La falta de suelo urbanizable provoca el encarecimiento de las viviendas

La escasez de suelo para usos urbanísticos es el principal factor de encarecimiento del mismo, según las primeras conclusiones elaboradas por la comisión de expertos de urbanismo, encargada de buscar soluciones a la problemática del suelo. Junto a la escasez de suelo destacan también el excesivo intervencionismo administrativo, los plazos en el planeamiento y las incertidumbres sobre el resultado final del proceso urbanístico. Los 34 expertos que agrupa esta comisión se reúnen hoy en Madrid para debatir sus conclusiones.El ministro de Economía, Pedro Solbes, dijo recientemente que una vez establecido el proceso de liberalización de las telecomunicaciones, aprobado en un pasado Consejo de Ministros, la reforma del suelo era inmediata. La Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos estudiará en las próximas semanas el informe que el grupo de expertos ha realizado.

Demasiado control

Miguel Ángel Fernández Ordóñez, presidente del Tribunal de Defensa de la Competencia, fue quien propuso que se creara una comisión integrada por representantes de todos los sectores afectados para que diera salidas. Y las que apunta la comisión, según los documentos aportados, caminan todas en la dirección que Fernández Ordóñez marcaba como ejes. Así, los principales escollos a la reforma son: la falta de suelo, los excesivos mecanismos de control y de toma de decisiones finales, "el solaparniento del urbanismo con un sistema parafiscal con fines fundamentalmente recaudatorios" y la "necesidad de acudir a reclasificaciones frecuentes ante la rigidez del planeamiento"."España es el país en el que los precios de las viviendas, en términos constantes, aumentaron mucho más que en los otros países de su entorno económico", se señala en el informe. ¿Cómo es posible esta evolución si España no es un país superpoblado ni pequeño en el que la escasez de suelo pudiera representar un problema? El problema básico reside en que apenas hay suelo urbanizable. La superficie de España. supera los 500.000 kilómetros cuadrados. De ellos el 88% se define, por exclusión, como no apto para ser urbanizable. Del resto, la mitad ya es suelo urbano y la otra mitad se reparte entre "suelo urbanizable programado (2% del total) y suelo urbanizable no programado (el 4% restante)".

Los hechos parecen demostrar que si la oferta de suelo urbano crece más que la población, como ha venido ocurriendo en Holanda en los últimos decenios, los precios permanecen más estables, mientras si "en los sitios donde más presiona la demanda de suelo, Madrid y Barcelona, por ejemplo, no responde igual la oferta" los precios del suelo suben más deprisa.

La comisión de expertos ha estudiado cómo ha evolucionado el precio de las viviendas y del suelo en la pasada década, cuando el boom especulativo arrastró al alza el coste de los pisos. En esos años, el precio del suelo siguió una pauta similar al de las viviendas. El metro cuadrado construido pasó de costar 15.000 pesetas en 1985 a superar las 110.000 pesetas en 1992.

Estas cifras reflejan el peso que el precio del suelo tiene sobre el conjunto del precio de las viviendas. En 1985 el precio del suelo suponía el 15% del precio total de una vivienda en Madrid. Tres años después superaba el 55%. A partir de 1989 éste ha descendido hasta estabilizarse en torno al 400/6-45%. En París, por ejemplo, el suelo no supera el 37% del precio final de una vivienda.

La carestía del suelo se traslada a la vivienda. El precio medio de la vivienda en España aumentó 2,5 veces entre 1986 y 1991, mientras que los precios en general crecieron 1,6 veces y el salario medio 1,79 veces. El esfuerzo, en porcentaje de la renta, que precisa realizar una familia para comprar una vivienda ha aumentado de forma imparable en la segunda parte de los ochenta. El esfuerzo anual, o grado de accesibilidad, que debía hacer una familia española para adquirir una casa suponía el 42,2% de su renta en el año 1986. Este porcentaje se elevó hasta el 68,7% en 1991.