Promesas de compra

Es frecuente en las transacciones inmobiliarias la concesión de una opción de compra por el propietario del inmueble en favor del futuro adquirente, mediante el pago de una cantidad de dinero que, caso de celebrarse el contrato de compraventa, se considera como parte del precio de la misma.

No obstante, en ocasiones el beneficiario de la opción se compromete formalmente a su ejercicio, lo que desvirtúa la misma al convertirla en una promesa bilateral de compraventa, cuestión a tener en cuenta en relación con la tributación específica de la operación.

A este respecto, cuando el propietario del inmueble es un particular, la cuestión carece de relevancia práctica en cuanto que la opción de compra y la promesa de venta se equiparan en su tributación por el concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Pero cuando se trata de inmuebles que formen parte de un patrimonio empresarial o profesional la existencia de una u otra figura puede producir distintos efectos en relación con el IVA.

La tributación de la opción de compra no puede verse afectada por las mismas normas que sean de aplicación a la venta prevista

Así, para este tributo, la concesión de una opción en favor del futuro adquirente constituye una operación independiente de la propia venta del inmueble, al tratarse de un simple derecho que podrá ser ejercitado en su momento por aquél, calificable a efectos de este tributo como prestación de servicios al tratarse de un bien inmaterial, mientras que la promesa bilateral de compraventa, se considere bien como contrato preparatorio de la misma o bien como una compraventa, debe incluirse en el concepto de entrega de bienes a la hora de aplicar el impuesto.

La tributación de la opción de compra no puede resultar afectada por las mismas normas que sean de aplicación a la venta prevista, dada su independencia conceptual. Esto no deja de revestir importancia cuando se trata de la aplicación de exenciones, como la muy frecuente por segunda o ulterior transmisión del inmueble, que excluiría de tributar a la venta pero afectaría al derecho a optar por ella. Por otra parte, el tipo aplicable a la opción será siempre el general, aun cuando la venta del inmueble tributase al reducido.