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El Gobierno crea los fondos de inversión sobre préstamos hipotecarios con dos, enmiendas en el Senado

La decisión del Gobierno de poner en marcha "de forma urgente" los fondos de inversión sobre préstamos hipotecarios ha levantado el más rotundo rechazo de¡ Partido Popular. Dos enmiendas introducidas en el Senado al proyecto de ley de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria definen la creación de estos nuevos fondos, que pretenden aumentar la cantidad de dinero que se puede dedicar a créditos hipotecarios y abaratar su coste para el ciudadano y para el banco. El PP considera que una cuestión de tal importancia exige una ley, por lo que no participará ni en el debate en comisión de las enmiendas ni en su votación en pleno.

Uno de los compromisos del plan de convergencia del Gobierno es la creación de "los fondos de titulización hipotecarla". Su objetivo, según el plan, es "abaratar la financiación de la adquisición de viviendas en propiedad" al "permitir a las entidades de crédito una fácil refinanciación de los préstamos hipotecarios que otorguen".El método elegido -dos enmiendas introducidas en el Senado al proyecto de ley de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria- obedece, según la memoria que las acompaña, a la "urgencia" de flexibilizar el mercado inmobiliario. El Partido Popular, sin embargo, cree que "esa urgencia no debe poner en peligro el necesario debate parlamentario de un proyecto de tal envergadura". Por este motivo, el PP va a negarse a debatir estas enmiendas ni en la comisión de mañana miércoles ni en el pleno que finalmente las apruebe.

El problema, a juicio del primer partido de la oposición, es que "la vía elegida no es reglamentaria", por lo que este grupo "va a presentar un recurso a las mesas del Congreso y del Senado contra el procedimiento elegido por el Grupo Socialista".

Fuentes del Ministerio de Economía, promotor de esta iniciativa, aseguran que "no hay ningún problema jurídico para presentarlo como ley" y que, "la vía elegida completa la mejora del funcionamiento financiero del mercado de la vivienda".

El funcionamiento de estos fondos ya ha sido experimentado, con éxito, según la memoria que acompaña a las enmiendas, en Estados Unidos y Reino Unido. En general, pretenden evitar los problemas de los créditos hipotecarios para los bancos y reducir su coste para los clientes.

La principal ventaja de conceder un crédito hipotecario, para un banco, es que con él se garantiza un cliente para muchos años, al menos, toda la vida del préstamo. El principal inconveniente es que son a muy largo plazo y que para concederlos el banco ha de cumplir los coeficientes de recursos propios y de caja.

Los fondos de titulización hipotecaria mantienen esa garantía y evitan el inconveniente. El sistema es que el banco "empaquete" los créditos hipotecarios concedidos y los transforme en un activo negociable en bolsa.

Con esta operación, el ciudadano que quiera pedir un crédito para comprar una vivienda tendrá una oferta mayor y más competitiva. El motivo es que los bancos pequeños y más activos podrán ofrecer estos préstamos al evitar los coeficientes de caja y de recursos propios. Según la memoria que acompaña a las enmiendas, la rebaja de intereses que se producirá con la puesta en marcha de estos fondos será de, al menos, un 1%.

Un proyecto y una experiencia piloto

El proyecto del Gobierno es empaquetar" los créditos hipotecarlos, transformarlos en activos de renta fija agrupados en el fondo de titulización hipotecarla y sacarlos así del balance de los bancos. Con esta operación, los créditos concedidos por el banco dejan de cumplir los coeficientes de caja y de recursos propios. Esta vía permite que bancos muy activos pero sin un elevado volumen de recursos entren a competir en el mercado de los hipotecarios.Además, los fondos deberán pagar a los inversores que coloquen en ellos sus ahorros la misma rentabilidad que pagan los ciudadanos que obtienen su crédito hipotecario. Esta segunda característica llevará a que "se igualen" los tipos de interés de los créditos hipotecarios a los de un título de renta fija seguro a largo plazo.

El Banco Santander realizó, a finales del pasado año, una experiencia piloto de lo que podrían ser estos fondos, limitándose a la legislación vigente y a sus propios clientes.

En concreto, el Santander emitió 12.750 millones de pesetas en obligaciones con garantía hipotecarla y los colocó, íntegramente, entre inversores institucionales clientes del banco.

Según fuentes del Santander, "esta operación contribuyó a que el banco comenzara a ofrecer préstamos hipotecarios a interés fijo, que en un primer momento fue del 12% y ahora es del 11,5%.

Las mismas fuentes han valorado "muy positivamente" el sistema que establecen las enmiendas que se discutirán próximamente en el Senado. Su entrada en vigor -cuando se apruebe la ley- permitirá operaciones de mayor envergadura o, incluso, que "determinadas entidades se especialicen en el otorgamiento y administración de créditos aunque carezcan de una amplia red de captación de depósitos", según consta en la memoria.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Martes, 19 de mayo de 1992

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