el mayor número posible de esas viviendas desocupadas, fomentando igualmente la rehabilitación de todas las viviendas que lo necesiten, vacías o no. El eje transversal de actuación, tanto en las viviendas ya existentes como en las de nueva construcción, pasa por potenciar el alquiler como alternativa real y competitiva frente a la compra, lo que implica aumentar el parque de viviendas destinadas a este uso, abaratar los alquileres y aumentar las garantías tanto de propietarios como inquilinos, mediante la intermediación -pública o privada- que elimine asimetrías de información y ofrezca a los propietarios garantías de cobro y de mantenimiento de la vivienda, y posibilite alquileres más asequibles.

La opción puede ser bonificar a los inquilinos una parte de la renta de alquileres con una cuantía razonable, en un porcentaje variable de la misma según sus ingresos y circunstancias familiares. El pago de la ayuda directamente al arrendador aumentaría sensiblemente el segmento de población solvente. La disposición de avales por impagos en determinadas circunstancias junto a la plena certeza de recuperación de la misma en buenas condiciones, crearían unas condiciones de estabilidad proclives para animar a los propietarios a dirigir sus viviendas al mercado del alquiler. Esta política a desarrollar mediante empresas públicas, privadas o mediante un modelo mixto, necesita de un presupuesto suficiente (1.000 millones para 500.000 actuaciones anuales), un esfuerzo posible para las arcas públicas más rentable para la población que la habitual propaganda de bajada de impuestos. Las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos serían los encargados de gestionar las medidas concretas para dar uso a esas viviendas.

Actuar sobre las viviendas de futura construcción tendrá efectos más a medio y largo plazo, no tan inmediatos como las actuaciones sobre el parque ya existente. En este terreno es preciso cambiar el modelo de gestión del suelo y su valoración haciendo desaparecer la actual situación donde el precio del suelo depende de las expectativas especulativas que se hayan generado en torno a él (el suelo supone ya el 50% del precio final de la vivienda). Hay que primar la planificación pública del mismo y su transformación en suelo urbano edificable. Manteniendo el control y supervisión democrática y transparente de la gestión del suelo, se deben agilizar los trámites y plazos e introducir competencia allí donde actúe la iniciativa privada. Hay que hacer frente a la continua especulación de este bien único con valor colectivo, penalizando el encadenamiento de compraventas de terrenos que sólo persiguen obtener el mayor margen de beneficio en el plazo más corto, sin el más mínimo interés en edificar sobre él. Allí donde la gestión pública no quiera o no pueda llegar, el agente urbanizador se ha demostrado como una figura útil para generar suelo urbano recogido en el planeamiento urbanístico, agilizando los trámites y reduciendo los plazos.

Partiendo de la primacía de la rehabilitación frente a la constante construcción de nuevas viviendas, en este último segmento se debería aumentar el peso de la vivienda protegida, estableciendo un porcentaje mínimo de viviendas de las mismas sobre el total de construidas. No limitarse, por tanto, a la mera reserva de un porcentaje de suelo, sino asegurarse de la edificación efectiva de esas viviendas. Si se abarata el precio del suelo, se habrá eliminado el principal obstáculo a la edificación de este tipo de vivienda.

La vivienda protegida supone un importante esfuerzo financiero para el conjunto del Estado, por lo que se deben evitar fraudes y abusos, tanto desde el lado de la demanda como del de la oferta. En ese sentido, la asignación de todas las viviendas protegidas por sorteo bajo supervisión pública evita discrecionalidades en su reparto y la aplicación de sobreprecios. Por otro lado, se debe impedir la descalificación de la vivienda protegida utilizando desde el sector público el derecho de tanteo y retracto, para lograr que el esfuerzo realizado y la inversión destinada a la creación de vivienda asequible no desaparezca y permita seguir atendiendo a las personas con dificultades de acceso a la vivienda.

La rehabilitación de viviendas y la recuperación y potenciación de los centros urbanos abandonados y de periferias degradadas debe ser prioritario. Los propietarios de pisos e inmuebles en zonas urbanas deben mantenerlos en correctas condiciones de uso y habitabilidad, estableciendo la obligación de rehabilitación y su penalización en caso contrario. Igualmente se deben elevar las ayudas a la rehabilitación de viviendas que posteriormente se vendan o alquilen a precios asequibles. Se trata de reorientar el esfuerzo de gasto público hacia la rehabilitación, frente a la nueva construcción, lo cual por otra parte garantiza también un ritmo de actividad del sector constructor, no confundir con otros negocios relacionados con la construcción.

El gasto público en vivienda debe crecer en términos agregados, pero además debe reorientarse desde "la ayuda a la piedra" hacia el gasto directo al acceso a la vivienda. Las ayudas en vivienda deben desvincularse del IRPF, un mecanismo que se ha demostrado injusto y que ha favorecido el incremento de los precios de la vivienda. Las ayudas públicas no deben ser indiscriminadas o indefinidas, sino que deben ir ligadas al nivel de renta de la persona, no debiendo primar la compra frente al alquiler como ocurre hasta ahora.

Este abanico de medidas y propuestas -con posibilidad cierta de ser aplicadas y por supuesto complementadas con otras adicionales- permite abordar con urgencia la cobertura de la necesidad de acceso a la mayoría a un bien básico, como es la vivienda para su uso habitual, y sentar las bases para un urbanismo de calidad y sostenible en el tiempo.

Luis Zarapuz y Miguel Angel García son economistas del Gabinete Técnico Confederal de Comisiones Obreras.