Los promotores achacan la carestía de los pisos a la política de vivienda protegida del Gobierno

La construcción de pisos descendió el año pasado en Euskadi un 4,7%. Sólo el empuje de las viviendas de protección oficial (VPO), cuya edificación aumentó un 17% frenó la caída. Y es que 34 de cada 100 pisos que se empezaron a levantar eran protegidos. Un récord histórico. Sin embargo, los promotores y constructores creen que uno de los factores que explica la carestía de la vivienda en Euskadi es, precisamente, la apuesta del Gobierno por la VPO. En su opinión, la obligación de reservar el 65% de los suelos urbanizables para estas casas ha reducido el mercado de la vivienda libre, fomentando así su encarecimiento. Por eso, piden la revisión de esta norma y reducir esta reserva a un 30%.

Esta es una de las consideraciones y propuestas que las patronales de la construcción de las tres provincias han incluido en un informe que han elaborado sobre el mercado inmobiliario en el País Vasco y que han trasladado al Departamento de Vivienda, que dirige IU. Su trabajo intenta demostrar como la aprobación en 1994 de la Ley de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda lejos de abaratar el precio de los pisos, lo ha disparado. Esta norma, conocida como Ley Maturana, en referencia al ex consejero socialista de Vivienda, José Antonio Maturana, en cuyo mandato se aprobó, obliga a los dueños de suelos urbanizables a construir en ellos un 65% de VPO.

Según el estudio, en el periodo 1988-1993 el precio de los pisos en Euskadi se incrementó en un 40% frente a un aumento medio nacional del 60%. Sin embargo, la tendencia se rompe a partir de 1994 y el incremento en el periodo 1993-2002 es mayor en Euskadi que en el resto de España.

La teoría de los autores del trabajo es que se produce una disfunción económica porque no es "lógico" reservar las dos terceras partes del suelo para construir VPO cuando este tipo de casas sólo ocupa un tercio de la producción. De los 14.746 pisos iniciados durante el año pasado, 5.054 eran protegidos (un 34% del total). De esta forma, en el otro tercio que queda disponible de suelo hay que ubicar el 66% de pisos construidos, que son los del mercado libre.Las consecuencias de esta situación son, según el informe, que haya menos vivienda libre y que no se pueda controlar su precio final, ya que al disponer de menos suelo, todo el valor de la urbanización y del precio de los terrenos donde se construye VPO se va a imputar a la libre.

Los datos de las patronales, recabados del Instituto Vasco de Estadística, el Ministerio de Fomento y la Sociedad de Tasación, indican que el suelo de los pisos libres soporta una carga cinco veces superior al de la protegida. Confirmando su argumento, el año pasado descendió un 13,4% la construcción de pisos libres, situándose en 9.692. Para encontrar un nivel similar hay que retroceder hasta 1997, cuando se construyeron 9.592. A partir de entonces nunca bajaron de 11.000, alcanzándose puntas de hasta 15.000, como en 1999.

El informe aporta con mucho detalle la evolución de los precios del metro cuadrado útil de la vivienda libre, resaltando que desde 1994 ha experimentado en Euskadi un aumento del 93,86%, pasando de 1.111,9 euros ese año a 2.155,6 en 2001, casi el doble. San Sebastián, Vitoria, Bilbao y Barakaldo ocupan, sobre un total de 71 ciudades, los lugares 1º, 3º, 4º y 11º entre las más caras de España.

Por otra parte, el trabajo elaborado por los constructores refleja que la evolución de los índices de precios de la vivienda entre 1993 y el año 2000, según las tasaciones hipotecarias, demuestra que el País Vasco es la comunidad que mayor incremento de precio tuvo, situándose en el 71,41%. En el mismo periodo de tiempo, la media de España fue del 42,76%.

Enrique González, gerente de UNECA (Unión de Empresarios de la Construcción de Álava) y uno de los autores del informe, resalta que desde 1994, año de la aprobación de la Ley Maturana, el Gobierno interviene de una manera excesiva en el mercado de la vivienda y ese intervencionismo no está dando resultados. El estudio señala que hasta el año 1993, los precios de la vivienda en Euskadi subían menos que en el resto de España, salvo Galicia, y a partir de 1994 los precios en la comunidad autónoma suben más que las demás comunidades. Desde 1985 hasta 1993 el valor medio de los pisos libres en Euskadi crecía a un ritmo del 8% anual, y desde 1994 la subida media anual es del 15%.

Redistribución del suelo

Según González, la situación es "insostenible". "Los ayuntamientos", añade, "ya han lanzado la voz de alarma, los constructores también en el sentido de que si queremos abaratar los precios de la vivienda libre, es necesario introducir más competencia". ¿Cómo? "Construyendo más viviendas y dentro de ellas fomentar el segmento de los pisos de precio tasado". Estas casas pertenecen al segmento de la vivienda libre, pero su precio está frenado y oscila entre el máximo de una VPO y una media de los pisos libres.

Así, el informe propone una redistribución del suelo urbanizable, de manera que un tercio se destine a VPO, otro tercio a pisos tasados y el otro tercio a la vivienda libre pura. "Sería un producto accesible para determinadas capas de la población, que con unos ingresos que rondan los límites para acceder a los sorteos de pisos protegidos no pueden participar en ellos ni acceder al mercado libre", indica el gerente de UNECA. En cualquier caso, descarta el uso de los sorteos (la fórmula habitual) para adjudicar tanto estas casas como las de protección oficial. Según se expone en el informe, "los sorteos ofrecen resultados perjudiciales y a medio plazo la sociedad lo va a pagar. Si el Gobierno dice que la vivienda tiene que ir a los ciudadanos que más la necesitan, sortear la protección no parece serio ni razonable".

Por eso, los constructores apuestan por hacer lo contrario: eliminar los sorteos y establecer concursos con baremos en función de necesidades.

Conjunción de intereses

La bajada en la construcción de pisos libres ha coincidido con una subida del 17% en la edificación de vivienda protegida. Desde el Departamento de Vivienda esta tendencia encierra un mensaje muy claro para los constructores y promotores: "El Gobierno ofrece el mantenimiento de la actividad económica del sector de la construcción residencial. Está trasvasando la producción de viviendas del mercado privado al público".

Por lo tanto, entiende que existe una conjunción de intereses. De un lado, los lógicos de una empresa privada que desea tener actividad que le reporte beneficios y, por otra parte, los del departamento, que está comprometido con el desarrollo de "ambiciosos" objetivos para aumentar la oferta de viviendas protegidas.

Atendiendo ha como ha subido la cuota de los pisos protegidos en el total de la vivienda construida, se puede vaticinar que la Ley Maturana está empezando a dar sus frutos. Las nuevas promociones de VPO se construyen sobre los solares que cuando se aprobó la norma eran urbanizables y que con el paso de los años han pasado a ser urbanos y, por lo tanto, están obligados a preservar el 65% de su espacio para los pisos protegidos. Estos suelos se irán incorporando al mercado, puesto que los terrenos que antes de entrar en vigor la norma eran urbanos, y por lo tanto no estaban afectados por la ley, se han agotado.