Un piso nuevo de 100 metros cuesta de media 360.000 euros, según un estudio

Las familias madrileñas destinaron un 56,1% de su salario a financiar la compra de un piso nuevo en Madrid en 2003, seis puntos porcentuales más que un año antes, según el informe del mercado residencial de la Comunidad, que ayer presentó la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. La causa de que las familias destinen este dineral a poseer un piso hay que buscarla en la escalada de precios: una casa nueva de 100 metros cuadrados cuesta ya en la capital, de media, 360.000 euros. El año pasado, según el informe, el metro cuadrado de vivienda construida subió más de un 30%.

El porcentaje que destinan actualmente las familias a pagar la vivienda en la que viven, calculado a partir del precio del piso, la renta disponible y los tipos de interés hipotecarios, es en un 23% superior a la que las entidades bancarias consideran óptima para garantizar el pago hipotecario.

Los profesionales de Aguirre & Newman atribuyen este aumento del esfuerzo económico a la subida del precio de los pisos, y por ende, de las cuotas hipotecarias, muy por encima de la subida de los salarios. Según Aguirre Newman, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda nueva libre subió un 31,6% en Madrid en 2003, para cerrar el año en 3.523,05 euros.

El encarecimiento de los pisos nuevos fue más moderado en la corona metropolitana (dentro de la M-30), donde se incrementó un 17,8% (4.092,01 euros por metro cuadrado), mientras que fuera de esta carretera de circunvalación creció un 36,6%, hasta 3.302,61 euros. Así, en los últimos tres años, los pisos nuevos se han encarecido una media del 83% en la capital (un 77% dentro del área metropolitana y un 85% en la periferia más cercana).

Este hecho se ha traducido en un incremento del 80,5% de las cuotas hipotecas desde 1999, a pesar del descenso del 21,5% que, según los datos de la consultora, registraron los tipos de interés en este periodo y del aumento del 23,1% experimentado por salarios. Esta coyuntura se está traduciendo, a juicio de los profesionales de la firma, en una mayor precaución en la demanda y, en consecuencia, en una ralentización de los ritmos de comercialización.

Del lado de la demanda, destaca la desaparición de una parte de los inversores de años anteriores y un mayor interés de los compradores por los pisos de pequeño tamaño. Gana peso la denominada "compra de reposición" (una familia que crece, vende su piso pequeño y se compra uno mayor), por lo que las viviendas grandes prácticamente han desaparecido de la oferta. Según el informe, la vivienda media en comercialización durante en 2003 en la ciudad de Madrid tenía una superficie de 102,2 metros cuadrados, dos dormitorios y un precio de 361.494 euros. En la corona metropolitana, esta vivienda media el año pasado tenía 128,9 metros cuadrados y costaba 259.075 euros.

21 meses para vender

Por otro lado, el plazo medio de promoción de un piso nuevo (desde que se empieza a construir hasta que se vende) se situó en 21 meses, y se elevó a 23 meses en la capital. Este año se prevé que aumente a 24. Según explicó Vicente Rubio, director del Área Residencial de Aguirre Newman, los promotores están respondiendo con un retraso en la puesta en marcha de nuevos proyectos y reduciendo la superficie media de las nuevas viviendas. No obstante, la consultora calcula que esta ralentización contribuirá a atajar el encarecimiento, que, no obstante, volverá a superar el 10% en 2004. Respecto a la nueva política de vivienda anunciada por el nuevo Gobierno del PSOE, el director de Residencial de Aguirre Newman señaló que también puede contribuir a estabilizar los encarecimientos y a que entre en el mercado de vivienda la parte de demanda a la que los actuales precios deja fuera.

Según los datos que maneja el informe, a lo largo de 2003, en la Comunidad de Madrid se han adquirido 20.000 viviendas libres de nueva construcción, 2.000 de ellas, unifamiliares, y los compradores de estas viviendas han comprometido un gasto de 6.700 millones de euros, 700 correspondientes a la adquisición de vivienda unifamiliar. En comparación con el año anterior, el número de viviendas compradas en la región durante 2002 fue también de 20.000, pero el volumen de dinero comprometido entonces fue inferior: 5.000 millones de euros.

Los distritos con los precios más caros de Madrid capital siguen siendo los de Salamanca y Chamartín -6.100 y 5.400 euros/metros cuadrado, respectivamente-, y los más moderados, Villaverde, Vallecas Villa y Usera, aun así, todos por encima de los 2.200 euros/metro cuadrado.

En la corona, los municipios con los pisos menos asequibles son, por este orden, Pozuelo de Alarcón y Majadahonda -3.425 y 3.158 euros/metro cuadrado-, y en cuanto a chalés, destacaron Alcobendas y San Sebastián de los Reyes -4.012 y 2.551 euros/metro cuadrado-. Parla y Valdemoro son los municipios con los pisos más económicos de la corona -1.690 y 1.676 euros/metro cuadrado-, a los que se suman Daganzo y Valdemoro en el caso de las viviendas unifamiliares, por debajo de 1.200 euros/metro cuadrado.