La vivienda social y el euro

Estamos asistiendo durante estos días a un auténtico aluvión informativo sobre el futuro europeo inmediato, y ello invita a mirar a Europa en un tema tan presente en la política comunitaria como es el de la vivienda social. Quiero, pues, detenerme en los aspectos de mayor interés en el diseño de las políticas de vivienda social de países de nuestro entorno cultural, político y económico, para lo que realizaré seguidamente un recorrido sobre sus situaciones específicas, sin perder de vista la situación española.Resulta evidente que el euro aporta elementos positivos al mercado financiero que son claves para el sector inmobiliario público y privado -bajada de los tipos de interés (4,25 %), hipotecas más accesibles, tasas de inflación más reducidas, etcétera-. Este factor, unido a las políticas públicas de urbanismo, vivienda y suelo, permite confiar en que este sector consiga al fin la estabilidad que tanto ha faltado años atrás.

Podemos denominar vivienda social a aquella que va dirigida al tramo de la población con niveles de renta medios y bajos que precisa de la actuación subsidiaria de los poderes públicos para acceder a su disfrute. Como cuestión previa he de adelantar un factor común en todos los países analizados (con excepción de Portugal): el marco competencial es prácticamente similar, en el sentido de reservar al Estado las medidas que afectan a la política económica; a las regiones, länder o autonomías, las competencias sobre vivienda, y a las administraciones locales, la planificación urbanística, la gestión y la promoción de vivienda social.

Por otra parte, es también un dato común que en todos los países la población que puede acceder a la vivienda social está limitada en función de sus ingresos familiares.

Para poder establecer comparaciones, previo es que sucintamente mencionemos la situación en nuestro país, por lo que me referiré muy brevemente a las nuevas políticas que surgen de la próxima entrada en vigor de la Ley del IRPF y del Nuevo Plan de Vivienda. La próxima legislación sobre la renta prevé un trato fiscal más favorable en los tres primeros años para la adquisición de vivienda. Por su parte, el Plan 1998-2001, que próximamente será aprobado por el Gobierno de la nación, se estructura en torno a las siguientes medidas:

A) Límites para el acceso a la vivienda social:

-Ingresos no superiores a 5,5 millones de pesetas anuales.

-Las viviendas no pueden superar los 90 metros cuadrados.

-El precio máximo de venta o renta está limitado por el Estado y las comunidades autónomas.

B)La financiación pública.

Las ayudas que las administraciones públicas españolas prestan al acceso a la vivienda (ya sea en renta o en alquiler) se articulan en torno a los siguientes conceptos:

a)Préstamos cualificados, hasta el 80% del valor de la vivienda, con plazos de amortización más amplios que los del mercado libre.

b)Concesión de ayudas para parte de la cuota de hasta un 20% en función de los ingresos familiares ponderados.

c)Subvenciones directas al promotor o al comprador.

Finalmente, quiero constatar que el mercado inmobiliario español es fundamentalmente de compraventa, aunque con el nuevo plan se pretende primar la construcción para alquiler.

Si nos servimos de lo recogido en el boletín número 47 de la Asociación Española de Promotores Públicos de Vivienda y Suelo, apreciaremos la situación de cada país europeo.

» Alemania. La legislación alemana data del año 1956 y se caracteriza por lo siguiente: no existen desgravaciones fiscales a la vivienda. En Alemania se promociona la vivienda social de alquiler y de compraventa. Las ayudas se establecen en la normativa de los länder (regiones), pero las condiciones para el acceso se regulan en la Ley Federal. Los instrumentos de ayudas son préstamos sin interés o con interés muy bajo y la concesión de préstamos para gastos de compraventas de viviendas; la tercera modalidad, denominada promoción por acuerdos, consiste en conceder subvenciones para los gastos de construcción.

» Francia. Las modalidades de préstamos subvencionados por el Estado varían según se trate de alquiler o venta. Están más protegidas las primeras. Un organismo que aglutina los recursos depositados en cajas de ahorro es el encargado de la financiación de vivienda social. Para la de alquiler, las operaciones se benefician de un préstamo a 32 años con un tipo revisable del 4,8%. Para la vivienda nueva, la ayuda fiscal del Estado se sustancia en un IVA al tipo reducido del 5,5%, en vez del normal del 20,6%. Existen dos tipos de préstamos:

a)El PLA y los PLATS (el PLA, muy social), que se paga a organizaciones de vivienda social y a las sociedades de economía mixta; sólo está disponible para familias con unos determinados ingresos y las rentas se fijan normativamente para la adquisición y mejora. El Gobierno paga una subvención del 12%.

b)El PLI, o préstamo intermedio al arrendatario, que se creó para cubrir las necesidades de vivienda para las personas con ingresos superiores a los topes normativos, pero insuficientes para pagar los alquileres del sector privado. No recibe subvención del Gobierno. Los fondos provienen de una mezcla de recursos originados por las cajas de ahorro y el mercado de valores de renta fija. Para la vivienda en propiedad de familias con nivel de ingresos modesto o medio, se regula un préstamo contratado al 0% de interés distribuido por la totalidad del sistema bancario y cajas de ahorro, cuya financiación es concedida por el Tesoro mediante subvención a las entidades financieras. Existe otro préstamo denominado PAS, o préstamo contratado, que se beneficia de una ayuda del Gobierno en forma de garantía y se destina básicamente a las viviendas más antiguas.

» Italia. Los organismos públicos que gestionan la vivienda social en Italia, denominados IACP, dependen de la Administración estatal, regional y municipal. En cuanto al sistema impositivo, los IACP tributan por sus ingresos, por el impuesto local sobre bienes inmuebles y con un IVA reducido para operaciones de rehabilitación del 4%. La normativa sobre el acceso a las viviendas gestionadas por los IACP está establecida por los gobiernos regionales; los gobiernos municipales asignan estas viviendas según una lista de espera. Los programas de casas en alquiler con una duración mínima de ocho años ofrecen a los promotores (IACP, cooperativas y empresas) ayudas que oscilan entre un 10% y un 60% para familias con ingresos inferiores a 4.500.000 pesetas, aproximadamente, para alquiler permanente, o de 7.000.000, aproximadamente, para alquiler con acceso diferido a la propiedad. Este acceso se promociona mediante deducciones sobre el tipo de interés, reducción de impuestos locales y ayudas que oscilan entre el 30% y el 10% del coste de construcción para familias con ingresos inferiores a los 83,3 millones de liras anuales (7.160.000 pesetas).

» Reino Unido. La vivienda social británica se define como un alojamiento propio y administrado por las autoridades locales, las asociaciones de vivienda y directamente por la Administración en Irlanda del Norte y los hogares de Escocia; en vivienda social predomina el alquiler. La mayoría de las nuevas promociones de vivienda social se ha efectuado en la década de los noventa a través de asociaciones específicas. Cerca del 50% del coste de la vivienda social se sufraga con subvención estatal, pero las autoridades locales adjudican un amplio porcentaje de sus viviendas disponibles. El IVA no se aplica con el mismo tipo en todas las casas sociales. Las inversiones en vivienda están controladas por el Gobierno central, aunque las autoridades locales tienen amplia autonomía para determinar el tipo de vivienda. Las asociaciones de vivienda están tuteladas por un organismo público: la Corporación de Viviendas.

» Portugal. El mercado financiero inmobiliario portugués tiene una estructura muy similar al español, habiéndose beneficiado igualmente del notable descenso de los tipos de interés. Predomina, como en nuestro país, la compra de vivienda sobre el alquiler. La vivienda social es el resultado de la promoción en régimen coo-perativo o del realojamiento de personas que viven en condiciones de pobreza en los municipios. Las ayudas se conceden a las familias y pueden ser de los siguientes tipos: créditos (gratis o bonificados) para una adquisición de vivienda libre, cooperativas y alquiler-municipios. Tras este resumen, podemos concluir afirmando que casi todos los países están comenzando a diseñar políticas integradas de vivienda y suelo, dadas las nuevas demandas sociales que se han producido en la última década como consecuencia del aumento del paro y de los fenómenos de exclusión social. Observamos asimismo mecanismos de financiación cualificada muy similares. Cabe destacar que si bien en los países analizados, excepto España y Portugal, ha predominado la vivienda social en régimen de alquiler, no hay que olvidar que el importante patrimonio público edificado en dicho régimen en Europa proviene en gran medida de la necesidad de reconstrucción que las más importantes ciudades europeas debieron afrontar tras la IIGuerra Mundial. En definitiva, el euro y la unidad monetaria europea que nos llevará a la unificación de políticas de vivienda y sus temas de financiación de la misma también beneficiará a aquellos que en nuestras ciudades no tienen todavía satisfecho ese derecho constitucional a la vivienda.