El Gobierno recuperará en la Ley del Suelo una figura para evitar la especulación

El proyecto de ley de Suelo que ultima el Departamento de Vivienda recupera la figura legal del agente urbanizador, un instrumento que permite adecuar solares y ponerlos en el mercado perfectamente parcelados y preparados para acoger la construcción de pisos sin necesidad de ser el propietario. Ello evita la especulación sobre los terrenos que tanto encarece el precio final de la vivienda. La previsión de la consejería que encabeza Javier Madrazo es presentar el proyecto de ley en el Parlamento durante el primer trimestre del próximo año.

En la actualidad, Euskadi es una de las pocas comunidades españolas que aún no cuenta con Ley de Suelo. Las autonomías más retrasadas al respecto, como Andalucía o Galicia, ya están tramitando en sus respectivos parlamentos los proyectos de ley. La inclusión del agente urbanizador es una constante en todas las normas, desde que la Ley de Suelo de Valencia, aprobada en 1994, lo introdujese por primera vez.

La primera consecuencia práctica de la puesta en marcha del agente, que siempre actúa bajo control público, es que se pondrá más suelo urbanizado en el mercado, con lo que se podrán construir más viviendas e intentar así equilibrar la oferta y la demanda. El anterior consejero de Vivienda, Patxi Ormazabal (EA), ya dejó un borrador de ley de Suelo donde aparecía esta figura, pero ese documento ha sido reelaborado por el equipo de IU.

A diferencia de lo que ocurre en el resto del mundo occidental, España cuenta con un sistema urbanístico muy singular. Los únicos que pueden transformar un suelo urbanizable en urbanizado, es decir, dejar un solar listo para que se puedan construir en él viviendas, son la administración por gestión directa y a través de la expropiación o los propietarios de los terrenos. La consecuencia es que se urbaniza muy poco porque, en la mayoría de las ocasiones, los propietarios de un terreno no son promotores, sino que se trata de ciudadanos que nada tienen que ver con el negocio inmobiliario. Por lo tanto, todos deben ponerse de acuerdo y asociarse para promover una actuación urbanística.

Por otra parte, la expropiación resulta gravosa para la administración porque la ley española obliga a compensar a los dueños de los terrenos con el aprovechamiento urbanístico que en el futuro se puede sacar de ese solar y no por el valor que en ese momento tiene, que al tratarse por lo general de terrenos rústicos, es muy bajo. En los países europeos, puede participar en la urbanización de un solar un promotor que no es dueño del terreno a través de un concurso promovido desde la administración.

El sistema tradicional español ha derivado en una situación de monopolio de los propietarios: unos porque retienen el suelo por especulación y otros porque no saben cómo desarrollar una actuación urbanística, ha terminado por ser ineficaz. La aparición del agente urbanizador pretende terminar con esto.

El profesor de Urbanismo de la Universidad Politécnica de Valencia y padre de la Ley de Suelo valenciana, Gerardo Roger, es una de las personas que mejor conocen el funcionamiento del agente urbanizador, ya que él fue director general de Urbanismo de la Generalitat valenciana de 1990 a 1995, cuando apareció la figura

Desbloquear el sistema

'Los planeamientos urbanísticos', explica Roger, 'dependían hasta la entrada en vigor de la ley de los ayuntamientos o de que los propietarios del suelo se pusieran de acuerdo. Ahora, no hace falta ser propietario para urbanizar el suelo. Un promotor puede tener suelo o no, pero se puede convertir en agente urbanizador y presentar una propuesta de urbanización de toda una zona al ayuntamiento correspondiente. El agente es una especie de delegado público de la administración y en su nombre ejecuta las obras de urbanización y pasa los costes a los propietarios, que al final reciben las parcelas edificables'.

Según Roger, la presencia del agente permite desbloquear el sistema urbanístico, que antes quedaba en manos de los propietarios, al introducir la competencia bajo control público. 'Ahora el dueño que quiera especular con su suelo urbanizable no podrá porque, o lo urbaniza él, o se lo urbaniza un tercero'. El profesor asegura que esta fórmula permite transformar un suelo urbanizable en urbanizado en un plazo de cuatro años, muy lejos de los doce del sistema tradicional. En Valencia, los precios de la vivienda no han bajado desde que aprobó su ley, pero al menos han subido menos que en la media del resto de las comunidades.

Sin embargo, en la experiencia valenciana no todo han sido ventajas. A diferencia de Euskadi, en Valencia no existe una ley que fije la obligación de un cupo prefijado de construcción de protección oficial. En el País Vasco ese porcentaje es del 65%, el más alto de toda España. Roger indica que no se estableció ningún porcentaje porque cuando entró en vigor la ley valenciana 'se construía hasta un 40% de VPO'. Pero el porcentaje empezó a caer hasta el 6% actual y ni promotores ni ayuntamientos se sienten en la obligación de subir la cuota. 'Debería plantearse por ley fijar un porcentaje' y también, dice, establecer criterios que obliguen a una cierta homogeneidad en la construcción.