El nuevo plan andaluz ha de ir más allá de las VPO
En 2002 ha culminado el periodo de expansión de la construcción residencial y de los precios inmobiliarios iniciado en España en 1998. Como respuesta a la inflación inmobiliaria, la política estatal de vivienda ha modificado la normativa en materia de urbanismo, estimulando la calificación de suelo urbanizable. Estos cambios no han contribuido precisamente a moderar el aumento de los precios de las viviendas. Los Presupuestos Generales del Estado mantienen estabilizada una modesta partida de subvenciones directas para el acceso a la vivienda de alrededor de unos 660 millones de euros. El problema es el del difícil acceso a la vivienda que los altos precios de venta plantean, lo que afecta sobre todo a los hogares de nueva creación y a los grupos sociales más vulnerables. Andalucía ha participado del proceso citado, aunque la intensidad de la inflación inmobiliaria ha resultado algo menor en esta Comunidad Autónoma.
Andalucía: menores precios y menor esfuerzo de acceso. Entre 1998 y 2002 el aumento de los precios de las viviendas fue en Andalucía del 76%, inferior en seis puntos al correspondiente a España. El precio medio de la vivienda en Andalucía en el tercer trimestre de 2002 fue de 948 euros por metro cuadrado (14,2 millones de pesetas en el caso de una vivienda de 90 metros cuadrados construidos), el 75,6% del precio medio de España. Sevilla es la capital de provincia mas cara en materia de precios de venta de las viviendas (1.331 euros/m2) y Jaén es la capital con los precios mas reducidos (986 euros/m2).
El esfuerzo de acceso a una vivienda por parte de una familia monosalarial, supone en esta autonomía el 41,5% de la renta familiar, esfuerzo que en España resulta superior en más de nueve puntos porcentuales. En el caso de una capital de provincia, el esfuerzo en cuestión se eleva al 51,9% en Andalucía, menos de quince puntos porcentuales por debajo del caso de España. (Se considera que cuando una familia debe destinar más de la tercera parte de sus ingresos al pago del crédito a largo plazo existe un serio riesgo de impago para la entidad financiadora).
Andalucía destaca respecto del resto de España por el mayor volumen construido de viviendas en el ultimo periodo de auge. En el periodo 1998-2001 se iniciaron en Andalucía mas de 96.000 viviendas al año en promedio, el 19,5% del total de España. La participación andaluza en España también ha sido intensa en la construcción de viviendas protegidas (VPO), construyéndose en esta autonomía el 28,3% del total de las VPO de España en el decenio 1992-2001.
El esfuerzo de Andalucía en materia de VPO se concentra sobre todo en las viviendas de nueva construcción. La política tradicional de vivienda en Andalucía ha prestado menos atención a las actuaciones que refuerzan el uso del parque de viviendas existentes, concentrándose sobre todo en la construcción de nuevas viviendas.
En 1999-2002 se han iniciado en esta autonomía una media anual de 100.000 viviendas. El ritmo de creación de nuevos hogares en Andalucía ha debido situarse en torno a los 50.000 al año en este periodo. Esta circunstancia ha contribuido a que los precios de las viviendas hayan crecido menos que en el caso de España, pero ha incidido sobre el modelo de desarrollo andaluz. El ritmo de crecimiento de la economía andaluza ha sido así mas alto, sin llegar a generarse plenamente las condiciones para un desarrollo duradero.
Problemas, estrategias, actuaciones. El impulso del gobierno autónomo andaluz a la construcción de viviendas protegidas no ha podido impedir que la vivienda se haya encarecido en las principales áreas metropolitanas andaluzas. El gobierno del Estado ha asignado a Andalucía menos del 10% de los objetivos del Plan 2002-2005, unas 11.000 VPO al año, por debajo de la media de 1998-2001. Andalucía necesita, pues, un nuevo plan de vivienda, que aumente los objetivos asignados en el Plan nacional citado y que introduzca líneas de actuación mas adaptadas a la realidad de esta autonomía. Existe también una distribución territorial algo desigual de las VPO construidas en Andalucía entre las distintas provincias.
Andalucía tiene alrededor de 2,3 millones de hogares y más de 3,5 millones de viviendas familiares, incluidas las viviendas de temporada. Si cada año desaparecen en Andalucía unos 25.000 hogares por razones demográficas, una parte del problema de acceso debería de afrontarse con las viviendas que cada año quedan vacías. El nuevo Plan Andaluz de Vivienda y Suelo debe de negociarse con las entidades de crédito, para así garantizar la financiación crediticia de las actuaciones especificas incluidas.
Al menos la mitad de los 50.000 nuevos hogares que cada año se crean en esta autonomía necesita de ayudas para acceder a una vivienda. Como el plan nacional no va a permitir pasar de 11.000 actuaciones al año, Andalucía debe desarrollar un plan de vivienda propio, que incluya unas 10.000 actuaciones a financiar y a subsidiar cada año, que refuerce la presencia del alquiler en el parque de viviendas, y que potencie la actuación correspondiente a la compra de viviendas existentes.
La política andaluza de vivienda tiene que ir mas allá de la construcción de viviendas protegidas. Los objetivos del Plan citado deben desplazarse desde el número de viviendas a construir hacia el conjunto de hogares a apoyar en materia de acceso a la vivienda. La construcción de nuevas VPO es un mecanismo importante, pero no el único. El futuro Plan Andaluz de Vivienda debe contribuir, sobre todo, a reforzar la escasa asignación establecida para esta autonomía en los objetivos del plan nacional. La ocasión puede servir, además, para introducir elementos de carácter cualitativo en el marco tradicional de la política andaluza de vivienda, como son el refuerzo del alquiler, el mayor uso del amplio parque andaluz y una distribución mas equilibrada en lo territorial de las actuaciones de política de vivienda.
Julio Rodríguez López es doctor en Ciencias Económicas
