Ley del suelo para Madrid

Ante la inminente aprobación de una ley del suelo para Madrid, el autor propone la reestructuración del ordenamiento urbano y la política de vivienda con el fin fundamental de abaratar la adquisición de un bien tan básico como el del inmueble.

Nos encontramos a la espera de la, según parece, ya no lejana aprobación de una ley del suelo para la Comunidad de Madrid, que prepara el Consejo de Gobierno de ésta y habrá de debatir su Asamblea. A ello se unen la reelaboración -también en curso- de la normativa general sobre régimen y valoración del suelo y ordenamiento urbano y el desarrollo de los distintos aspectos de la política de vivienda.Y difícilmente podría discutirse que todos esos proyectos e instrumentos deben tener como fin abaratar, ante todo, bienes tan básicos e imprescindibles como lo son los inmuebles, facilitando el acceso a su uso y haciéndoles cumplir las funciones sociales que les son propias, según lo previene, incluso, y de manera muy explícita, los principios y mandatos de nuestra Constitución de 1978.

A tal propósito, entre los criterios más necesarios con que ha de orientarse el urbanismo y las directrices sobre vivienda deben destacarse, de manera especial, la coordinación de las actuaciones y la coherencia en los objetivos. Y más aún cuando en el pretérito -y particularmente en la segunda mitad de la década de los ochenta- se produjeron acusadas discordancias en este orden de cosas, que contribuyeron en gran medida al fuerte encarecimiento inmobiliario y a la nueva crisis que, en breve tiempo, ello ha provocado en este sector.

Así, resultó distorsionante la concurrencia de las restricciones propias de los planes generales de ordenación urbana (como el que empezó a regir en el municipio de Madrid en 1985 y se encuentra ahora en revisión), con una política general y un desarrollo y un crecimiento económicos no exonerados de considerables desequilibrios que favorecieron claramente la especulación con la vivienda y demás inmuebles.

Procesos de desalojo

Con vistas a la evitación de esa clase de efectos tan negativos, que luego es prácticamente imposible contrarrestar, falta hace que no se olvide que los condicionantes sociales en la propiedad, posesión y uso del suelo y en la planificación urbanística no pueden quedar desguarnecidos o desconectados de paralelos y oportunos condicionantes sociales en lo que sobre el suelo se edifica o está edificado ya. Las constricciones planificadoras se cohonestan mal con la especulación con los inmuebles, ya sea en la venta o en el alquiler.

Como también ha de cuidarse no crear múltiples problemas por cada uno que acaso se resuelva -no siendo esto último nada fácil- y que es a lo que conduciría, por ejemplo, el hacer acompañar la construcción de nuevos inmuebles por procesos de desalojo en el parque habitacional disponible, los derechos de cuyos residentes deben respetarse.

El propio régimen del suelo y su aprovechamiento y destino han de articularse con coherencia y con un entramado regulador que impida que los distintos tipos de uso se perjudiquen o distorsionen entre sí. Es por esto por lo que la cesión de partes de suelo privado para usos colectivos y la afección de parcelas, asímismo privadas, a la construcción de viviendas de protección oficial son cuestiones que van a replantearse y que debieran resolverse en la nueva normativa sobre el suelo y en las readaptaciones de la legislación urbanística en que ahora se trabaja.

A ello obliga, por un lado, la escasez de viviendas públicas en España, mucho más numerosas en los demás países europeos, y el gran retroceso que en estos últimos años hemos sufrido en la promoción de viviendas de protección oficial. Y recordemos, acerca de las cesiones y afecciones de suelo a que nos estamos refiriendo, que la jurisprudencia sobre las mismas, dentro de ser contradictoria incluso a nivel del Tribunal Supremo, no deja de advertir, aun en sus pronunciamientos más desfavorables a aquellos mecanismos socializadores, que éstos no puede considerarse que pugnen con la Constitución y que puedan ser posibles de inconstitucionalidad, pero sí precisan -según se ha señalado en diversas sentencias, algunas dictadas por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid- de una cobertura normativa clara, expresa e inequívoca, lo que deberá tenerse presente en la reforma legislativa que se está preparando.

Añadamos, por último, que ha de darse también un tratamiento fiscal equilibrado a los inmuebles y a su uso -o desuso-, además, no hay ni que decirlo, de la tan indispensable reducción de los tipos de interés en los créditos. Deben, así, concederse bonificaciones tributarias no sólo a los fondos de inversión inmobiliaria que van a empezar a actuar, sino también a las empresas y los particulares que alquilen directamente inmuebles, pues dar más ayudas y apoyos a todos los arrendadores y estabilidad y abaratamiento de los precios a los arrendatarios es la política correcta.

Igualmente, parece que debieran corregirse paradojas como la de que determinadas cargas contributivas, como, por ejemplo, en el impuesto sobre el patrimonio, pesen más sobre quien compra una vivienda para ocuparla como su domicilio habitual que sobre muchos de los cerca de tres millones de pisos que se mantienen vacíos hoy en España. Lo justo sería lo contrario.

Carlos Alfonso Gómez es abogado urbanista.