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Tribuna:VIVIENDA 'A LA FINANCIERA': INGREDIENTES PARA EL GUISO / Y 2

Firmeza frente a la especulación

En esta segunda y última entrega, el autor proclama que las administraciones, en lugar de lamentarse porque los especuladores distorsionan el mercado en su provecho, les denuncien y actúen en consecuencia, al tiempo que exige que los poderes públicos no renuncien a sus competencias en el control del mercado inmobiliario.

La restricción y el encarecimiento de los créditos retrajeron la demanda, y ello inició la asfixia de los acumuladores-especuladores a que nos venimos refiriendo [ver EL PAÍS de ayer], que empezaron a ver cómo crecían los montones de facturas de intereses y gastos sin que sus antinaturales reservas hallaran salida con la que recuperar capital, más el previsto beneficio que enjugase su imprevisto coste. Y, de seguir así las cosas, el globo especulativo habría podido pincharse cualquier día en sus manos pese a que los ingentes dividendos del agio precedente hayan venido permitiéndoles, hasta el momento, aguantar el pulso sin bajar ni la guardia ni los precios. ¿Vendrán las rebajas actuales en su auxilio en vez de aliviar las necesidades del verdadero consumidor?Aceptar esta situación como punto de partida es inadmisible, como lo es que todo un consejero de política territorial de la Generalitat de Cataluña implore lastimeramente al estamento de los agentes inmobiliarios "que moderen los precios de la vivienda", personalizando, por cierto, la súplica, según reza literalmente la crónica económica de ABC en Cataluña correspondiente al día 14 del pasado marzo, en los "agentes de la propiedad inmobiliaria". ¿Nos echamos a llorar, nos echamos a reír, o nos echamos de cabeza en el diván del psiquiatra? Esperemos que la digna junta directiva del Colegio de Agentes, tan perjudicado en su imagen con toda esta ceremonia de la confusión, nos eche una mano y ponga los puntos sobre las íes.

Si realmente se ha caído en la cuenta -que ya era hora- de que hay determinadas organizaciones sedicentemente mediatorías, cuya actuación distorsiona el mercado, no creemos que proceda dirigirles rogativas, sino denunciar y actuar en consecuencia. Hay por ahí, en el Código Penal, un delito tipificado (si bien extrañamente poco aireado en nuestra sociedad de economía de mercado) que se define como "maquinaciones para alterar el precio de las cosas". Y, aprovechando la ocasión, preguntamos: ¿se ha pensado en tratar la especulación como delito contra la sociedad en el nuevo Código Penal, actual proyecto insignia de nuestros legisladores, y hacer punible en él tanto la complicidad como la autoría?

Una de las cuestiones consensuadas entre Gobierno y oposición en el último debate sobre el estado de la nación se refiere a la materia aquí tratada: el mercado hipotecario, satélite (¿o estrella?) del mercado inmobiliario. Y el secretario de Estado de Economía, Pedro Pérez, ha hablado de una próxima "reforma a fondo". Pero inquieta que a continuación, haciendo suya una terminología cara al mercantilismo bancario, aluda a "necesarias desregulaciones" en beneficio de ese mercado, sin explicitarlas suficientemente.

En la jerga financiera se habla de desregulaciones y desintermediaciones indicando generalmente liberación de controles formales externos, a sustituir por autocontroles internos (conceptualmente aberrantes por cuanto yuxtaponen las situaciones de calificador y parte), primer paso que prepara para el futuro otro aún más decisivo, del autocontrol a una autorregulación por estatutos, condiciones generales y otros privilegios normativos propios de entes institucionales públicos... pero sin pasar por la inconveniente nacionalización, sino permaneciendo en la pura privacidad, con soslayo de los principios constitucionales de igualdad ante la ley, legalidad, seguridad jurídica y protección del consumidor.

Estas desregulaciones se presentan como abaratadoras, pero, luego, el abaratamiento dura lo que la alegría en la casa del pobre: los meses inmediatos. De ahí a la eternidad aparecerán facturadas como servicio, angelical vocablo que legitimará costes multiplicados para el consumidor.

Una vez asimilado el cambio, pasado de moda el tema y superado el riesgo de preguntas incómodas, será otra nueva fuente de beneficio tranquilamente destinable a aliviar el dividendo de sangrías por cargas estructurales diversas de esta guisa compensadas. Que los poderes públicos publiquen -si no les causa rubor- unas tablas comparadas de costes del arrinconado protesto notarial de letras de cambio y de los servicios equiparados que a fines de abaratamiento introdujo un reforma legal como nueva competencia de las bancarias cámaras de compensación.

Será acertado modificar, para hacerlas negociables en el mercado hipotecario, las "participaciones hipotecarias" derivadas de créditos singulares; flexibilizar el nivel de cartera de pyéstamos a efectos de emisión de cédulas, e introducir el sistema de anotaciones en cuenta para la representación y circulación de los títulos. Y sería nefasto, en cambio, para la seguridad de los consumidores del servicio de crédito, cualquier modificación del título constitutivo que, bajo pretexto de facilidades de movilización refinanciadora o recolocadora, rebajase, en riesgo suyo, el control objetivo externo de la legalidad de la garantía hipotecarla y de la información, capacidad y libertad civil en que se debe formar y expresar la voluntad de acreditados y prestatarios; suma de cautelas que fundamentan la ejecutividad en caso de incumplimiento.

Control profesional

Precisemos que, si alguna reforma necesita este control, es la de ponerlo en manos de profesionales elegidos indeclinablemente por el consumidor del servicio, sin excusa ni pretexto alguno en contrario y vigilando férreamente su cumplimiento; pues su función natural es la de informadores y asesores institucionales de la parte contractual más necesitada, que da además la casualidad de que es quien deberá pagar sus servicios documentadores, en cuyo arancel están incluidos, sin cargo adicional, los de información y asesoramiento. Y si esta parte no conoce a quién elegir, que la haga por ella, supletoria y neutralmente, la organización institucional corporativa, en virtud de guardias por fechas concretas, para evitar que un mero turno se traduzca en lentitud burocrática. Lo que es impresentable es que el profesional, seleccionado por la institución financiera (vaya a saberse por qué), pueda relajar su información y atención especial a la otra parte, bajo el temor reverencia] a perder el sustancioso favor de aquélla. Suprímase la ocasión y quedará suprimido el peligro y respetados los principios constitucionales de seguridad jurídica y de protección al consumidor.

Por lo demás, presentar la reforma flexibilizadora de la negociabílidad en el mercado hipotecario como forma decisiva de abaratamiento de los créditos puede ser tan fariseo como la retórica anterior a la Ley Cambiaría con respecto al protesto. Sí las "rebajas estructurales" en el coste del crédito a la adquisición de viviendas han de venir por esas vías, no es cosa de confiar demasiado en su estabilidad, y no será sorpresa que, a medio plazo, el tío Paco Financiero venga con la rebaja de su rebaja. La Secretaría de Estado de Economía ya advierte, por lo demás (no vayamos a hacernos demasiadas ilusiones), que la otra rebaja, propiciada tan recientemente desde el Tesoro y el Banco de España, es sólo coyuntural, y las demás que quepa añadir serán "recortes adicionales" que dependerán del déficit exterior y del comportamiento de la inflación, tan dependiente esto último, por desgracia, entre otras cosas, de la especulación.

No tardaríamos en redondear nuestra instrucción al indicarnos el presidente de la patronal bancaria, José Luis Leal, que otro gallo nos cantaría, en materia de intereses crediticíos, si la banca no tuviera tantos "fondos cautivos", cuyo alivio reduciría los tipos de aquéllos. ¿Quién iba a pensarlo? Si el Estado impone al sistema determinadas cargas financieras de interés público mediante inversiones en emisiones institucionales o asimiladas (que a la par funcionan como reserva de seguridad del propio sistema), ¿concede a la vez vía libre para descargar tales cargas, mediante mayores retribuciones, sobre los hombros del consumidor de los servicios bancarios, y en especial del crediticio? ¡Qué gran verdad era aquello de que "Hacienda somos todos"! La duda es si es preferible haber llegado a saber hasta qué punto, o habríamos sido más felices manteniéndonos en la inocencia.

En cualquier caso, triste es tener que esperar por esas extrañas vías remedio al duro acceso a esa obligación constitucional de la ley que es la vivienda. Parece cada vez más claro que la sola fórmula para abaratar de verdad el crédito para su adquisicion está en abaratar la vivienda misma, recuperando suelo a través de los instrumentos de la legislacion urbanística, e incentivando (en términos realistas) las viviendas de protección oficial, y hacíendo concurrir en el mercado entidades promotaras nuevas, protegidas en atención a su acción social, bien nazcan en cuna sindical o de asociaciones de consumidores o de juventudes. Algo que ya ha empezado a suceder... y también, muy significativamente, a escandalizar. Cuando la vivienda se abarate en sí misma, se reducirá el censo de quienes sólo pueden adquirirla mediante crédito, y éste se abaratará a su vez. El mercado no atiende a otras razones, ni entiende otro lenguaje.

Concluyendo: el guiso de la "vivienda financiera", plato popular a la fuerza, habida cuenta de los escasos recursos propios de que dispone la gran masa de población de un país aún muy desigual, ha de cocerse con ingredientes de economía, mas también de seguridad y de justicia. Sólo la adecuada dosis de justicia le hace socialmente nutritivo. La dosis de seguridad jurídica ha de ser igualmente cuidada, así en términos de estabilidad como de información y prevención formal de riesgos, pues, en todo caso, es un plato fuerte que puede indigestarse si el estómago del consumídor y el de la sociedad no se preparan debidamente para digerirlo bien, con este aderezo neutralizador imprescindible. Por último, sin duda, el económico es también ingrediente necesario en el guiso, al que precisamente comunica el sabor a la financiera. Pero, además de acomodarse en cada caso a la clase de género guisado, su dosis nunca debe pasar del punto justo, so pena de que lo servido sea un vomitivo social.José Luis Mezquita es notario y miembro de la Libre Asociación Profesional de Notarios Joaquín Costa.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Martes, 18 de junio de 1991