Aumentan las oficinas vacías y retrasan sus inversiones en Barcelona las inmobiliarias

Proyectos parados o retrasados, aumento de las oficinas vacías en alquiler y reconversión de éstas en viviendas. La situación del sector en Barcelona empieza a vivir tiempos de incertidumbre y algunas empresas han decidido retrasar su inversión en un momento en el que hay hasta 380.000 metros cuadrados de oficinas vacías y la tasa de desocupación va del 5% al 7% del total, según varias empresas. Los alquileres han sufrido un descenso de entre el 2% y el 20% en un año y la caída no es mayor porque se siguen realizando operaciones, sobre todo, en la periferia de la ciudad.

La empresa Multi Development Corporation, de capital holandés, ha paralizado su proyecto de construir oficinas en Sant Cugat del Vallès. La sociedad dice que aunque ya tiene la licencia de obras, no acometerá los 35.000 metros cuadrados previstos hasta que se reactive la demanda, algo que espera para final de año.

Otra empresa, Park Tecnologic Cornellà WTC, sólo ha construido la tercera parte de los 105.000 metros cuadrados previstos en el polígono Almeda Park de Cornellà. El responsable de la empresa, Enrique García, dice que el resto del plan se irá realizando a medida que se vea negocio. "En pocos días anunciaremos nuevas operaciones", afirma el directivo, que admite que la situación ha empeorado para los promotores. "Hace un año no se encontraba espacio para alquilar y ahora sobra", recalca García. Asimismo explica que mientras las oficinas pasan el sarampión, su empresa reorienta el negocio y acaba de recibir permiso del Ayuntamiento de Cornellà para levantar un hotel en una parte del solar donde pensaba construir oficinas.

También la promotora Habitat, que preside Bruno Figueras, ha ralentizado su proyecto de edificar oficinas en el paseo de la Zona Franca, en un solar de 70.000 metros cuadrados que antes ocupaba Carburos Metálicos. La empresa dice que en el mercado hay muchas oficinas vacías y sólo ejecutará la obra a medida que se vayan alquilando.

La firma Espais también está en fase de cambiar su plan de construir oficinas en el distrito 22@ y edificar viviendas, dicen varias fuentes del sector, aunque la empresa prefiere no hacer comentarios al respecto. La vivienda es una actividad que de momento resiste la incipiente crisis.

Todos estos proyectos se han parado o ralentizado en un momento en el que en el área de Barcelona el parque de oficinas es de cinco millones de metros cuadrados. Hasta hace pocas semanas había proyectos anunciados por 600.000 metros durante los próximos tres años, dice Enrique Katsinis, de Fincas Ferran.

Según la consultora Jordà y Guasch, poco a poco se ha producido un cambio de tendencia en el sector de oficinas. "En el último trimestre se han acumulado 25.000 metros cuadrados más por alquilar en Barcelona y su área", asegura Esther Macian, directora de agencias de Jordà y Guasch, que recalca que existen unos 380.000 metros cuadrados vacíos en Barcelona. "La oferta es mayor que la demanda y las empresas están actuando con prudencia, pero se siguen haciendo operaciones y por eso los precios no caen de forma excesiva", señala Macian. La tasa de desocupación de oficinas llega al 6,8% y preocupa en el sector, sobre todo porque hace un año era del 6% y hace dos del 3%, según datos de Jordà y Guasch.

Los precios en el eje principal -el paseo de Gràcia y la Diagonal- han bajado alrededor del 7% en el último trimestre, según la consultora. "Creo que los precios pueden caer más en la segunda parte del año debido al exceso de oferta disponible en la periferia, aunque no es tan evidente en el centro de la ciudad", explica Macian.

El director general de CB Richard Ellis, Enrique Martínez Laguna, afirma que la tasa de disponibilidad de oficinas en Barcelona es del 4,95 %, lo que representa alrededor de 210.000 metros cuadrados por alquilar, unos 26.000 más que al acabar el año pasado."La oferta seguirá creciendo a buen ritmo durante este año y el próximo", dice el director general de CB Richard Ellis, que espera que este año entren en el mercado 175.000 metros, y otros 193.000 en 2004, de los que el 22% ya está prealquilado o destinado a ocupación propia durante este año. Este porcentaje subirá hasta el 36% en 2004. Respecto a los precios, el director general de CB Richard Ellis en Barcelona afirma que en las nuevas áreas de negocios -calle de Tarragona, plaza de Cerdà-, los alquileres han bajado el 3% respecto al año pasado. En la periferia, los precios han caído el 9% con relación al primer trimestre de 2002.

Daniel Mayans, director del departamento de oficinas de la consultora Aguirre Newman, afirma que la tasa de desocupación es del 6,2%, dos puntos más que en enero de 2002. "Empieza a ser preocupante", reconoce, aunque queda lejos del 12% que alcanzó en los peores momentos de la última crisis del sector, entre 1993 y 1995. Respecto a los precios de los alquileres, Mayans señala que han caído en una horquilla que va del 8% en las mejores zonas al 15% en la periferia y el 20% en algunas zonas del Eixample.

Para el futuro, Aguirre Newman dice que si todos los proyectos en marcha se acabaran a la vez, habría problemas para absorber todas las oficinas. "Pero eso no va a ocurrir, porque los promotores se van dando cuenta de que no pueden salir todos a la vez". "Algunos proyectos", añade Mayans, "pueden tener problemas por la abundancia de oferta, pero triunfarán los que tengan calidad y buenos servicios, estén bien ubicados y tengan buen transporte".

"La demanda es débil", dice Enrique Katsunis, de Ferran. "Hace dos años, cuando se acababa un edificio el 60% estaba alquilado y ahora estamos hablando del 20% o el 30%.", recalca. En el área de Barcelona 350.000 están vacíos. La demanda, añade, aunque algo alicaída, existe, y ha logrado evitar un desplome de los precios. En paseo de Gràcia los precios han caído entre el 5% y el 7% en el primer trimestre, y en el resto del Eixample, el 10%, según Katsinis. En la periferia los precios del alquiler han bajado el 5%.

La caída de los tipos de interés lleva meses haciendo atractiva la compra de inmuebles. En el sector inmobiliario los inversores pueden sacar rentabilidades de en torno al 6,5% de media e incluso más, según Aguirre Newman. "Los precios inmobiliarios tienen su propia lógica, pero existe una relación clara con los tipos de interés", afirma Pere Viñolas, director general de la agencia de valores Riva y García. "La gente se hipoteca más si los tipos están bajos".

Los inversores están resolviendo el dilema entre bonos, Bolsa y ladrillos a favor de estos últimos. Y se esperan más operaciones de compra tras el último recorte de los tipos de interés a corto hasta el 2%. Según el director general de CB Richard Ellis, "los bajos tipos de interés en la zona euro y el mal momento que han atravesado las bolsas explican el mayor atractivo del mercado de inversiones inmobiliarias". "La inversión inmobiliaria en Barcelona está muy activa. Fondos como Deka, Meag, Global d'Inversions y Difa han realizado inversiones", recalca Enrique Martínez Laguna.