Invertir en ladrillo en busca de refugio

La vivienda es el primer destino del ahorro de las familias españolas. A esa adicción por el ladrillo se han sumado en los últimos años inversores que han huido escaldados del declive bursátil en busca de rentabilidades suculentas en un mercado que acumula una subida media de precios del 80% desde 1997. El capital que ha salido del parqué en los últimos tres años equivale a la compra de 400.000 viviendas, según los expertos, que coinciden en que la alegría inmobiliaria se encamina hacia la moderación.

Los expertos aconsejan a los inversores que sean más selectivos a partir de ahora y se decanten por viviendas de calidad y bien situadas

"Mucha gente se ha forrado", admite en privado un alto ejecutivo inmobiliario. Los precios acumulan un alza extraordinaria en los últimos cinco años, sostenidos por una demanda fuerte que puede permitirse la compra de piso gracias a los bajos tipos de interés y que, aun así, destina la mitad del salario medio al pago de la hipoteca, porque los precios son tan altos que han engullido el efecto positivo de una financiación más barata. Los temores sobre la existencia de una burbuja inmobiliaria que amenaza con explotar arrecian, pero los expertos creen que los fundamentos del boom son fuertes.

Existen dos tipos de demanda: familias que buscan casa para vivir -dos de cada tres compradores- e inversores con recursos suficientes que han encontrado en el mercado inmobiliario una alternativa a la Bolsa, que está por los suelos, y a la renta fija, cuyos intereses se encuentran bajo mínimos. Éstos forman parte de la llamada burbuja, responsable de un tercio de la escalada de precios, según el servicio de estudios del BBVA, y su impacto se acrecentó en 2002.

"La inversión supone al menos el 20% de las transacciones que se están realizando", explica Carlos Ferrer-Bonsoms, director de suelo, urbanismo y residencial de Jones Lang LaSalle, consultora especializada en el mercado inmobiliario. El piso adquirido se puede vender con grandes rentabilidades a corto y medio plazo a la vista de las recientes subidas de precios (hasta un 30% en Madrid en un año) o alquilar (algunos invierten en un piso que luego regalan a sus hijos), mientras un depósito suele dar un interés del 3%.

La vivienda se ha revalorizado muy por encima de los bonos y la Bolsa entre 1999 y 2002 (ver gráfico). Además, los precios de consumo y los salarios se han multiplicado por dos desde 1987, mientras los precios de la vivienda se han multiplicado por cuatro.

Los fondos de inversión inmobiliaria son otra posibilidad, aunque en el mercado español sólo existen tres (BBVA, SCH e Inverseguros). Permiten invertir cantidades más pequeñas que en la compra directa de un piso, y en los últimos tres años han registrado rentabilidades de entre un 5,5% y un 7,5%, frente al 3,5% y 4,5% que ofrece el alquiler.

¿Hasta cuándo durará el boom? "Ahora hay que mirar con lupa lo que se compra, porque hace dos años todo valía, todo subía, daba igual de qué piso se tratara", advierte Carlos Ferrer-Bonsoms, que aconseja invertir en zonas de expansión en las ciudades y ubicaciones clave en la costa. Gerardo Mochales, director de Marketing de Aguirre Newman, otra consultora, explica que queda margen para más subidas de precios, pero que hay que seleccionar viviendas de calidad y bien situadas. "Quien esté pagando a 6.000 euros el metro cuadrado para invertir se la va a pegar si no va con cuidado", advierte otro experto consultado.

Lo cierto es que las cifras son demoledoras. Los precios se incrementaron casi un 17% el año pasado, tras cuatro años de subidas de dos dígitos. En ese tiempo se han construido 500.000 viviendas al año, todo un récord.

El boom inmobiliario, que comenzó a despuntar en 1997, se debe a una combinación de factores. En España existía una demanda latente, formada por compradores potenciales que, a principios de los años noventa, no pudieron comprar piso por los altos tipos de interés de los préstamos (en torno al 14%) y la crisis económica. Pero después bajaron las hipotecas (ahora rondan el 4%) y la economía se recuperó, y con ella el empleo. Así que se animaron a comprar en tropel, mientras que los que pensaban hacerlo más tarde adelantaron sus planes de adquirir una vivienda, temerosos de que los precios, que ya habían iniciado la escalada, subieran aún más.

El 'efecto euro'

No sólo eso. Mucho dinero ha salido de la Bolsa y se ha encaminado hacia el mercado inmobiliario. A la desirversión bursátil iniciada en 1999 y 2000 se le sumó en 2001 el dinero negro que afloró con la entrada del euro. "La desinversión neta de los hogares en acciones y participaciones y en dinero efectivo alcanzó los 41.000 millones de euros", según señalan los economistas José Manuel Naredo, Óscar Carpintero y Carmen Marcos en un reciente artículo publicado en Cuadernos de Información Económica, revista de Funcas.

Es complicado saber cuánto de este dinero se dirigió a la inversión en ladrillo, aunque los expertos estiman que fue una buena parte. Los economistas citados calculan que este capital huido equivale, en precios de esos años, a más de 400.000 pisos.

"La especulación a corto plazo en la compra de un piso ahora es más difícil que hace unos años", explica, sin embargo, Gerardo Mochales. "A estas alturas ya no hay secretillos para ganar dinero fácil con los pisos", dice.

En 2002, la burbuja se infló aún más. Según el BBVA, las expectativas no fundamentadas de revalorización llegaron a suponer el 50% del alza de precios, un factor que explicaría en parte por qué se encarecieron con más fuerza si cabe el año anterior, cuando los expertos preveían una moderación. "La demanda se mantendrá si no suben los tipos, y sobre todo si no cae el empleo", opina Ferrer-Bonsoms.

Si los precios continúan su escalada a este ritmo, aunque se prevé una moderación -el consenso apunta a una subida entre el 5% y el 10%-, los expertos advierten de que se creará una burbuja difícilmente sostenible.