Los constructores asumen que las familias están muy expuestas a una posible subida de tipos de interés

Una subida de un punto de los tipos de interés tendría una repercusión del 5% sobre la carga financiera que arrastran las familias españolas que pagan una hipoteca, según un estudio elaborado por la consultora Planner que suele trabajar para la asociación estatal de promotores inmobiliarios y constructores. El informe, que los promotores valencianos asumen como "propio", en palabras de Benjamín Muñoz, ejecutivo de la asociacion de promotores inmobiliarios de la Comunidad Valenciana, apunta que los créditos hipotecarios a interés variable, a muy largo plazo y concedidos sobre el 80% del valor de la viviendas son característicos del mercado español, pero inhabituales en el resto de Europa, donde lo normal es acordar un tipo fijo durante unos años para revisar y renegociar el contrato después.

Las familias españolas destinan cerca de un 48% de la renta mensual al pago de sus viviendas, por encima de las familias francesas y por debajo de las británicas. Pero mientras lo normal en el conjunto de la Unión Europea es que una familia disponga de una vivienda, en España la media de "viviendas por hogar" llega a 1,47.

El informe señala que el parque residencial en toda España ha crecido de forma espectacular en los últimos 20 años en relación a otros países europeos, donde tales aumentos se registraron entre la 1960 y 1980. Y recuerda que la producción anual de viviendas ha pasado de 300.000 al año a 600.000 en los últimos siete años.

Peso relativo

Tanto el número de viviendas por familia como el aumento del parque explican el peso relativo de la producción de viviendas sobre la generación de riqueza. La inversión en viviendas representa el 7,3% del PIB español, según el informe interno de los constructores, "muy por encima del 4,9% que corresponde a la media de la Unión Europea".

Además, la inversión de las familias españolas en activos inmobiliarios es muy superior a la dirigida a activos financieros, en una proporción de 4 a 1, "al coincidir una caída de las cotizaciones bursátiles con la revaloración de los activos inmobiliarios". En el conjunto de la Unión Europea, tal proporción es de 6 a 4, mientras que en el Reino Unido de 1 a 1. Es decir, el ahorro de los españoles se concentra en un 80% en la compra de viviendas mientras que los británicos destinan tanto a la vivienda como a capitalizar empresas que cotizan en bolsa.

Dadas las circunstancias, el informe llega a una primera conclusión sobre la evolución de los precios: "Los ratios de endeudamiento de las familias suponen unos niveles desde los cuales es difícil crecer a menos que se produzcan importantes descensos adicionales de los tipos de interés o incrementos de la renta de los hogares. En la medida en que ambas hipótesis son poco probables, estaríamos cerca de los precios máximos asumibles".

Sin embargo, el aparente techo de precios que parece rozar el mercado inmobiliario español de acuerdo con el informe de Planner tropieza con dos problemas. Por un lado, la importancia creciente de la inversión nacional y extranjera ligada al turismo. Durante "la última década se han construido casi 400.000 viviendas secundarias, un 16% del total". Y esa presión se aprecia esencialmento en dos provincias, Alicante y Málaga, que acaparan "una cuota de mercado sobre las nuevas viviendas construidas muy superior a todos los parámetros relativos de las mismas, como población o riqueza"

La segunda amenaza para la estabilidad del precio de la vivienda reside, según el trabajo elaborado para los constructores, en la capacidad de las administraciones públicas para reponer suelo listo disponible para su urbanización. Unos procedimientos administrativos a los que el informe atribuye "gran opacidad y lentitud".