Sólo el 15% de los 200.000 pisos previstos en los nuevos barrios está en construcción

El Plan General de Ordenación Urbana, aprobado en 1997, preveía levantar con "urgencia" al menos 200.000 nuevas viviendas en los límites de Madrid. A día de hoy sólo 28.000 casas (el 15%) tienen licencia de construcción, y apenas un millar han sido ya habitadas. Todas corresponden a un primer bloque de 70.000 pisos que debían levantarse en los llamados PAU del norte (Sanchinarro, Montecarmelo y Las Tablas) y en los ensanches de Carabanchel y Vallecas. Los trámites para construir el resto -130.000 pisos, proyectados sobre todo al sureste de la capital- tenían que haber comenzado en 2001, pero van más lentos. A pesar de ello, muchos futuros inquilinos han adelantado ya elevadas sumas de dinero a las inmobiliarias.

El único nuevo barrio donde ya vive gente, de todos los proyectados en 1997, es el de Sanchinarro, en el norte. Allí, medio millar de familias habita sus pisos desde finales del año pasado. Además, el Ayuntamiento otorgó el día 11 de este mes otras 500 licencias de ocupación en el ensanche de Carabanchel, cuyos propietarios se habían manifestado repetidas veces reclamando unas viviendas que esperan desde hace años. Sanchinarro y Carabanchel forman parte -junto a Las Tablas, Montecarmelo y Arroyo Fresno, en el norte, y Vallecas, en el sur- de ese primer bloque de nuevos barrios que debían desarrollarse antes que el resto y que, según las promotoras, iban a estar terminados aproximadamente en 2001.

Pero los seis van muy retrasados, y su demora ha repercutido en un segundo bloque que debía empezar a desarrollarse en el segundo cuatrienio del plan general (a partir de 2001): los barrios del sureste -Los Cerros, El Cañaveral, Los Ahijones y Los Berrocales, todos en el distrito de Vicálvaro, más Valdecarros, en Vallecas- y dos más en el norte: Valdebebas y el ensanche de Barajas. En este segundo bloque no hay ni calles asfaltadas, y mucho menos plan de edificación. Pero sus hipotéticos inquilinos -en total serán 450.000 personas- llevan años pagando a promotoras y cooperativas para que les reserven un hueco en ese inmenso solar de más de 5.000 hectáreas.

Los retrasos tienen alguna excepción: el ritmo de desarrollo del ámbito denominado Ciudad Aeroportuaria-Parque de Valdebebas, que debía acoger 12.500 viviendas, además de una gran zona verde, lo situaban, en plazos, por detrás de los desarrollos del sureste; pero su tramitación se ha acelerado desde que el Real Madrid decidió construir su nueva Ciudad Deportiva. Sin que aún esté aprobado el plan de urbanización del barrio, el club ya ha empezado a construir, una posibilidad legal aunque poco habitual. De las viviendas, por el contrario, nada se sabe todavía.

El Plan General de Ordenación Urbana -el documento que diseña el mapa de la ciudad y marca las pautas de su crecimiento- declaró urbanizables en 1997 miles de hectáreas en las que levantar más de 200.000 viviendas, la mitad de ellas de precio protegido (con un tope fijado por la administración). La fórmula elegida entonces fue la de dejar en manos de los propietarios del suelo el desarrollo de esos nuevos barrios, confiando, o así se dijo entonces, en que la libre competencia aceleraría los plazos y haría bajar los precios.

Lo que ha ocurrido es lo contrario: el precio de la vivienda se ha disparado en estos siete años, y el retraso en la entrega de los pisos lo ha hecho crecer aún más. Muchas promotoras inmobiliarias y cooperativas llevan un lustro vendiendo casas aún inexistentes, cobrando adelantos y actualizando los precios a medida que pasa el tiempo, según denuncian los afectados.

40 trámites para empezar

La causa de los retrasos es compleja. Los plazos fijados por el plan general son más que inconcretos, y los pasos burocráticos que debe superar un desarrollo urbanístico antes de que empiecen a colocarse los ladrillos llegan, en ocasiones, hasta los 40 trámites. Para empezar, está la dificultad de poner de acuerdo a todos los propietarios del suelo, que constituyen la llamada junta de compensación y son los que deciden cómo se desarrolla el barrio. Si no hay acuerdo no hay desarrollo; el ámbito de Arroyo Fresno, por ejemplo, está paralizado, a pesar de que estaba incluido en el bloque de los que primero debían echar a andar, junto a Sanchinarro, Las Tablas o Montecarmelo. El expediente que obra en Gerencia de Urbanismo sobre este nuevo barrio se limita a informar de que la junta de compensación está "sin constituir".

A la complejidad de los trámites se suma el hecho de que, desde el momento en el que se aprobó el plan general, muchas gestoras inmobiliarias y cooperativas empezaron a ofertar viviendas aún inexistentes y a cobrar adelantos, asegurando a los compradores que sus pisos estarían listos en un plazo razonable de tiempo. No fue así, y ahora los futuros inquilinos denuncian que organizaron su vida -bodas, familia, trabajo- pensando que entrarían a vivir en sus casas en una fecha en la que, en algunos barrios, no van a estar puestas ni las calles.

La administración municipal tampoco se libra de las críticas: aunque son los propietarios del suelo los que se ocupan de urbanizarlo -asfaltar las calles, crear la red de alcantarillado y los conductos de agua y gas, e instalar el alumbrado público- antes de construir, existe la posibilidad legal de que el Ayuntamiento les autorice a hacer ese trabajo a la vez que se va edificando, para ganar tiempo. Con una condición: si no lo terminan a tiempo, la administración está obligada a hacerse cargo de la urbanización. Porque mientras esa fase no esté terminada, aunque las casas estén listas, no se puede entrar a vivir.

Y eso es lo que les pasó a 2.000 familias en Carabanchel: sus viviendas llevaban meses construidas y pagadas, pero ellos no podían habitarlas porque los trabajos de urbanización del terreno iban retrasados. Los futuros vecinos se echaron a la calle para reclamar al gobierno municipal que interviniese. Al final, el Ayuntamiento decidió otorgar la licencia de ocupación a 500 familias cuyas calles y servicios sí están terminados. Pero otros cientos siguen esperando.

"Engaño, no retraso"

El gobierno municipal es consciente de la desesperación de los futuros vecinos, pero rechaza toda responsabilidad en el retraso de los barrios. Es más, niega la mayor: "No hay tal retraso", sentencia la gerente de Urbanismo. "Se nos está olvidando que muchos de estos desarrollos urbanísticos equivalen a ciudades enteras, como Segovia o Salamanca. Lo normal es que un municipio de esa dimensión tarde 20 años en hacerse; aquí no ha pasado ni una década. Los pisos se construyen en dos años, pero urbanizar un terreno tan inmenso lleva su tiempo, es así y siempre se ha sabido que sería así", argumenta Lobón.

"Otra cosa es que algunas inmobiliarias hayan engañado a la gente vendiéndole las casas sobre plano y diciéndole que en tres o cuatro años iban a tenerlas listas, lo cual es un plazo sencillamente imposible. Han sacado al mercado el producto mucho antes de tenerlo. Entendemos que muchas personas se sientan engañadas y crean que todo va retrasado, pero retraso no hay", insiste la gerente municipal. Y agrega: "En cualquier caso, los nuevos barrios son de iniciativa privada. El Ayuntamiento tiene que asegurarse de que la urbanización del suelo se hace en plazo, nada más".

Los afectados, sin embargo, creen que hay que repartir las culpas. Alberto Montero, de la Asociación de Vecinos del Sureste, empezó a pagar su piso en Los Ahijones hace cuatro años y ya lleva desembolsados 36.000 euros. "La gestora me dijo que me daría las llaves en 2005", recuerda. Según dicta la experiencia de otros desarrollos urbanísticos, su vivienda no estará lista, probablemente, antes de 2010.

Pero Montero subraya que no sólo la gestora le ha engañado: "Todo el sureste está pendiente de la aprobación de un plan general de infraestructuras en la zona que tenían que haber hecho ya el Ayuntamiento y la Comunidad. El plan no se hace, y eso lo tiene todo paralizado. Somos 14.000 afectados en esta asociación. Gestoras y administración se pasan la pelota, pero lo único cierto es que los pisos no llegan. Y yo sigo viviendo con mis padres".