Efecto riqueza
La intensa revalorización de la vivienda en nuestro país está provocando que la riqueza inmobiliaria de los hogares se sitúe en máximos de una década, superando ya en 4,4 veces el valor del PIB. Sin embargo, este incremento de riqueza no es condición suficiente para que entre en juego el denominado "efecto riqueza". Este concepto se utiliza para describir el proceso según el cual los hogares incrementan el consumo de otros bienes con cargo a la revalorización de activos como la vivienda o las acciones. Si el incremento del precio de la vivienda está impulsado por una reducción de los tipos de interés, es previsible que el efecto neto sobre el consumo sea positivo, ya que beneficiará tanto a los propietarios (vía aumento de su riqueza) como a los nuevos compradores (que destinarán menor parte de su renta al pago de intereses).
Adicionalmente, aumentos de la riqueza inmobiliaria suponen un mayor volumen de garantías disponibles para colateralizar sus préstamos y, por tanto, elevan la capacidad de endeudamiento de los hogares.
En todo caso, el impacto sobre el consumo privado del encarecimiento de los inmuebles varía significativamente de unos países a otros. Para contrastarlo podemos utilizar el denominado ratio de reembolso del capital inmobiliario (RCI), que relaciona el incremento del crédito hipotecario durante un período determinado con la variación de los activos inmobiliarios. De forma que un mayor incremento del crédito que de los activos implicaría que parte de esa financiación se destina al consumo de otros bienes. Las estimaciones que realiza el Banco de España sitúan el RCI en valores negativos en nuestro país, cercanos al -4% del PIB, en línea con los correspondientes a otros países de la Unión Europea. En contraposición, tanto en Estados Unidos como en Reino Unido la ratio RCI tiene valores positivos, que se sitúan en torno al 2% y 4% del PIB, respectivamente.
En vista de estos resultados podemos anticipar que un ajuste en el precio de la vivienda tendrá un impacto amplificado sobre el consumo de los países anglosajones a través del "efecto riqueza". En todo caso éste es sólo uno de los múltiples canales de transmisión del precio de la vivienda a la actividad económica.
Yolanda Fernández y Edita Pereira son profesoras de la Escuela de Finanzas Aplicadas (Grupo Analistas).
