Y la OCDE tocó a rebato...

Los economistas de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) no debieron intuir el alcance y las implicaciones que para España suponían el decir que "los precios de las viviendas pueden registrar una caída fuerte y abrupta a medio plazo", dentro de las recientes previsiones de dicha institución para la economía de los países integrantes en 2004-2005. El contenido y la ubicación del comentario en cuestión revela que los tipos de interés y los precios de las viviendas se han convertido en 2004 en los indicadores económicos estrella, mientras que en un pasado no muy remoto indicadores tales como la balanza de pagos, el tipo de cambio o la tasa de desempleo ocupaban el primer puesto entre los indicadores de coyuntura de mayor interés.

El notable problema social de difícil acceso que los altos precios de las viviendas han ocasionado en España, especialmente entre el segmento joven de la población, tras el auge inmobiliario de casi siete años comprendido entre los últimos meses de 1997 y la primavera de 2004, ha situado en un cierto segundo plano algunas de las consecuencias económicas de una etapa tan prolongada de intenso crecimiento de la inversión en vivienda y de revalorización del patrimonio inmobiliario. En primer lugar, la economía española de 2004 se viene desenvolviendo bajo una especie de patrón-vivienda. El crecimiento de la actividad productiva depende estrechamente de la conjunción vivienda-consumo privado (ambos explicaron el 80% del crecimiento del PIB en los últimos años). Simultáneamente, las exportaciones de la economía española, especialmente las de mercancías, vienen acusando una notable pérdida de competitividad, evolución que refleja el más que modesto aumento de la productividad posterior a 1996.

El prolongado auge inmobiliario provoca un acusado aumento de la construcción residencial que, a su vez, impulsa con fuerza al empleo (hay más de dos millones de puestos de trabajo en la construcción, de los que más de 150.000 corresponden a inmigrantes). Los nuevos empleos impulsan, por su parte, a la demanda de viviendas, con lo que contribuyen a impulsar la construcción residencial. Se trata, pues, de un círculo virtuoso, que podría resultar demoledor para la economía española si se convirtiese en un círculo vicioso, en el caso de que cambiase por completo el marco en el que se desenvuelve el mercado inmobiliario en España, en el sentido sugerido en el apartado correspondiente a España de las previsiones citadas de la OCDE.

En segundo lugar, mientras que los artificios contables reducen al 7,5% del PIB a la participación directa de la inversión en vivienda en la economía española (dicha magnitud, medida en términos de contabilidad nacional, no incluye el gasto efectuado en la adquisición de suelo, que en ocasiones supera el 50% del valor de la inversión citada), la trascendencia de la misma en la financiación al sector privado y en la riqueza resulta sumamente elevada. Así, en 1996 el crédito inmobiliario suponía el 38,5% del conjunto del crédito a familias y empresas, y al final de 2003 dicha participación superaba el 50,5%. Esto último implica que en numerosas entidades de crédito en España alrededor del 25% del balance activo corresponde a riesgos crediticios y a participaciones empresariales asumidas por dichas entidades frente al subsector inmobiliario. En cuanto a las familias, las dos terceras partes de su riqueza corresponden a vivienda. España es el país de la OCDE en el que es más elevada la relación viviendas-hogares, que asciende a 1,5 frente al 1,1 del conjunto de países de la Unión Europea.

En tercer lugar, la dependencia de los ayuntamientos, la Administración pública más próxima al ciudadano, respecto de los ingresos fiscales derivados de la construcción residencial resulta cada vez más determinante de la calidad de los servicios públicos que reciben los ciudadanos. Basta con observar el alcance que tienen los nuevos planes de ordenación urbana locales, en el sentido de que el suelo calificado como urbanizable residencial suele extenderse a una superficie significativa del término municipal aún no edificado, para advertir la profunda dependencia de las haciendas locales de las tasas e impuestos asociados con dicha construcción, junto con el impuesto sobre bienes inmuebles (un auténtico sueldo fijo para dichas haciendas) derivado de dicha construcción. No existen datos estadísticos precisos sobre el particular, pero es posible que el suelo actualmente calificado como urbanizable residencial, en los planes locales de urbanismo vigentes, permita duplicar en España el ya importante parque de viviendas existente, situado en 2004 en torno a los 23 millones de viviendas (hay unos 15 millones de hogares). No hará falta que pase mucho tiempo para que se generalice el concepto implantado en la Comunidad de Madrid de que todo el suelo "sin méritos" deba ser calificado como de urbanizable residencial, con toda la deslocalización empresarial consiguiente.

En resumen, el actual modelo de crecimiento de España, la solvencia de las entidades de crédito, el valor del patrimonio de los hogares y las finanzas locales (sin olvidar a otras administraciones públicas) dependen estrechamente del mantenimiento de los actuales niveles de precios de las viviendas y, sobre todo, de que los importantes volúmenes de inversión en vivienda y de construcción residencial alcanzados no desciendan en exceso cuando cambie el ciclo. En un contexto como el hasta aquí descrito, el comentario en cuestión de la OCDE, que se conoció en España el martes 11 de mayo pasado, ha debido sonar como apocalíptico a algunos, a la vista de la intensidad cualitativa y cuantitativa de las reacciones producidas. Dicha intensidad debería llevar al nuevo Gobierno a apoyar, en coherencia con su programa electoral, a que proliferen en España lo que alguien ha denominado "sectores de relevo" a la construcción de viviendas, y a que se frene el evidente retroceso de la competitividad que parece poner de manifiesto la evolución de las exportaciones en los últimos años.

Julio Rodríguez López es economista y estadístico. Presidió el Banco Hipotecario.