Residencias y grandes ciudades

La propuesta de financiar 400.000 viviendas a bajo interés ha levantado la veda electoral. El lacerante problema de la vivienda acaparará buena parte de la campaña. Los autores analizan los pormenores del sector y su difícil reconstrucción.

Mientras el 75% de los nuevos hogares de las grandes ciudades tienen auténticas dificultades para acceder a ella, la política que aplica la Administración resulta inadecuada y obsoleta, los recursos públicos destinados a paliar la situación son extremadamente cicateros y el sector se encuentra sumergido en una crisis profunda.Como era de esperar, o de temer, afloran al calor electoral las más variadas promesas. Se decía, en los tiempos de antes del cambio climático, aquello de "mayo florido y hermoso". Y aunque las ofertas electorales sean fruto que no entiende de estaciones, sino de elecciones, algo ayudará la feliz coincidencia. Ha sido el PSOE quien ha destapado la caja de Pandora, proponiendo financiar nada menos que 400.000 viviendas a bajo interés en una oferta que, a la espera de que el Gobierno aclare sus perfiles concretos, se sustancia de momento en la magia irresistible de los digitos redondos. Es de esperar que de inmediato se amontonen las propuestas. En algún lugar las inevitables encuestas han debido señalar que la vivienda es, por derecho propio, el problema número uno en las grandes ciudades y sobre ello girará buena parte de la inmediata campaña electoral.

Una primera reflexión es que la diana ha sido bien elegida. Falta ahora que no se marre el tiro una vez llegue el momento de apuntar y disparar. Tras estos años de especulación galopante, la vivienda se ha convertido en un problema tan lacerante, que afecta a tantos y tan variados sactores sociales, que sería deseable no andar jugando con ella. Es por ello de interés recordar algunos datos básicos, saber a qué nos referimos cuando hablamos del problema de la vivienda.

Tras el fortísimo proceso especulativo que se produce durante la segunda mitad de los ochenta resulta que, en las grandes ciudades, el 75% de los nuevos hogares no puede pagar los precios que se le exigen para acceder a una vivienda digna, ya sea mediante compra o alquiler. Esto en el mercado libre. Pero es que incluso en el caso de aquellas iniciativas que emprenden las administraciones locales para poner suelo barato a disposición de las cooperativas, un tercio de los potenciales adquirientes queda también fuera de juego. Sencillamente, no pueden satisfacer los precios que se piden por estas viviendas de precio tasado. Cierra el círculo el hecho de que, dado el precio que ha alcanzado el suelo en estas mismas grandes ciudades, resulta prácticamente inviable construir viviendas protegidas en su interior.

Difícil reconstrucción

Ítem más. Estos años pasados han dejado patas arriba el sector de la vivienda, hasta el punto de que será sumamente difícil su reconstrucción en el futuro. Desde la Administración se ha permanecido con los brazos cruzados dejando que empeorara una situación fácilmente detectable a partir de mediados los ochenta. Como muestra de esta dejadez un dato vale más que mil palabras: a la fecha de hoy, España sigue gastando en vivienda una cifra que no llega al 0,5% del PIB, mientras que los países de nuestro entorno, a los que sistemáticamente se hace referencia para justificar cualquier medida, destinan a este fin más del triple. Y hablamos de países que, como el Reino Unido (2,8) o EE UU (1,5), practican políticas de corte neoliberal.En un país en el que el porcentaje de vivienda en alquiler es absurdamente reducido, la parálisis de la Administración para hacer frente al problema raya en el escándalo. Ministerio tras ministerio, todos han ido soslayando el abordar la reforma del régimen de arrendamientos, mientras se pospone una vez tras otra la configuración de una oferta de vivienda pública en régimen de alquiler.

Los ayuntamientos y las comunidades autónomas, por su parte, y al margen de haber reaccionado con lentitud ante un problema que crecía bajo sus pies a pasos agigantados, tropiezan con serias dificultades para desarrollar políticas concretas con las que paliar la situación. De hecho, se encuentran limitados a actuar básicamente sobre la oferta de suelo por no contar, en el fondo, con los recursos y las competencias necesarias para ir allá.

El comportamiento de los agentes sociales y económicos que participan en el mercado de la vivienda ha sido irregular. Los propietarios de suelo han especulado a calzón quitado, reteniendo solares con vistas a realizar el máximo beneficio posible. La iniciativa privada, que en otros tiempos se mostró capaz de canalizar una oferta de vivienda asequible a amplios sectores sociales -otra cosa es en qué condiciones y con qué calidades-, se ha visto desbordada y desconcertada por el cambio de escala del mercado. No ha sabido hacer frente a los nuevos desafíos. Un número significativo de promotores y constructores se ha apuntado sin rebozo a la ola especulativa, mientras que otra buena parte de ellos se está viendo progresivamente expulsada del sector inmobiliario, incapaz de hacer frente a la nueva situación. Finalmente, los promotores sociales, de reciente creación, vienen a cubrir un importante papel al estructurar la demanda insolvente, pero también chocan con las limitaciones de la política general de vivienda cuando llega el momento de intentar ampliar la oferta a sus afiliados con menores ingresos. Su evolución futura está, por otro lado, cuajada de incógnitas.

Cicatería y despilfarro

Tradicionalmente, la política de vivienda practicada hasta el momento ha estado marcada por la cicatería, la ineficiencia y el despilfarro. A los escasos recursos puestos en juego se suma la aplicación de criterios indiscriminados que han hecho que los sectores beneficiados no siempre hayan sido los más necesitados.Ahora que la vivienda parece ser tomada por fin en serio, es preciso tener en cuenta algunas cuestiones de cara al futuro. En realidad no se trata de otra cosa que aprender de los errores para corregir el tiro.

1. Aun siendo un problema que afecta al conjunto de la sociedad, no se puede actuar sobre él siguiendo el conocido ejemplo del elefante en la cacharrería. Si por un lado se da una enorme variedad de situaciones, tanto desde el punto de vista social como espacial, por otro hay elementos claves que bloquean las soluciones necesarias y otros de carácter más secundario. Quiere decirse con esto que para nada sirven políticas de carácter genérico y de aplicación indiscriminada. La situación es muy distinta en las grandes ciudades que en las de tamaño medio. De la misma forma que hay sectores de población que están más afectados, de forma diferente, por el problema que otros.

2. Elevar los recursos que el sector público destina a la vivienda, alcanzando como mínimo el 2% del PIB, es una premisa sin la cual casi nada podrá hacerse. Potenciar la actividad de los promotores sociales desde esta nueva hase también. Pero en cualquier caso no debe olvidarse la necesidad de articular los recursos del sector privado poniendo en juego vías que posibiliten su participación. La magnitud del problema deborda con creces la capacidad de actuación del sector público, que, por otra parte, debe atender también otras necesidades sociales, por lo que parece conveniente jugar a sumar al empeño todas las fuentes de recursos disponibles.

3. Nadie puede dudar de que, dada la dimensión que ha alcanzado la cuestión de la vivienda en el momento actual, son necesarias medidas de choque. Pero la espectcularidad de estas actuaciones no debe hacer olvidar que es imprescindible reestructurar el sector a medio y largo plazo cambiando el modelo vigente mediante una combinación inteligente de medidas sobre suelo, edificación, financiación y fiscalidad.

4. Finalmente, parece necesario superar, a estas alturas de curso, la discusión académica entre propiedad y alquiler. Es preocupante que sea España, uno de los países menos ricos de Europa, la que cuente con el mayor número de propietarios inmobiliarios en términos porcentuales. Sólo un 12% del parque de viviendas permanece en alquiler, con fuerte tendencia a la baja, mientras que el mínimo europeo se sitúa en el 30%. Parece imprescindible, por tanto, replantear a fondo una nueva y potente política de alquileres.