Un informe de las cajas dice que la 'burbuja' inmobiliaria de los últimos años toca a su fin

Las familias españolas son en la actualidad mucho más vulnerables a los vaivenes del mercado que hace 15 años. Ahora invierten más en Bolsa que en depósitos o renta fija y se han volcado en el sector inmobiliario, cuyas perspectivas a medio plazo son 'poco halagüeñas', según un estudio de las cajas de ahorro presentado ayer. Además de que la población no crece, España ostenta 'el récord europeo' en viviendas secundarias y desocupadas. 'Difícilmente', dice el informe, se podrán seguir colocando, con precios en alza, '600.000 viviendas nuevas anuales'. El estudio sitúa en 50,67 millones de pesetas (304.000 euros) el patrimonio familiar medio en 2000, 2,6 veces el de hace 15 años.

El estudio, elaborado por los expertos José Manuel Naredo y Óscar Carpintero y editado por la Fundación de las Cajas de Ahorros, presenta conclusiones demoledoras para el sector inmobiliario. Con el título El balance nacional de la economía española 1984-2000, describe los cambios en la composición del patrimonio de las familias. La conclusión es que ahora son mucho más vulnerables a una recesión económica, porque su riqueza depende mucho más de la evolución de los mercados.

En estos últimos 15 años, la parte del patrimonio familiar que depende de las cotizaciones bursátiles y del sector inmobiliario ha pasado de representar el 60% a cerca del 80% del total. Los inmuebles (rústicos y urbanos) han ganado casi cinco puntos de participación en el patrimonio familiar, con un importante acelerón en 2000, hasta rozar el 70% del total. La inversión en acciones ha duplicado en ese periodo su participación relativa y alcanza el 9,11%, después de caer un punto en 2000.

El crecimiento total ha sido muy superior al de la renta disponible, lo que ha ido en detrimento del ahorro. En los últimos cinco años, el patrimonio inmobiliario ha crecido una media del 10,07%, con un espectacular 16,6% en 2000. En el caso de los valores bursátiles, el aumento se ha situado en el 32,2%, pese al bajón hasta el 4,20% en 2000. La renta disponible de las familias apenas ha crecido un 5,8% de media y el ahorro, un 0,8%.

Estos datos llevan a los autores a definir la actual situación como una 'burbuja inmobiliario-financiera' y a preguntarse hasta cuándo puede durar. Subrayan que la caída de la Bolsa en el último año, unida al descenso de los tipos de interés junto a un tratamiento fiscal más favorable de las plusvalías inmobiliarias, han prolongado el boom de este sector. La consecuencia es que los activos inmobiliarios tienen un peso 'anormalmente' alto en el patrimonio familiar y la cuestión es si este estado de cosas puede mantenerse mucho tiempo más. La respuesta es no.

'Las perspectivas que a medio plazo ofrece el sector inmobiliario no parecen muy halagüeñas', dice el estudio. La evolución de los últimos años 'se da de bruces con el actual declive demográfico', añade. El ritmo de construcción de viviendas es sólo comparable con el de los años del desarrollo, cuando el crecimiento de la población se situaba en torno a las 400.000 personas por año. Si se supone un desfase temporal de 25 o 30 años para que quienes nacieron en esa época tengan capacidad para comprarse una vivienda, 'parece claro que el declive que se inició a principios de los setenta hasta llegar al actual crecimiento cero, empezará a partir de ahora a pesar con fuerza creciente'.

La conclusión es que 'difícilmente se podrán seguir colocando, con precios en alza, 600.000 nuevas viviendas anuales'. Sobre todo, añade el informe, teniendo en cuenta que 'nuestro país ostenta el récord europeo en porcentaje de viviendas secundarias y desocupadas'. Según el BBVA, lo que se va a producir es una caída de la demanda y una moderación de precios, con una subida del 5% en 2002, tres puntos menos que en 2001.

Reparto desigual

El estudio aborda también cómo se ha repartido esta riqueza, aunque las conclusiones son menos categóricas. El patrimonio familiar medio en el año 2000 se situó en 50,67 millones de pesetas (304.000 euros) y se ha multiplicado por cinco en términos monetarios y por 2,6 en términos reales (descontada la inflación) en los últimos 15 años.

El estudio considera que el reparto -la media es sólo la división entre el número de familias y el patrimonio total- no ha sido igualitario y lo justifica en que la riqueza se distribuye peor que la renta. El nacimiento del 'capitalismo popular' derivado, sobre todo, de las privatizaciones, tampoco habría contribuido a ampliar el abanico. Igual ha sucedido en el mercado inmobiliario, dada la caída de viviendas sociales y la creciente compra de viviendas como inversión.

Durante la presentación del informe, el presidente de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), Blas Calzada, también se mostró descontento con el excesivo peso que el sector inmobiliario tiene en el patrimonio familiar. 'Estamos desviando demasiados recursos hacia la vivienda' -no concretó si públicos, privados o los dos- cuando la inversión financiera 'crea más riqueza', dijo Calzada.