EE UU: hogar, dulce hogar

En medio de las incertidumbres y ajeno a la reciente recesión de la economía, el mercado de la vivienda estadounidense ha mostrado una notable fortaleza. La construcción residencial, el porcentaje de viviendas en propiedad y las ventas, tanto de viviendas nuevas como de existentes, alcanzaron niveles récord en 2001, y continúan creciendo este año a tasas elevadas. Los precios de este activo aumentaron un 8,6% en promedio y, aunque se han desacelerado en dos puntos en el primer trimestre de este año, en términos reales superan el 4%, mientras que lo habitual en periodos de desaceleración es que estas tasas reales sean negativas. De esta forma, las familias se han beneficiado de un aumento de su riqueza inmobiliaria, que ha compensado en parte la negativa evolución de su riqueza financiera, que, ligada a la Bolsa, experimentó el año pasado la mayor caída de los últimos 40 años.

Los bajos tipos de interés, la mayor accesibilidad, los factores demográficos y una oferta flexible favorecen al mercado de la vivienda

Sin embargo, a pesar de su fortaleza, los activos inmobiliarios no parecen actualmente sobrevalorados, al menos para el conjunto de la economía. Esto es, hay variables fundamentales que pueden explicar la evolución de sus precios.

Sin duda, los tipos hipotecarios que, tras descender un punto en términos nominales respecto al año anterior, alcanzaron mínimos históricos en 2001, constituyen un claro soporte para el sector. Tras repuntar desde noviembre, actualmente estos tipos han regresado a niveles cercanos a mínimos, siguiendo el descenso de las rentabilidades de largo plazo. Además, la demanda de viviendas se ve apoyada por la mejoría de su accesibilidad para los consumidores en los últimos años y por la evolución demográfica, particularmente por la inmigración y por el hecho de que los nacidos en el boom de los sesenta estén en su nivel máximo de renta y demanden segundas residencias.

Pero son también importantes los cambios en la oferta de viviendas. El más relevante es la significativa reducción de su volatilidad en los años noventa, como muestra, por ejemplo, el descenso del periodo medio de oferta de una vivienda, que ha pasado de nueve meses en la recesión de 1990-1991 a la mitad de tiempo actualmente. De esta forma, en la última expansión, mientras la demanda aumentaba, la oferta se ha mantenido relativamente estable, sin que se haya producido un exceso de construcción. Por ello, los precios se han mantenido firmes. La menor variabilidad de la oferta, cuya explicación se encuentra en la mejoría de las condiciones de financiación y en la mayor disciplina y regulación de los mercados de capitales, es una notable diferencia. Se trata de un factor que, salvo una inesperada contracción significativa de la demanda, debe apoyar que el sector mantenga un buen comportamiento.

Mayte Ledo es economista jefe para OCDE y Mercados del Servicio de Estudios del BBVA.